文|探房杜咔咔

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未来的房地产会经历一场改革，结构性的变化。关于闭眼买房都能涨的时代已经过去了，同时加大了我们买房投资的压力。尤其是在高位买房的投资者，因为城市、地域、交通、商业、规划以及经济的复杂变化等因素，一个不小心就是被套牢的结局。

正所谓春江水暖鸭先知，房企们作为最了解市场动向的主体，从他们这几个月房企谨慎拿地的行为，土拍市场持续低迷的情况。我们不妨大胆的猜测下，是否房企也预感到未来房地产会有一波危机。

像富力，近日对内发布了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，要求“加紧销售”、“加快回款”、“暂停拿地”。

而像万科、恒大、碧桂园这3家规模前三的大房企，也在最近跌了不小的跟头。销售额都有不同程度的下降，而他们作为中国各级城市的三大龙头房企，销售额的下滑也说明了整个房地产行业确实不太好过。

所以，房地产的大转折时代或会来临。接下来，我将从最近发生的几个情况，给大家简单的梳理下，为何我认为楼市未来会进行一波改革。

金融收紧，房企贷款困难，降价促销。

近期，房价涨的过快的热点城市受到了重点照顾。尤其是买房贷款，个人按揭贷款甚至个人信用贷款、消费贷都有明显收紧迹象，钱越来越难审批下来了。现在政府都在严格控制资金流向房地产，有些银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为，被合计罚没2223.7万元，为2019年以来银行业罚单的最高值。

据浙江地区一家信用贷业务较大的城商行个贷经理表示，如果最近的钱打算用来买房的话，就打消这个念头吧，很难批的下来。

并且房地产领域融资收紧也逐渐影响到土地市场。比如：上个月，广州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅游用地集中出让。最终，2宗地流拍，4宗地块底价成交。

从国家统计局给出的数据我们可以得知，今年1-7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1-6月份持平。

所以，这一系列的打击导致房企的购地积极降低，为了应对未来的不确定性，主动降价只为了加速回笼资金。

以广州为例子，今年8月初，广东出现了多地新盘大降价的行为。要知道，放在前几年可是想都不敢想的事情。番禺大盘祈福缤纷汇从每平米最高时的4.6万降到3.6万，降幅超过20%，而且户型朝向都有的挑。增城也有一个超级大盘，从单价最高时的1.5万元直降到1.2万元，降幅达到20%。与此同时，二手房的挂盘量和价格降幅十分明显。

从房企目前所遇到的困境，我们大致已经可以了解到一些苗头了。未来房企如果持续遭遇寒冬的话，其实对于我们购房者来说影响也是很大。

多地城市利率上涨。

自从7.30政治大会后，楼市调控继续加严，影响最大的就是房贷规模料进一步收缩，房贷利率有多地城市进行局部抬升。

根据融360大数据研究院监测的数据，截至8月13日，二线城市方面，大连、苏州、杭州、宁波四地上调了首套房房贷利率，从原本的5%-10%调升至10%-20%。

其实银行和开发商都是一样的，对于楼市的好坏他们肯定比我们普通购房者了解的更多。抬高利率，不抢占市场。说明他们对于未来1-2年的楼市发展也是消极状态。当然，也不排除有国家的命令。

尤其是我们国家的杠杆率，目前已高于发展中国家的平均水平。所以，未来的大方向还是控制居民杠杆率上升。而控制杠杆率上升的好办法就是提高贷款利率，减少购房者的贷款。

房产税的出台和旧改总量减少。

关于房产税这个问题，大家觉得就跟狼来了的故事一样，总是听到都没看到。但是要记得，故事的结尾狼也真的来了。虽然这件事情已经鸽了10年了，不是它不想出现，而是英雄往往是最后登场！

前几年，房地产对于我们国家算是比较重要的财政收入，国家要实现城镇化、要做基建都需要大量的钱，而房地产的税收和卖地的钱能填补这一空缺。但现在国家已经明确发出信号，不将房地产作为短期刺激经济的手段。说明国家未来一定会采用房产税这个大棒，具体会是多久呢？

引用经济学家贾康的说法：房地产税的整个立法过程要多长时间才能完成现在不好预测，权威信息是，房地产税在本届应该看到它的启动，还剩3年多时间。

所以，耐心等等，房产税的到来，对于楼市回归理性是有一定帮助，对于那些炒房的投机者，这跟大棒最少能吓退7成以上的人。

旧改总量的减少，对楼市也是一个不小的打击。

这些年，我们国家城镇化快速发展，已经达到了60%以上了。要知道，发达国家也才70%左右。所以，城镇化发展到一个局面的时候就会缓慢下来，上升面临天花板现象。导致的结果就是城市人口增速放缓，像过去一样每年增长一点几个百分点是不可能了，城市化的人口红利会逐步淡出。

像之前3、4线的楼市能够快速发展，最大还是得益于棚改化，政府有补贴，老百姓手里有钱可以买房。那房企也乐意见到这种局面，拼命拿地，建房子。政府就不断拍地，修道路，做基建，三方都各自有所收获。

而未来这种局面将会改善，经过这20年的大拆大改，旧城的总量已经大规模的减少。加上现在的房子质量相比较过去好很多、安全很多。这说明从2010年以后，建造出来的商品房符合规范的情况下，寿命可以支撑50年到70年（当然，在这里我们不讨论碧桂园这些开发商的建房速度和时间）。也就是说这个老城市的折旧改造量会大量减少。

结语

以上就是我针对最近的一些情况，对楼市未来几年的判断，正确与否，在于大家的判断。而且你们可以看下最近房地产行业4个老大的动向，万科跑去做城市配套商，碧桂园去做的建筑机器人，而恒大去跟比亚迪竞争做新能源汽车以及融创要打造文旅城。他们的做法，我变向的理解为，他们也明白房地产暴利时代过去了，未来最重要是有产业，可以带来稳定的现金流，才能让企业生存下去。

总之，未来房地产一定会进行一次改变，并且出台长效的管理机制，在这个环节中，我们每个人都不可以避免的要去参与。所以，请记得我一句话，不要炒房，房子未来脱手不易，他更多会是成为你的长效资产。

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

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