通常来讲，城市化是指城市人口比重的提高，而在中国城市化却出现了两个概念，一个概念叫人的城市化，仍然是指城市人口比重的提高。而另外一个概念叫土地的城市化，那是指城市的土地面积的扩张。
中国出现的情况是城市土地面积扩张的速度远远超过城市人口增长的速度，这样的话就导致了大量的土地资源的浪费。
在一个国家内部，特别是像中国这样一个非常大的国家内部，地区之间的均衡发展当然是非常重要的。但是遗憾的是绝大多数人可能把均衡的概念都理解为均匀分布了。
在经济发展里真正有意义的均衡发展，其实是地区和地区之间人均收入的均等化。而我们所追求的均衡发展，其实是一种人口和资源的均匀分布这个意义上的均衡发展。
按照道理来讲，在一个市场经济国家，任何资源的供给应该去适应有效的需求。以我们今天所讲到的土地和房子为例，如果一个地方因为人口流入，因为经济发展带来了大量的土地和住房的需求的话，那么价格机制就一定会起作用。
它会表现为土地的价格上涨，住房的价格上涨。于是这样的一个价格信号就会引导企业去拿地，然后造房子。
但是在我们国家土地资源不是这么配置的，我们国家的土地受制于建设用地的指标。于是在这样一种政策导向之下，大约在2003年开始，中国就开始特别强调把新增的建设用地指标作为一种优惠政策，更多地给中西部地区，让他们去发展工业，建设新城。
几乎全国的每一个城市都已经造了自己的新城，这样的新城已经在很多地方出现了大量的新城变鬼城的现象和住房库存卖不出去的现象。于是地方政府也没有更多的动力来造更多的新城，这个时候新城建设的热潮才开始慢慢平静下来。
中国大量的新城建设是建设在人口流出地，而且这些新城建的都非常远非常大。怎么说？在我自己收集的数据里，这个新城能够容纳的人口平均可以达到42万，这已经是一个不小的城市的人口数据了。
而它建在什么样的地方？我们每一个新城的建设都隶属于一个地级市，在我的样本里，一个平均的新城建设的距离是位于他所在的老城之外的25公里左右的地方。大家可能会觉得25公里开车一会就到了。
可是你知道吗？中国绝大多数的城市的半径都不到十公里。也就是说在今天中国所建的新城，平均来看，在他和老城之间的距离达到25公里，意味着在新城和老城之间可以再建其他一个城市。
其实中国今天大量开建的新城市建的既大又远，而在这样的一种新城建设模式之下，建设的时候，地方政府借了大量的债务，建好了以后却发现没有活力，没有效率。
最后就会导致地方政府的投入没有相应的产出，使得地方政府背上沉重的债务。在短期里这些新城建设，因为伴随着大量的投资，好像是拉动了地方的经济增长，但是它却是不可持续的。
我今天讲的这些问题，其实也已经引起了中国政府的重视。所以在最近这两年，中国的土地供应政策已经开始做出了调整，在中央层面已经开始强调，未来的土地供应要和一个地方吸纳人口的数量一致起来。
中国有大量的建设用地指标配置给了人口流出地，建好的房子没有人买，建好的厂房空在那里。不仅如此，我们还有大量建设用地指标，已经分配给了地方政府，但是由于已经建好的工业园都空着，已经建好的房子都卖不出去，有一些建筑用地指标给了地方政府都没有被利用起来。
与此同时我前面有说到，在人口流入的东部沿海地区，却土地价格非常高，住房价格非常高。这个时候所谓建设用地指标，跨地区在配置就是指人口流入的地区，可以向人口流出的地区去购买一个建设用地指标。
这样的话就可以使得人口流入地更多的做土地开发，而人口流出地也可以避免更多无效率的低效率的建设，甚至那些空置的厂房、空置的工业园，甚至空置的楼宇，可以把它拆掉，而相应的建筑的指标可以挪到人口流入地去使用。
这种土地政策的变化，就可以在土地所有制不发生变更的情况下，换句话来讲，并不涉及到中国的土地是否从公有改变为私有的这样一种大背景之下，就可以改进土地资源的利用效率。而一旦土地资源的利用效率提高了，相当于就把经济增长的蛋糕做大了。
最后，关于土地配置的这样的道理，对我们个人有什么影响？我想和大家讲两个方面。第一买房子，我想提醒大家，在买房子的时候，当然你的确要考虑到自己的支付能力，但是千万不要一味贪便宜。另外大家自己平常的就业和创业的决策，也不妨关注一下土地的政策的变化。因为在这些政策变化里都有大量的商业机会。
陆铭，复旦大学经济学博士、教授，2001复旦大学经济学博士。陆铭教授重视实地调研，足迹遍布全国，掌握了经济运行的大量第一手资料，他关于城市发展、土地和户籍制度的政策建议对相关改革产生了重要的推动作用。
在本课程中，陆铭教授将经济学的思维运用于中国的现实情境，形成一套掌握宏观经济的方法论，帮助你理解中国经济的现状和趋势，从而把握时代发展的机会，更理性地作出各种决策。
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