5月17日，首批9只公募REITs基金正式获批，昨天，这些产品就发布了招募说明书、基金产品资料、基金合同等。那么，面对即将公开发售的公募REITs，它的投资价值怎么样？
从国外成熟市场视角看，REITs产品为投资者带来了稳定、良好的回报，有较好的投资价值。近 30 年，富时全美 REITs 指数的年化回报率为 10.26%，富时全美权益型 REITs 指数年化回报率为 10.73%，高于同期标普 500 指数10.42%、罗素 2000 指数的 10.44%和道琼斯工业 8.42%。
那么，投资公募REITs该注意哪些点？如果想要买的话选哪个呢？
首先，我们要关注项目的类型。依据底层资产权属特征不同，中国基础设施公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类）。对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能不超过5%，但未来租金增长大概率将带来底层资产价值的上升从而获得增值收益；而类似高速公路、污水处理的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。首批提交招募说明书的公募REITs中，广州广河高速、沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务、首钢生物质是经营权类项目，其余均为产权类项目。
然后，我们要关注原始权益人及关联方战略配售比例。原始权益人或发起人，是公募基金的战略配售者，持有基金份额不低于20%，也就是说，资产上市后，原始权益人自然成为投资者之一，而且很有可能是大股东。所以对于原始权益人而言，资产上市之后，自身利益与资产运营管理水平直接挂钩。所以更高的战略配售比例更能保障投资人的利益，首批提交招募说明书的公募REITs中，广州广河高速、沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务的战略配售比例均超过50%，值得关注。
最后我们需要关注项目的现金分派率和内部隐含收益率（IRR）。从上图中可以看出，沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务三个项目在2021、2022的预期现金分派率均超过了8%，其中沪杭甬高速超过11%。内部隐含收益率（IRR）目前仅有三只产品公布，分别为沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务，公布的IRR均在6%-7%之间。上述项目均为经营类项目，所以收益较高。产权类项目现金分派率差别不大，集中在4%-5%之间。
总结一下，沪杭甬高速、重庆渝遂高速、首创水务三个项目现金分派率、内部隐含收益率（IRR）、战略配售比例均较高，有较好的投资价值。如果想获得底层资产增值收益的投资者也可以投资产权类项目。但回归本源，投资公募REITs最重要的还是对底层资产进行深入研究，我们会在获得更多相关资料后，继续为投资者进行解读。
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