中国房地产市场投资趋势调研2019

2019-07-20 未来智库

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在当下全球经济增长充满不确定性，以及各国央行为货币政策举棋不定之际，高力国际的本次投资调查或可对中国未来房地产的机遇和挑战提供一些展望与启示。

对于开发商而言，写字楼、住宅、商务园区、零售物业和物流仓储物业仍将是资产配置的主要领域，与此同时，一些另类资产，例如数据中心，则可因较小的竞争压力与较高的需求增长而收获更好的风险回报。
对于基金经理和投资者而言，尽管中国面临的发展阻力将不断增加，但继续投资仍是获得中国长期增长回报的最佳策略。从区域的角度来看，投资者的投资组合仍应注重一线城市，以保持稳定性，同时亦可考虑投资于新兴城市以获得更好的增值机会。
对于目前处于观望中的投资者和开发商而言，中国经济增长的放缓与中美贸易战实际上提供了一个“低买”的机会窗口。现金流受限的开发商或资产所有者/业主可能在价格上更具灵活性。

趋势与风险

问题1:未来一年中，影响全球发展格局的主要趋势包括什么?

对中国经济增长的顾虑不出意外成为了投资者关注的焦点，25%的受访者认为这将是左右2019世界经济发展的一个主要不确定因素。排在第二位和第四位的分别是对欧洲经济的增长前景与持续了一年多的中美贸易战的担忧。但从乐观的角度看，大多数投资者仍认为美国的表现将优于其它市场，其GDP亦将维持稳健增长。

问题2:2019年全球经济最大的“尾部风险”是什么?(多选)

在2019年所有不确定因素中，世界两个最大经济体之间是否能达成贸易协议是投资界最关心的问题。除此之外，全球的目光仍聚焦于中国，23%与14%的受访者分别认为中国经济增长放缓与债务杠杆是2019年最大的尾部风险。将三者相加，可看出单中国便占据了61%的投资者关注度。
对新兴市场经济发展的担忧排在所有选项的第三位，有15%的受访者认为这将是2019年全球经济最大的尾部风险。另有10%的受访者担心美国的债务水平可能会于2019年导致意外情况。有意思的是，虽有8%的受访者认为通胀可能成为尾部风险，但只有2%的人认为信贷紧缩措施和加息应被用于应对通胀。

问题3:2019年中国经济的主要顾虑是什么?(多选)

中美贸易战、债务杠杆与制造业疲软被受访者认为是2019年中国经济增长的三大顾虑。对中国的失业率以及财富收入两级分化的担忧排在第四，超过9%的受访者认为情况若持续累积可能引发社会的不稳定。
此外，加强资本管制的担忧获得了8%的投票，投资者担心进一步的限制可能会使市场信心受挫，尤其是影响外资的流入。中国房地产市场的增长放缓是投资者的另一个主要担忧，因为房地产行业占据中国GDP总量的20%以上。
人民币的持续贬值也给投资者带来顾虑，8%的受访者认为这可能会发生与2016年类似的严控资本外流的情况，从而影响到国内投资市场。

问题4:您是否愿意在2019年增加对中国房地产市场的投资?

尽管对2019年及之后中国的GDP增长存有各种顾虑，但仍有49%的受访者表示愿意增加投资，这表明他们对中国房地产市场充满信心。
此外，44%的受访者选择等待局势的进一步明朗，我们认为这实际表明超过90%的受访者对中国房地产市场保持长期乐观的展望。事实上，在100多名受访者中，仅6人表示不愿对中国房地产市场进行更多投资。

问题5:与2018年相比，您认为2019年中国房地产市场的资产价格会有多少增长?

大部分投资者预计2019年中国房地产市场的资产价格将上涨，仅有12%的受访者认为资产价格会同比下降5-20%。
除此之外，26%的受访者预计资产价格将与2018年持平，45%的受访者认为资产价格将在年内同比上涨5-20%。而16%的受访者对中国房地产市场的前景十分看好，他们认为政府将持续出台支持性政策，从而实现同比20%的资产价格增长。就整体而言，61%的受访者对中国房地产市场的价格表示乐观，并认为资产将会增值。

问题7:当您在投资中国房地产市场时，您期望的持有时间、收益率和内部收益率(IRR)分别是多少?

在资产的持有时间方面，受访者的票数均匀分布于1-3年、3-5年、5年以上的三个区间，它们分别占总票数的24%、29%和28%。此外，没有任何受访者选择在一年内转手资产，这显示了投资者们对中国的长期经济前景仍具信心。
在毛收益率方面，大部分的投资者表示5-6%是资产的理想收益率，但也有14%的受访者更为激进地将目标设定在9%或更高。
在内部盈收率(IRR)方面，有38%的受访者选择了14-17%的期望值，而另外的31%则选择稍低的11-14%。有趣的是，有14%的受访者在今年表现出了保守态度，满足于8-11%的IRR。

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（报告来源：高力国际）