上周，商都编辑部同事到白沙调研。
我们刚从某楼盘出来，还没出售楼部的示范区，就被人截住，说是要带我们去其他项目看看。
一打听是，绿博某项目。
我们没去，开车走了，等红灯时候，相邻车道的车上有人跟我们说话，摇下车窗，也说是要带我们去看项目。
一打听原来还是，绿博的项目。
绿博是怎么了，跑到白沙门口来抢客户，还不依不饶。
于是，我们决定去绿博看看。
01
建业绿博三剑客
绿博片区，建业的项目最具代表性。除了几个文旅项目：建业圣安德鲁斯、建业电影小镇、只有河南等，还有3个住宅项目：建业新筑、建业电影小镇橙园、建业J18，都是最近片区内关注度较高的楼盘。
所以，我们决定从建业入手。
建业新筑位于位于平安大道与文宗街西北侧。
项目共四个地块，总占地约452亩。项目一期占地159亩，容积率1.6，包含24栋6层叠拼以及11栋洋房。
户型面积整体偏大，叠拼面积190平和230平两种户型，特别是洋房140平和160平的户型都是3房设计，比较奢侈。
项目东侧临贾鲁河支流，南侧是西干渠，这条西干渠就是流经普罗理想国的西川。
今年4月份建业新筑开盘：
洋房标准层12000-12500元/㎡
下叠24000-28000元/㎡
中叠均价18000-19000元/㎡
上叠16000-17000元/㎡
目前由于销售楼盘位置更好，售价有上涨，洋房标准层13500左右，上叠已经涨到18000左右。
项目南边是碧桂园中央公园，东边是只有河南。
建业电影小镇橙园位于郑开大道，分3期开发。
一期主要是大户型，面积在137平以上，外立面是太空铝板，毛坯均价12200。
二期户型相对较小，94-140平，外立面是真石漆，毛坯均价11700。
三期地块还没入市，预计明年推出。
个人认为橙园最大的亮点是做了4大生活馆，而且目前已经开始运营，图书馆、宜家超市、业主食堂都应经有了，让人心动。后期，还有健身场馆、托老所，公共厨房等，生活很方便。
橙园的南边就是建业电影小镇，预计今年10月份会开放。
建业J18，项目地址位于郑开大道与屏华路交叉口。 目前还没有太多的对外宣传，售楼部在建业天筑南门。
建业J18是一个商业综合体，分四个地块开发，一块艺术、一块商业，一块公寓，一块住宅。
艺术地块以艺术文化场馆为主，比如博物馆、图书馆、艺术会馆、音乐厅、艺术家工作室、宝石工坊、剧场、画廊、国际拍卖中心等，最亮眼的是核心位置的祠堂，说是从南方找到的一个古老祠堂，整块切割运输到郑州的，目前在仓库存放。
商业地块，有大峡谷造型的商业盒子、品味十八国际美食中心、慢广场、J18精品酒店。之前规划的还有甲级创意写字楼、精品公寓等，目前规划已经修改为开放式的商业街区，因此整个地块全是商业。
公寓地块，共5栋公寓，造型独特，全部是大退台的设计，目前还没有太多信息，听说要设计成类住宅的大面积公寓。
住宅地块产品正在规划中，还没有信息释放。
这个项目最大的亮点就是“壕”，还没有正式宣传和开售，3亿设计费和胡太太亲自过问的说法，就已经传遍江湖。
建业是当前绿博片区的典型开发商，他的三个项目，新筑定位纯粹改善，橙园定位偏改善，J18业态更丰富，更新潮，更年轻。
虽然涵盖 了各个圈层，形成错位竞争，但销售并不太如意。
无论是从产品设计还是价格来看，电影小镇橙园应该是建业3个项目最好卖的一个，橙园目前主推二期，一期已经封顶但还有大量房源没有售出。
02
绿博对战白沙
绿博与白沙，仅仅隔着一条万三公路，但绿博的项目相比白沙，产品配套更全，更用心，价格方面也更有大优势。
以星联御象湖高层140平（只剩大户型了）为例，均价14000元，正常的首付大概是：14000元140平30%=588000元
然而由于白沙高层限价9800，所以多出备案价的部分需要另外一次性付清。所以，首付就由2部分构成：
按照9800的备案价，30%首付：9800元140平30%=411600元
备案价与实际售价之间的差价，以“装修款”的名义全额补齐：（14000-9800）元140平=588000元
于是，最终首付就是：
411600+588000=999600元
也就是说由于限价的存在，首付比正常情况下多付了40多万！
原本限价是希望将价格限住让人更多的人买得起，但是由于需要补差价，购房门槛进一步提高，更少的人买得起了。
所以，从这个维度上来说，限价是好事吗，这个不展开，仅供大家分散思维。
再看绿博，高层住宅的价格在11000-12500，与白沙相差3000元。虽然绿博也有7300元的限价，但显然是不执行的，这样一来价格优势进一步拉大。
另外，由于政府要求绿博的项目必须建配套，所以，绿博楼盘项目周边的配套都比较宏大。比如建业，新筑有只有河南、橙园有电影小镇、J18是综合体有国际艺术用地。
但即便是这样，就像文章开头提到的，绿博还是忍不住到白沙来抢客了。
狼多肉少，所以要扩大围猎目标。狼多肉少，所以绿博片区内部竞争也是十分激烈的。
建业新筑洋房毛坯13500，橙园二期毛坯11700，普罗理想国高层12500，碧桂园中央公园直接精装洋房11800，价格战訇然打响！
橙园有4大生活馆，普罗理想国有中央公园、稻草人餐厅，窗外西餐厅，日料餐厅等等，比橙园更全更大。而且普罗专门给老业主们发了2万元的体验卡，可以免费吃吃喝喝。
在争夺客户这一点上，绿博市场其实早已暗流涌动！
最近，绿博楼盘日子都不太好过。
区域老牌楼盘，比如康桥香溪郡陷入维权泥潭，金科天籁城和金科博翠书院小镇存在感依然极弱；后起之秀，比如建业J18虽然令人期待，但在后期产品销售上大家都捏了一把汗。
03
绿博的“伪配套”
我们探盘绿博时，发现区域内置业顾问还是将绿博的文旅配套挂在嘴边，引以为傲。
如上图，绿博仅主题乐园就有近10家，因此它也被称“东方奥兰多”。
但是呢，我们我简单查了下：
宁波杭州湾新区叫“东方奥兰多”
安徽芜湖叫“东方奥兰多”
珠海也叫“东方奥兰多“
……
全国有太多“东方奥兰多”，绿博的这个IP显得有点弱，它不像“少林寺”天下皆知，也不像“云台山”独一无二。
大家看一些旅游旺地，比如洛阳老街、开封鼓楼，人来人往熙熙攘攘，就幻想着绿博将来也是那样，这是不对的。
别人是开放型文化街区，但绿博的景点都是一些展馆类型的旅游区，都是需要买票进去的。再热闹都是景区里面的，外面的还是很冷清。
方特2015年就已经建成开业了，4年过去了，周边热起来了吗？并没有，出了方特还是荒无人烟。
事实上，这些文旅项目是配套，没错，但他们是城市配套，但却不是住宅配套，对周边的居民没有什么大影响。
所以，如果从房产的角度来说，这些配套就是“伪配套”。
类似的伪配套还有，比如高铁站、飞机场，他们看似吸引了人流，但这些人流并没有被留下来，周边的居民可能一年也坐不了几次，却还要忍受往来交通的噪音。
绿博还有一个最典型的例子就是海宁皮革城，16年10月1日开业，将近3年，商场里的营业状况惨不忍睹，就在最近，就连海宁皮革城的邮政所也被撤销。
不接地气的“伪配套”终将死去！
这并非是贬低绿博。
事实上，郑州能玩儿的地方太少，将来这些建业华谊兄弟电影小镇、只有河南、极地海洋公园、泰迪熊主题公园、甚至恒大文旅城落成后，绿博会成为郑州人的接待重地。
所以，从城市发展角度来讲，绿博的定位是非常具有眼光的，这是郑州之福。
所以永远不要低估一个区域的未来！
04
等不起的绿博
可是，从房产角度来看，也不要高估一个城市的发展速度。
在绿博看项目，我们一直很心动，更好的产品，更低的价格，更有想象力的区域发展，但是冷静下来一想，未来十年都不能住，心就凉了半截。
郑东新区已经发展了20年，高铁东广场才刚刚开建，龙子湖上还有写字楼吊着塔吊施工；
郑东新区建设之前，郑州的新区只有高新区和经开区两个产业新城，郑东新区建设之时，郑州还没有遍地开花的组团和新区，所以他的建设几乎是举全郑州之力。
但现在不一样了，郑州东南西北，每一个区域似乎都在憋着劲儿不认输。
这就好比五个手指伸出去打人和一个拳头伸出去打人，哪一个更精准、更有力道呢？
下午从绿博回来的时候，我们特意早走了一会，因为害怕路上堵车。回城的时候，编辑们在车上讨论：如果你在郑州东边买房，最远能接受到哪里？
有说到象湖，有说到万三公路，但是没有人说到万三公路以东了。
郑东东广场发展完，才会发展白沙六合CBD和白沙北，白沙发展差不多了之后才是绿博。
普通人对于绿博，没有资格不看好，只是等不起啊。
所以，如果下一次，如果你被硬拉去绿博看楼盘，可以去看看了解了解，至于买不买可以结合实际情况再慎重考虑下。