前两天微博上有个热搜说，90后30岁倒计时来了，又大了一岁。
到了30岁，不少人都计划结婚、升职、买房、生娃，一个个计划去完成。
对于大多数年轻人来说，要结婚组建家庭，婚房肯定少不了。
所以，结婚伴随着人生第一套房的到来。
这套房可能是父母帮忙付的首付，小两口一起还贷。
也可能是自己辛辛苦苦攒钱买的第一套房。
现在买房能一下子掏出个几百上千万现金买房的人，少之又少，大多只能向银行融资，每个月向银行还房贷。
如何选择一个最适合自己还房贷的方式，应该是很多人想了解的问题。
两种还房贷的方式
到底适合哪种？
其实，对于还房贷，我们有两个老生常谈的方式，第一是等额本息还款，第二是等额本金还款。
该怎么理解呢？
先给大家上两幅比较图就懂了。
等额本息还款，相当于是把房贷本金和利息分摊到每个月还，每个月还款额是固定的。
另外，它有一个特点是，本金比重会随着每月递增，利息比重会逐月递减。
比如说你的房贷是30年，从开始到结束每个月还款额都一样，比较稳定，但最后你归还的利息比等额本金要多。关于这个问题，会结合下文来说。
而等额本金还款，就类似先苦后甜的模式了。
本金会平均分配到每个月，当期利息是按照当月本金来计，随着还款额逐月递减，利息也会随着递减。
优点是，虽然前期还款压力较大，但到后期还款金额的减少。
很多人看到这些枯燥的文字，会觉得等额本息和等额本金很复杂（好吧，其实是有点复杂啦~）
这时候，我们为了加快了解这两个概念，可以采用数据来加以论证。
举个例子，假定你贷款100万买了套房子，分30年还，按照现在5年期以上利率4.8%来看——
等额本息还款总利息需要88万多，每月固定还款5246.65元，到最后的还款月数，这个数字都是一样的。
但有一点不同，就是欠银行的利息总数越来越少了，逐月递减。相反，要还银行的本金部分就会逐月增加。
而等额本金还款总利息72.2万，首月还款6777.78元，然后逐月递减，你看，还款数目在每月递减。
所以，对于等额本息和等额本金的区别，我们很轻松得出几个结论：
第一，两者总额不同；等额本金还款总额少。
第二，还款压力不同；等额本息还款压力小。
另外，还有一点不同，就是提前还款的成本不同。
贷款后要不要提前还款呢？
由上面的方式可以知道，等额本金在前期会占用大部分的资金，而等额本息是一个固定的数额。
那么，我们就需要考虑了，提前还款值不值得？
我们就直接上结果吧！
如果选择等额本息还款，你的还款进度已经到达三分之一的标准，不建议提前还款。
如果选择等额本金还款，你的还款进度已经到达二分之一的标准，不建议提前还款。
至于为什么呢？
总的原则是：等额本息也好，等额本金也好，还贷前半部分都是在还利息，等利息还的差不多了，就是还本金。
所以其实后面部分你提前还贷的话，给银行赚利息差的利息都交得差不多了，就没必要去还本金了。
因为你这时候归还了大部分本金，依然前期还是交了很多利息。
那如果不提前还贷，我们还有一个选择，就是把原本打算提前还的资金拿去投资稳健的理财，那么，这笔钱就产生收益了。
总结来看，其实提前还贷这件事我是死活都不会干的。
因为，买房用贷款的方式，就是用杠杆提高自己的资金灵活度，以及保留随时冲进牛市赚取超额收益的可能。
没必要因为提前还贷这件事，锁定了自己本来可以得到的低利率、长周期杠杆。
像银行这样的精明眼，他们愿意低利率（基本上4-6%之间）而且给你30年还款期的事情，估计就只有房贷了。
尤其是公积金贷款的同志们，现在公积金贷款利率只有4%不到，非常低廉。
提前还贷这件事，你还是忘了吧。
利率还有下行的空间
你准备好了吗？
现在的大环境看，降息通道可以说是短期打开了。
根据最近央行公布的房贷利率来看，其实已经到达了30年来的历史最低值——4.8%。
但这不会是最低的。如果要买房的童鞋，可以再往后看，LPR还有降低的空间。
因为从国家现在的步骤来看（比如科技创新，刺激内需等），利率会进一步走低。
而这段时期对买房刚需人群来看，贷款买房未必不是一个好的选择，因为利率就比较低。
另外一方面，虽然现在楼市火爆程度不再，但在一些交通比较发达和发展前景的地区，房价还是有可能温和上涨的。
找一个区域性机会切入优质房产或者商铺，利用贷款的方式提高自己的资金利用率，这才是关注我的聪明粉丝应有的姿态！