十一期间，郑州楼市的特价房又刷了几次屏，有每平降价1000的，也有每平从1万多直接降到8000多的，总之，这些特价房的出现，让本就冷淡的市场变得更加萧条了。
房价下跌，让无数人黯然神伤。不过，站在另一方面看，市场的冷暖起伏，也给予了我们教训和经验，起码能让我们在下一轮的楼市浪潮中劈浪前行。为此，笔者总结了7条血的教训，希望能给大家一些帮助。
01
不要和趋势对着干
这是一句老话，但是没有被趋势干倒过的人，大部分都不会认真对待。
例如2016年年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”之后，仍然拿地王的开发商们和抢房的购房者们。
记得“房住不炒”刚提出的时候，正是楼市最热的时候，没有多少人相信国家真的能压得住房价。当时，郑州市区已经出台了限购政策，但郊区还没有开始限购。
于是，大家都涌进了郊区的各个楼盘，导致荥阳东的清华大溪地涨到了12000元/平。绿博的郑东碧桂园涨到了15500元/平。现在看来这样的价格过于疯狂，但在当时，却引来了众人连夜排队抢购。
2017年五三政策出台之后，郊区也开始了限购，然后资金又开始回流市区，导致高新区某盘、惠济区某盘都涨到了18000元/平，现在这两个楼盘，最低的是14000多元。
如果说购房者疯狂是因为对楼市不了解所至，那么，开发商的疯狂则大概率是因为贪婪。
在国家三令五审“房住不炒”之后，2018年1月，南龙湖还诞生了几个地王，楼面价达到7500元以上，据测算，开盘价如果不卖到12000-13000元/平，基本就是赔钱，现在，这几个楼盘高层售价不到11000元/平。
2018年4月，滨河国际新城也出了几个地王，竞房价18000多元，现在售价15000元左右。
放眼全国，因为拿地王骑虎难下的开发商更多。总之，身处大环境中，无论是地产老炮还是小白，很少有不疯狂，不贪婪的。
大家都想逆流而上，结果却是人仰马翻。
所以，在下一轮行情中，一定要看清趋势，不要和趋势作对。
02
郑州没有那么大
不知道从什么时候开始，郑州有很多人开始疯狂地喜欢上了郊区，总以为那里的环境比市区好，可以延年益寿。谁要说四环外太远，那简直就是格局太小，鼠目寸光。
但是，要知道郑州的四环和北京的五环差不多，总长都在100公里左右。
北京2000多万人，才从五环往六环发展，郑州刚刚过1000万人，可是，四环外也盖了很多房子。
4环外什么时候能够成熟？5年？10年？恐怕还需要更长时间吧。
2018年，郑州编制的《郑州建设国家中心城市行动纲要(2017——2035年)》，15年后，即2035年乐观估计，郑州的人口不过为1350万，郑州未来的总人口“以水定人”只能达到1600万人。
这就意味着，郑州根本发展不到2000万人，同时也意味着，四环到五环这个区间，将永远的成为郑州的边缘地区。即便它成熟了，那也是边缘。
只有在城市边缘住过的人，才会知道边缘有多么的荒凉和难受。只有这两年买城市边缘站岗的人，才会知道什么叫无人问津。
现在，郑州不少四环外的房子价格都达到了13000元。而北三环到连霍高速之间，人车不分流的老小区现在不过14000元左右。南边、西边还有更便宜的二手房，但是，很多人为了住个新房，宁可选更远的。
往长远看，这些房子，有市区的升值空间大吗？有市区生活方便吗？冬天雾霾就比市区小吗？
市区的房子也许不会是升值空间最大的，但肯定是最保值的，个人觉得，无论做什么还是不要太贪心，稳扎稳打也挺好的。
03
郊区买房，看政府规划，不要看概念
当然，每个人的情况不同，有些人因为上班、在外地、有钱等等原因，就是想买郊区。那么就买有政府明确规划的区域，而不要买只有概念的区域。
啥叫政府规划？就是政府做主导明确规划的区域。
当然，政府分省、市、区、县等等。主导的等级越高，说明该区域越有价值，越值得购买，反之，就越不值得购买。
啥叫概念？类似“城市向东，生活向北”、“郑州东南飞”这种口号类的都是概念，还有文旅、小镇一类的，也属于概念，遇见这些空喊口号的房子都要慎重，搞不好就会成为接盘侠。
城市向哪发展，不是靠空喊，而是靠真金白银的投入。政府舍得投入的区域，那就肯定差不了。啥也不舍得投入，只一心卖房的区域，肯定好不到哪里去。
最近这几年，郑州各个郊区的房价，就很能说明这个问题。白沙组团因为有省府的规划很热闹，但其它几个郊区，没有一个房价不跌的。
04
打开格局，将眼光投向全国
当你经常关注全国的房地产市场之后，你就能感受到，全国才是海洋，而郑州只是一个池塘。在郑州发生的巨浪，放在全国，很多时候只是一个不起眼的涟漪。
比如这两年，郑州一套房子涨六七十万，大家都会觉得挺多的。但放在全国，这点涨幅真的只是一点小小的涟漪。看过大场面、大起大落，再回头看郑州的房价，就不会大惊小怪，进而能保持较好的心态。
另一方面，时刻关注全国，等于别人只经历了一轮行情，而你经历了十几轮，甚至几十轮行情。
2016年年初，南京、合肥房价上涨的时候，郑州的房价还没涨。我记得，当时在南京的朋友就劝我赶紧买房，郑州的房价肯定会涨。
2017年年初，郑州的房价上涨之后，因为工作的原因，我们去西安、沈阳等地方都考察过。回来后，给大家讲买房，但很多人，包括我的同事，有不少都觉得陕西才3000万人，房价应该不会涨，沈阳是东北，更不会涨了。
当然，有更多的人选择了提前下手，现在都赚的盆满钵满。
另一方面，关注全国的市场，也能提前卖房，减少损失。例如，大概是2017年年末，北京郊区的房价就开始断崖式下跌，当时新闻飞的到处都是，但是当时郑州还是比较火的，很多郑州人也没有意识到房价会跌。
于是，很多人没有卖房，还想等房价再涨一些再卖。但是从去年至今，郑州二手房一路下跌。我前段时间看的金水北某小区的房子，已经从229万降到了210万，但是仍然没有卖出去。
总之，关注全国既能让你提前得知行情来临，提前下手。也能让你提前知道寒冬已来，要趁早“跑路”。还能让你的“下手”与“跑路”之间，保持一个良好的心态，不会为没有赚最后一块铜板而可惜。
05
除了政策，其它都是附庸
这一轮的房价涨跌，给无数中国人都上了一课：行情来或者走的时候，都不要扯什么土地供应、人口流动、经济发展，这些都是扯淡。唯有政策，才是决定房价涨跌的根本原因。
经济再差，差如老家十八线县城；人口再少，少如东北；政策来的时候，房价一样翻番。
经济再好，发达如上海；土地再少，少如深圳；政策的风一旦停止，房价一样下跌。
有多少专家说过三四线城市房子不能买，但是几年过去了，很多三四线的涨幅一点也不比郑州少。又有多少专家说过，郑州的房子抓紧买，不必观望，当下就是最合适的时候，但是，这些年过去了，那些高高站岗的人至今还在上面瑟瑟发抖。
所以，最终还是得看政策，只要政策给力，郁金香也能炒到数十万一盆；只要政策不给力，优秀的公司也得贱卖垮台。
当然，笔者并不是说以后三四线就可以闭着眼买，而是说，我们不要带任何偏见地去看待任何一座城市。
我们也许不在三四线居住生活，我们也许觉得那里工资配套都不如人意，但仍然有千千万万的人在那里生活了一辈子，甚至还有千千万万的人，以买一套三四线的房子而努力奋斗着。
有了那里的一套房子，他们就可以结婚、生子、安居乐业。大家都过得一样辛苦，都是一个普普通通的低层人民，所以，谁也没有必要嘲笑谁。
生活在一二线并不高人一等，生活在三四线更不丢人。中国有14亿人，一二线城市只有20多个，不可能容纳全部中国人。
所以，三四线城市还有很大潜力可以挖掘，未来依然乐观。
06
警惕小开发商
关于小开发商楼盘烂尾的新闻，想必大家经常能看到。
但是，人就是一种很奇怪的动物，无论谁说多少次，只要不亲身经历过一次被坑，都有见利就往前冲的冲动，拉都拉不住。
十一期间，郑州又出了很多特价房，有些严重低于周边价格，一看就有猫腻的房子，据说卖的还不错。
这两年，笔者到过两个印象特别深刻的楼盘，一个楼盘在郑州西北部，售楼部面前的广场有一条水泥大道，水泥大道的两边竟然是裸露的土地，上面停满了车，也没有保安指挥倒车啥的。但售楼部里面，却有很多人。
问了下才知道，大家都是冲着价格来的——比周围每平低3000元。
还有一个楼盘是在郑州南边，本来楼盘已经烂尾了，但老板看到行情来了，又把售楼部装了一下，接着卖。这波操作，妖娆的很，还真骗了不少人。
笔者真的是见过很多被骗的人，真心劝大家像这种，一看实力就不行的楼盘，无论再便宜，不要买为好。一步错，错一生，没有多少人能承担得起这种后果。
另外，小开发商房屋的产品质量也不能保障，笔者前段时间从碧沙岗公园附近经过，火车道下穿过去，有几栋建筑裸露着钢筋，谁要从那里过，可以看一看那钢筋的粗细，以及楼板的厚度，绝对超出你的想像。
最近，郑州不是又传出，有些项目要停工的消息嘛，烂不烂尾咱不知道，但延期交房估计会有不少。
07
不要把希望放在房子上，还需自身努力
这一点可能有点鸡汤，但真的也是肺腑之言。
过去20多年房价的不断上涨，让无数人把人生的财富自由都寄托在了房子上。于是，很多人开始将步子迈的越来越大，轻易地相信了炒房界的“2N”理论，即每年买2套房子。
我的一个朋友就是如此，2016年看了炒房大神的文章后不能自拔，觉得相见恨晚，然后就开始办信用卡，借钱买房子。一年多的时间买了三套，然后就再也买不起了。
后来才知道，该大神说的是有钱人可以这样玩，没钱的话第一步是先通过“凤变冰”赚钱，即把老破小装修一下，再卖出去。
但是这一套理论在郑州根本行不通，因为郑州不够大，并且房价太低，大家宁可买远一点的新房，也不愿意买市区的老破小。
所以，他现在过得非常痛苦，每个月一万多的房贷，加上首付、借的钱要还，已经快把他压垮了。更重要的是，现在郑州房价总体上是跌跌不休，让人根本看不到希望。
另外，以前就有好几套房子的人，现在过的也并不是太好。从去年开始，郑州的房租就在不断下降，空租期也在不断变长。这一点我是深有体会，亲戚的房子在高铁东站附近，两室一厅想租4300元，但已经半年了，还没租出去，降到4000元两个月了，也没租出去。高铁东站附近如此，其它地方的房租市场可想而知了。
总之，房地产市场不景气的时候，关于房子的一切生意都变得非常不景气。记得前段时间，国家金融领域某个领导说过：以后大家会发现，炒房的收益不会比理财高。
这句话，可能是政治正确的一句话，但不无道理。有时候，你出去看看，会发现很多生意、或者很多行业的打工者，一年赚的钱，都比买房赚的多。
都说现在创业很难，但是你看一看周围的同学，成就比较大的，大部分还是创业者。而生活一般的，大部分都是普通的打工者。
像郑州这样的城市，一套普通的房子，首付不过30多万，努力工作几年，相信大部分人都能买得起房子。而这几十万，很多创业者半年或者一年都能赚到。据说十一期间，那个卖烤肠的收入就达到五六十万。
当然，这只是个例。
但笔者想表达的意思是，人生还是需要一点折腾，不要过早的就把生命锁死，定在了房子上，除了房子，我们还有很多可以精彩的生活。努力提高自己的能力，不论是打工还是创业，都比炒房更重要。
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