来源|喜马拉雅APP财经读书圈的精品课《齐俊杰-你为什么买不起房》

编辑|李祎

房价一直是老百姓们极为关注的民生问题，我国房价一直居高不下，甚至永远在创新高，这使得老百姓们苦不堪言。那么，房地产的价格到底是受什么影响的呢？房价为何会一路走高呢？

人口密度有影响

大城市的密度到底有多大？先看看近邻，大家都说日本人口是很密集的。东京圈的面积是6451平方公里，人口是3000万，每平方公里大概是4681人。

东京是2187平方公里，人口大概是1254万人，每平方公里是5736个人。而人口密集最高的地方，就是23个核心区了，大概每平方公里13000人。在这样一个区域里，肯定都是建筑物。

那么中国是个什么密度呢？北京的理论面积是16410平方公里，比东京大三倍，但五环之内只有750平方公里，人口是2200万。五环之内占到2/3，也就是1500万人，集中在了750平方公里之内。于是结论来了，每平方公里的人口密度大概是2万人，北京主城区的人口密度要远大于东京。

无药可解的“火寒之毒”

但这并不最终结论，最可怕的是五环的西部和南部还有大量的农田可用，也就是说只有750公里也并未物尽其用。而根据城区的统计，北京宣武区2006年的时候就已经有数据显示，每平方公里的密度大概是28000人，这些还不包括流动人口。

但上海还要可怕的多，它的外环内面积大概是600平方公里，大约人口是2000万。换句话说，人口密度超过了3万人。2008年政府统计公报，黄浦区的人口密度最高达到了4.34万人每平方公里，而卢湾区、静安区也都在3.4万人左右，人口密度之高基本上已经是世界之最。

城市人口快速增长，但城市的规模却没有得到相应的增长，土地供给不足让北京基本被限定在了五环路之内。在这之后也有人呼吁说房价高就是因为土地供给不足，而这一问题也被上面充分认识了，也开始加大土地供给。但大城市依然是一地难求，造成了中国房地产的 “火寒之毒”。

“惊心动魄”的香港楼市泡沫

香港楼市缘何破灭？1984年中英联合声明，其中一条是专门针对香港的土地供给的。为了防止港英政府在香港回归前就把土地卖光，于是就在附加条款中规定每年土地的出让数量。

十几年间，香港的房价涨了十倍，一个中档的私宅，每平尺的价格大概7000到8000港币，相当于每平米10万人民币，当时的中产阶级买一套房子需要一辈子的收入，而香港人把收入的74%都用于了供楼。

当时香港老百姓是苦不堪言，舆论一致呼吁政府平抑房价，痛斥高房价的噩梦。后来香港回归了，但恰巧赶上了亚洲金融危机，楼价开始暴跌，但由于供需矛盾，到了1999年很快就反弹起来了。就在这个时候，政府提出了85000建屋计划，也就是每年新建住房85000套，十年内让全港70%的家庭拥有住房。

具体的做法就是大规模的卖地供地，仅1997年香港就拍卖土地19块宅用地，后来因为金融危机房价崩盘才暂缓实施，后来1999年房价恢复后继续执行，没想到没几天这房价又崩了。香港房价及金融危机暴跌之后，2000年开始再度暴跌了七成，这次浩劫之中不少明星都是深受其害。

房价真的跌下来了，但却万万没想到最后民怨还是沸腾。过半数的香港市民认为董建华的经济政策有重大的过失，社会普遍呼吁政府遏制房价的下跌。最后政府迫于压力停止了之前的85000建屋计划，转成了勾地政策。

这就让香港的土地瞬间供给减少了不少，2008年只有一块土地被扣出，只盖了100到200套房。在2010年前后，香港楼市基本消化了之前85000计划的大量供给，然后楼市就开始继续拉升，房价再创新高，而舆论也是180度的调转，民众又开始抨击高房价了。

如此看来，对于老百姓而言，他们想要看到的是房价逐渐趋于稳定。过高或者过低的房价都会引起民众的恐慌。只有在经济平稳发展的同时实行有效的调控手段抑制房价的过快变化，才能让老百姓们真正过上“买得起房”的日子。

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