2020年很多人都在发愁，有钱的担心辛苦挣的钱会不会毛了，没钱的担心日子会不会更加难过。
很多人写文章讨论房价的前提就是房价涨跌的走势是固定的，但是今年的市场很抱歉，谁都说不好。
地方需要房地产救市，但是政策他不允许啊。
这个时候买房人应该一颗平常心，明确自身的需求；卖房人也应该面对现实，实事求是。
所以今天我想写一篇实操版本的买房经验汇总，教大家在选择不同性质房子的时候，评估一下是否适合自己，以方便做好取舍。
废话不多步入正题，如果你觉得有点用处或启发，也欢迎转发给亲朋好友朋友圈，在此先表示感谢。
01.产权公寓
这类产品能不能买，肯定能买。但是适不适合你买却不一定，一个是你的投资水平未必达的到，一个是未必有好的投资产品。
买公寓，一定有两个前提。一个是买哪里，因为是用于出租的，所以配套和周边的成熟度最重要，其次就是哪里的租房人群能够稳定支付更高的租金。
这个时候要考虑的就是交房早，自带商业和地铁，周边商务区聚集的地方是最好的选择。
在郑州投资这类产品，交通很重要，开发商和物业更重要，只有几者兼备才适合投资。
02.拆迁房
这类产品，除非你有手眼通天的本事否则轻易不要碰，大家都知道能挣钱的事儿你再去买基本上汤都没了，风险不少承担，利润未必有多少。
而且这类产品适合的是手里面有钱有闲的人，流程和时间很多时候能拖死人。
如果有幸你抄底买了一套拆迁房，最好的脱手机会是不要死克到底，在宣布赔偿标准和丈量土地的时候就高价卖掉，没必要喝光最后一口汤，因为最终从拆迁到拿到钱是一个漫长的过程。
跟投资地铁房有点类似，介入的过早或者过晚都不可取，拼的是眼光和关系以及那一丢丢的运气成分。
03.学位房
这类房子如果买对了确实很有保障，因为教育资源的稀缺性，但是有几个点一定要分清楚。
只有小学和初中才有的学区房，而且学校分私立和公立的以及是否参与划片的，光是距离近没有用。
其次是学区房还是学位房问清楚，学区房是划片进去的年年有，学位房有些是引进的学校给的名额，有些按规定是二手房上不了等等，这些务必了解清楚。
还要了解清楚校本部还是分校，以及老师的来源问题，挂羊头卖狗肉的也不在少数。
如果面临新区名校和老城区名校的时候，基本上老城区的是每年稳涨一部分，但是郊区新房可能三年不涨，一旦质量靠谱涨幅惊人。
这时候切记分清楚自己是纯粹投资还是自己用学区名额，如果自己用切记要提前准备。
04.小产权房
别说什么自己住的不考虑房价涨跌，房价上涨后的换房就是一种潜在需求。
如今价格体系下的房子已经脱离了单一的居住功能而转向了金融功能，房子相对于股票投资就是其可以加杠杆，30%的首付比例就可以撬动整套房的资产。
小产权房没有产权证无法在金融系统内流动，属于真正意义上的“不动”产，作为个人一定要慎重购买。
如果是深圳等极少数片区的除外，因为他们的存在在一定程度上是被认可的，出租收益也不错，而且随着商品房价格的翻倍也实现了小产权房价格的翻倍，在一定程度上也有一定的流通市场。
但是如果聚焦到郑州市场上，还存在很大的未知数，一旦涉及拆迁和改造权益很难得到保障。
05.主城区老破小
这类房子以家属院和单位集资房为主，很多房改房性质，也包括部分早期的商品房。
优势是配套完善交通有优势。
但是这类房子最大的问题单价不高但是首付高，因为银行的评估做不上去价格。
购买这类房子，最重要的还是地段，其次就是居住的舒适性，包括户型和物业管理，以及停车等等细节。
这类房子购买，房龄足够大不怕，但是居住感一定要好，棚改告一段落但是老旧小区改造会成为未来一段时间的热点，从郑州到全国都是。
06.地铁房
评判地铁房的标准是从楼栋经小区门达到地铁口而不是地铁线，这是最重要的一点。
地铁价值最大的时候是规划确定之前；地铁距离小区门口太近了会形成脏乱差；十字双地铁的价值大于双地铁，又大于单地铁，线路通行的区域决定了地铁的价值，商务区是加分项。
另外，地铁终点站附近的项目是减分项。
原则上地铁在郊区的价值会更大，地铁从规划到通车存在很多的不确定性，包括改线和增减站点。
07.法拍房
法拍房的价值随着宣传知道的人越来越多，很多的中介服务机构也插了一脚，捡漏的机会很少了。
其风险主要是：原住户清退难+抵押风险+租赁风险。
整个流程中，清户时候房东赖着不走或者户口死活不签走很难强制执行，再加上买卖不破坏租赁，买了房子住不进去比较危险。
所以一般人卖了自己住的要小心，纯刚需不推荐，投资的话要做好预防降低风险。
在选择上，房屋来源的安全性是贪腐＞借贷＞刑事案件，原房东被执行的原因很重要。其中民间借贷一定要预防潜在债务纠纷。
被执行人的工作性质，有固定工作好于自由职业，体制内的优于体制外的，外地的好于本地的。
最好是本地法院执行的案子不要跨区域，绝大多数法院有安排看房时间一定要去，中介的话有很多不专业的帮你拍金融上也赚你钱的，要小心找正规的。
被执行人或者其家人在住未腾空的，或者还有租户在住的一定要谨慎小心，提前去了解，最好是慎拍。
08.安置房
这类房子在郑州一直都存在不少的交易，目前甚至有专业的机构专门做这个生意，所谓的律师见证之类的其实作用不大，后面反悔的特别多。
亲戚朋友或者同学的房子请谨慎，后期办证需要配合一定要写清楚违约责任。
另外，对于安置房的居住氛围和居住人群素质要有心理准备，出租的是主流，脏乱差很难避免，而且很多时候你享受的权利未必跟村民一致。
如果已经办了证能网签的还好，如果不能办理的话主要就存在以下三大风险：
1）家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定。
2）因交易时间漫长房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房目的了，只能主张债权了。
3）就是在买房后等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封，从而导致无法入驻失去所有权。
9.返租房
目前市场上因为行情不好，这类产品以公寓和商铺为主，截止到目前为止基本上都是骗人的。
早期的返祖做到房价里面，你想赚人家返祖人家想赚你的首付，就这么简单。
然后基本操作思路就是开发商牵头签协议，交房后第三方酒店或商业公司等等托管每月返钱，可是交房了你跟开发商还有什么关系，第三方公司干不下去了直接破产，作为购房者你能找谁，你准备找谁。
10.经适房
这类房子补差价以后是可以正常的入市交易的，变成了商品房性质。
不过郑州这边目前除了已经拿本的在排队，等着后续待交房项目选房，已经取消了经适房申请。
11.公租房
公共租不可买卖。
公共租不可买卖。
即使住了五年以后，公共租依然不可买卖。
12.商品房
购买商品房很多人都会反复纠结，接触过最多的人就是不明白自己有多少钱，自己需要什么样的房子。
这个过程，你可以分为两个阶段，首先是选择项目：
1.把要求做清单，必须有的，比如地铁，学校……
2.摸摸口袋，哪些项目可供选择明确个名单出来。
3.哪些是绝对不能有的，比如高架的噪音和臭水沟……
这个时候，你的筛选范围会变得很小。
如果还是做不了决定，那么就给所有的可满足项目的配套做加权，每一项的占比打分，最后就选择分数最高的那个。
其次就是确定好项目之后的选择，比如楼栋分布楼层高低，比如户型朝向采光通风等等。
这个需要综合的因素很多，但是大的前提是价格相差不多的选择高层，价格差大的话中低层也不错。
要结合开发商品质和物业，以及具体的楼间距和周边情况综合判断。
但是，一定不要为了少量的差价选择不喜欢的楼层和户型，因为一平方百来块的差价，反映到首付和月供里面真的没多少，反而会影响购房心情。
买房子大家都有所谓的捡漏心理，但是事实上绝大多数的这类房源很难进入市场，要么有专业的炒房客和开发商自己内部的人盯着呢，要么就是对于付款方式有要求，比如全款等等。
总之目前的商品房市场价格一句话可以总结：二手房价格以卖得出去为准，新房价格买得到才算。
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碰到合适的该出手就出手，绞尽脑汁谈价格到口干舌燥反倒不如快速搞定，赚钱才是最重要的。
买房问题，永远不要寄希望于降房价，而是提增收！
放水虽然能带来钱，但并不能带来财富，多发行出来的货币由全体国民承担，但是却只流向了极少数的群体手中，也许这就是现实。
因此，放水必然会带来一定的不公平。而你要思考，自己会不会就是遭受不公平的那一个？