导语2019年7月2日，在国务院新闻办举行的政策例行吹风会上，住建部负责人表示，将加大力度对全国17万个城镇老旧小区加快改造。在上世纪八十年代至九十年代，我国刮起过一阵“建房热”，全国各地兴建了大量居民楼房。然而，随着时代变迁和生活居住条件标准的提升，老旧小区已经跟不上时代的需求，其不但影响老城区居民的生活，也制约着城市的发展，急需改造升级。
这些老旧小区往往以多层建筑为主、占地范围广，大多位于城区中心，拆除重建不仅会带来极大的经济压力，而且会给广大的老旧小区居民带来诸多不便。相对于重建，老旧小区改造花费资金较少，同时也可省去一些不必要的麻烦。在老旧小区日益增多的情况下，对其进行改造是未来城市的发展趋势之一。老旧小区改造，也就是对老旧小区内“水电路气网”等基础设施、配套设施以及小区内的房屋等进行改造。
为什么要改？
首先，最重要的是，城镇老旧小区因建成时间较久，年久失修，在使用超过一定年限之后，房屋的安全度降低，存在极大的安全隐患。老旧小区一般建造历史长久，基础设施落后，居民生活条件较差，往往存在配套设施不齐、管网破旧、上楼难、停车难等问题，老旧小区的房屋大多都面临着电路老化、下水管道堵塞、墙体裂纹等问题，给居民的生活带来诸多不便。另外，大多老旧房屋的防水功能已经退化或者完全丧失，导致居民饱受房屋漏水的烦恼。
不仅如此，房屋的风格和所处的年代有着千丝万缕的关系，在城市中，陈旧的房屋风格很大程度上影响了城市的形象。而现在，房屋外观设计可以有很多风格，这对旧房改造有很大的推动作用。
由于老旧小区的房屋建设年代早，空间规划设计也大多不合理，例如将客厅设计得很小，卧室设计得相对较大，这就是对空间没有进行合理的利用。老旧住宅内部改造成为了居住者改善生活的途径之一。
因此，改造老旧小区一方面可提高房屋的安全度，另一方面可以改善房屋的外在形象和使用质量，延长房屋使用寿命，给居民带来更好的居住体验。
怎么改？应注意什么？
老旧小区改造应根据社区居民的实际需求来确定，其究竟包括哪些内容呢？
1）“水电路气网”：老旧小区往往存在诸如管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或老化等问题，这些市政基础设施在改造中将会优先得到解决。
2）电梯、停车场等配套设施：老旧小区因为缺少电梯和停车场等设施，给居民带来了“上楼难”、“停车难”等麻烦。在老旧小区的改造过程中，针对这些问题，小区居民可集中讨论采取加装电梯、合理增加停车位等措施。
3）屋面、外墙等：老旧小区因年久失修，屋面、外墙等存在许多问题，容易出现渗漏水等现象，影响业主的日常生活。因此，在改造项目中，一般都应包括重做屋顶防水和外墙饰面层项目；如有必要，对墙体也应采取防水措施。
4）物业服务和公共服务：老旧小区一直以来缺少公共服务，也没有缴纳物业费的习惯，对此，居民可以和相关单位根据实际情况进行协商。
老旧小区的改造中，除小区的公共设施外，小区的旧房翻新也是重难点。在旧房翻新中，应注意以下几点。
旧房的检测与鉴定
在对旧房进行改造前，要对旧房进行结构可靠度的检测与认定，对于检测后安全不合格的旧房，在进行改造前一定要查清房屋是否会出现局部影响整体安全的情况。
对房屋的受力结构进行计算
旧房在进行改造时，很大程度上会增加房屋的荷载，有时会改变结构传力方式，因此要按照国家规定标准对改造后的房屋地基、混凝土构件和墙体结构的最大负荷进行验算，确保房屋的安全性。
补强加固
老旧房屋往往存在许多安全隐患，房屋一般达不到使用标准，因此，在房屋改造时应进行房屋结构补强加固。
结构改造
旧房的房屋利用率相对较低，因此，可根据实际情况，对旧房的结构进行改造，增设功能性住房需求，来提高房屋的使用效率。例如增设独立厨房等。
维修改善
房屋在使用时间过久后，会出现诸如水电路老化、房屋渗漏等问题，因此在房屋改造中维修改善是必须的。房屋维修改善包括对水路、电路、门窗以及厨卫间等进行维修。
对于水路，改造中要检查是否出现了锈蚀、老化，若出现此情况，那么该养护的养护、该换的换；
对于电路问题，可采取“改用铜线”等方法；
对于门窗改造，需注意其密封等性能是否完备；
对于厨卫间容易漏水的部位进行检查与防水处理；
房屋其他部位墙、地、顶面出现渗漏等问题，应请专业人士根据实际情况采取相应的措施。
防水方面怎么做？
老旧小区一般因年久失修，屋顶、外墙渗漏现象突出，近年来随着老旧小区改造的规模越来越大，“越改越漏”的新闻却频频见诸媒体。在老旧小区针对屋顶、外墙以及室内的防水改造中，应该注意些什么呢？
首先是屋面防水。老旧小区的屋面经历了数年的风雨侵蚀、冻融破坏，很容易出现渗漏现象。旧屋面的防水施工不同于新屋面，在不超出屋面荷载的前提下，翻新旧屋面要根据旧屋面原基层防水材料的材质特点和使用经验进行设计，根据原屋面的结构形式和渗漏严重程度，确定只需做简单维修处理，还是对屋面防水层及节点部位进行局部处理，抑或对整个屋面系统进行整体翻修。具体翻新时，要考虑操作的可施工性和拆除相关构造的可行性，还应在现场根据屋面的破损程度随时对防水方案进行调整。
其次是外墙防水。南方潮湿多雨的环境下，外墙渗漏问题非常突出。导致外墙和外窗渗漏的原因有很多，主要是外墙防水失效及细部防水构造处理不到位所致。渗漏情况和严重程度不同，对应的解决办法也不同。外墙的翻新需根据实际情况，确定整体或局部进行处理。
第三是室内防水。室内防水情况较为复杂，需请防水专业人士现场勘查后根据实际情况制定相应的方案。例如，旧房因使用时间长久，卫生间渗漏问题严重，经专业人士现场勘查后确定是防水层失效，那么就要采取先拆除，然后整体重新做防水的方式进行处理。
其他如老旧小区房屋地下室等部位，若存在渗漏水问题，也应请防水专业人士根据实际情况确定维修措施。
老旧小区改造可解决居民用水难、用电难、上楼难、停车难、房屋漏水等问题，提高了居民的幸福指数，让居民从“有的住”变为“住得好”，是一项惠民利民的好事儿！最后唠叨一句，老旧小区房屋改造中防水是很重要的，在改造中千万要重点关注！
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原文刊载于《中国建筑防水·悦居》2019年第8期（作者简介：张弓心，马兴华，《中国建筑防水》杂志社编辑）
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