“降息”风起,房地产又有大机遇?两个被忽略的数据说明了一切…
这些年来，财经界稍微有点小动向，都逃不过被房地产蹭上的命运。
刚刚过去的周末，还是如此！
没错！说的就是周末四处热炒的“央行降息”！
那么？央行真的要给楼市放水了吗？
老实说，这则消息佛房君感觉对楼市意义影响暂时有限，反倒是另外两个被忽略的数据：
1、2019年第一季度信用卡逾期半年未偿信贷总额高达 797.43亿元，
2、2025年，南海60岁以上老人将超30万！
读懂这两个数据，或许我们就能找到佛山楼市未来的去向…
央行真要降息了？别急，受惠的是…
2016-17房地产的迅猛翻番行情，为广大人民上了深刻的一课——原来，房子也可以如股票般猛拉狂涨！
这样的迅猛行情也让所有购房者绷紧了神经，政策一有风吹草动，都会紧张莫名。
周末央行的消息被快速联系到房地产之上，大抵也是这样。
那么，央行真的要给房地产降息了吗？
进行公告解读之前我们首先了解下什么是贷款市场报价利率（LPR）。
LPR原来名称是叫“贷款基础利率”，是2013年贷款利率管制全面放开后建立的一个利率。
说的是银行等金融机构给他们最优质客户提供的贷款利率，刚开始是对公贷款，后来慢慢向优质的个人过渡。
之前贷款市场报价利率（LPR）是由中行、工行、农行、建行、交行、招商银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、民生银行等10家银行对他们各自优质客户报价后，综合起来报价得到的。
这就有了两层意义：
第一、由于10家银行在国内银行界具有巨大影响力，因此LPR也具有很强的指引性。
第二、由于LPR主要针对优质客户，风险性极低，可以为其他银行的贷款定价作参考，银行对其他客户的贷款一般在这个基础上加点生成。
所以LPR似乎有基准利率的味道，所谓基准利率我们可以理解为股市上的均钱，其他利率可以理解股价，当均钱一旦确立时股价不大可能偏离均钱过大。
但如果LPR成为基准利率，这就会产生一个问题，我们传统上的基准利率是银行存贷利率，之前我们在新闻报道里看到的加减息都是上下调银行存贷利率。
这就产生了利率双轨制的问题。
央行之前曾多次说过，利率市场化改革一个重要方向是让两轨合成一轨，即传统的银行存贷款基准利率慢慢淡出（自2015年以来没变动过），打造一个以核心银行为主导，受央行货币政策调控的市场化利率。
从目前的情况来看，LPR暂时承担了这个功能，可以预计未来银行存贷款基准利率影响力会不断降低直至消失，而贷款市场报价利率（LPR）影响会不断上升，最终会取代银行存贷款基准利率。
看到这里，我们大概能够得出一个结论——对于中国金融市场发展来说，这是一个重要的政策；但对于房地产来说，应该说，只是一个偏利好的消息，根本不能理解为央行给房地产放水。
那么，这是一次降息吗？
应该这样说，这是一次变相的“降息”。
由于贷款市场报价利率（LPR）报价参考中期借贷便利利率，考虑到目前一年期中期借贷便利利率是3.3%，而一年期贷款基准利率是4.35%，这个层面上讲虽然降息幅度可能没有达到1.05%，但肯定是能降低实际利率的。
简单来说，这个政策可以降低实体经济的借钱成本，央行本次改革完善贷款市场报价利率（LPR）对实体经济有两大意义：
一是降低“基准利率”水平，商业银行将会围绕更低的LPR确定自己贷款利率。
二是降低风险溢价，比如银行给信用好的企业贷款利率是4.9%，给信用较差的企业贷款利率是6%，不同的价格间就形成风险溢价，风险溢价主要来源于企业，也来源于银行自己，如果银行风控水平够高，其实是有助于降低风险溢价，进而降低实际利率的。
对于楼市来说，也是一个偏利好的消息，毕竟以后优质房企、个人更容易拿到低利率的贷款了。
但为什么佛房君认为短期内对楼市影响有限呢？主要有两个考虑：
第一、在信托通道被死死摁住以后，本次政策的出台能给房企输血回报缺失吗？基本是不可能的。要知道今年上半年，超过3600亿元信托资金投向房市，占比集合信托资金总规模近四成；但7月份，房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%，关键是，这种减少还将持续。面对这样多的失血，从银行拿来的补血只能说是卿胜于无。
第二、在北京三令五申不刺激房地产的情况下，能拿到低价贷款的只能是优质房企和优质个人贷款者，只要北京不放开，这样的情况不会有太大的改变。
因此，在房地产严格调控的大背景下，这个政策利好程度有限。
年轻人正在由“不愿买房”变成“没条件买房”
虽然政策层面上房地产近期都没什么兴奋点。但不少专家还是力撑楼市，不为别的，只因我们的城市化还要继续，90后、2000后还要买房。
然而，年轻人真的愿意为了一套房子打拼一辈子吗？或着说，他们有能力在房价畸高的年代背上如此沉重债务前行吗？
曾经，马佳佳“90后压根不买房”论调遭到业界的口诛笔伐，其后几年的事实也是狠狠地打了她面。
然而，五年过去后，我们却惊奇地发现，当初没买房的90后，现在可能已经由“不愿买房”变成“没条件买房”！
日前，央妈发布的《2019年第一季度支付体系运行总体情况》，数据显示，信用卡逾期半年未偿信贷总额高达 797.43亿元！
央行2010-2018上半年数据
而8年前的2010年，信用卡逾期半年未偿信贷总额还不过是76.89亿元。
8年之间，信用卡逾期半年的未还款数翻了10倍以上，相当于现在一个月的新增逾期数量，就能赶上8年前一年的总量，变化之大，令人咂舌。
对于房地产商或卖家而言，这些半年没还信用卡的人，可能已经丧失与他们做买卖的资格——根据目前征信制度“连三累六”的规则，他们很可能再也没有条件贷款买房了！
（“连三累六”是指贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款，即被银行纳入了不良征信名单，这段时间内的贷款申请都会受影响，银行可能会提高房贷利率，减小放贷金额甚至直接拒贷。）
比央妈数据更恐怖的是近日网上流传的一个90后负债数据调查：90后负债平均已达月收入的18.5倍，如果按平均工资6917元计算，平均负债可高达12.79万元。
乍一看，有点耸人听闻，也不知道真实性有多少，但根据蚂蚁金服公布的一个数字，也足以令所有人扎心了。
据蚂蚁金服和富达国际发布的2018《中国养老前景调查报告》显示：18-34岁的年轻人，平均月储蓄只有1339元。
是的，你没有看错，只有1339元！
人口老龄化加剧，购房需求将缩减？
接盘侠数量越来越少，但更要命的是可能还在于未来有出售或继承需求的房子却越来越多！
根据国家统计局2019年公布的最新数据，2018年，中国60周岁及以上人口为24949万人，占总人口的17.9%，其中65周岁及以上人口16658万人，占总人口的11.9%。更为恐怖的是，根据智研咨询网发布的《2019-2025年中国人口老龄化市场研究及发展趋势研究报告》，老年化的趋势将越演越烈，预计在2025年，60岁以上的人口将会突破3亿人。
人口的急速老年化也意味着劳动人口的快速缺失，如上图展示，预计现在到 2050年之前，中国劳动年龄人口（15-60岁）基本呈现下降趋势。
对于房地产而言，劳动人口的减少，老年化的到来，也就意味着购房客户群体的大幅减少。
那么，我们身边的情况会好些吗？毕竟，大湾区是全国的经济机核。
日前，某媒体就以展开了南海区的老年化应对探讨，其报道中抛出了一个让人触目惊心的数据：有统计显示，南海区60周岁以上老年人口已超过24万，预计2025年将超过30万！
放眼整个佛山，其实情况不容乐观。
据佛山日报报道，截至2017年底，我市户籍人口60岁以上老人达73.87万人，占户籍人口的17.6%。预计到2020年，全市户籍老年人口将达到约83.9万人。
于房贷而言，这些退休人士，基本也是被拒之门外的。
未来房地产的关键问题：我们的房子可以卖给谁？
恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长任泽平如此总结房地产的价格支撑：长期看人口、中期看土地、短期看金融！
这也是目前业界认同的主流价值标准。
尤其是在“房住不炒”的年代，人口，或者说能够买房也愿意买房的人口，才是楼市的基础。
年轻人债务缠身，目前的购房中坚力量将快速步向老龄化。在这样的双层夹击中，贷款政策的小小利好根本不够看！
房地产，正在告别普涨的年代！
未来我们思考的房地产是否值得投资的时候，必须先想清楚一个基础的问题：拿下这套房，未来我可以卖给谁？
答案，还是很明显的——买那些收入可观的年轻群体愿意去的地方！
2019，我们必须牢记一个法则：多看看高端人才的去向，他们才是你未来最迫切寻找的“接盘侠”。
附:最新政策内容: