南港，我们一直在关注，但真正拿起笔来进行项目盘点分析和进行置业建议的，这是第一次。
以前没写，是因为南港楼盘太少，说来说去只有3个项目：和昌、绿地、瀚海，其中2个还是内购。
现在写，不是因为南港楼盘多到让人难以取舍，需要进行利弊分析和选房指导。
而是因为南港这个片区到底能不能买，大部分人心里没底儿。
很多人只看到了南港的潜力和低价，但没有认清自己的情况和潜在的风险，盲目购买容易沦为炮灰。
所以今天，我们就来看看南港楼市并探讨下它到底属于哪类人。
01
最近后台有些粉丝留言想了解南港的项目，未来南港的声音越来越大，关注南港的人也会越来越多。
因此关于南港的楼盘，我们有必要先梳理下。
在此之前我们先看下港区和郑州的区位图：
港区在郑州东南，与郑州是“一主一城”的关系，南港是港区南部组团，规划以高端制造业为主。
关于港区和南港的规划，大家都很熟悉了，不再赘述。
港区很大，在常规的认知中，我们把港区分为4个部分：北港、南港、空港、东港。
为便于理解和分析，本文将南港单独划分为“北、中、南”3个小区域，以方便研究每个组团不同的市场特征。
南港北区
京港澳高速以东、南水北调以北、S102以南的区域，我们称为“南港北区”。
这个区域，工业用地和住宅用地各占一半。
工业用地是综合性产业园区和信息技术服务产业园比如台湾科技园的两期地块等。住宅以和昌盛世城邦和豫发九棠府为主。
和昌盛世城邦是最早一批进入南港的项目，占地4200亩，产品业态非常丰富，有别墅、洋房、高层。
2016年9月一期和昌开盘，小高层均价5000元/㎡左右，洋房均价7000元/㎡左右，共计2070套，去化率100%，即便是2016，这成绩依然很疯狂。目前该项目95-180㎡的高层房源均价8700元/㎡。
豫发九棠府是2019年新项目，位于树杞路与梅河路交叉口，共9块地。
一期是8栋洋房，户型120-164，容积率1.51，还是豫发最常用的国风风格。
这个区域由于和昌盛世城邦和郑州台科产业园来得都比较早，和昌盛世城邦2018年已有交房，片区有一定成熟度。
南港中区
京港澳高速以东、南水北调S102新线以南、商登高速以北、郑万高铁以西，我们称之为“南港中区”。
住宅以瀚海航城和中建梅溪上郡为主。
瀚海航城占地1700亩，容积率2.65，内购一直比较严重。目前6期价格是毛坯7500。
瀚海航城是纯高层，有瀚海晴宇的风格，定位刚改。相比它的邻居和昌盛世城邦，中间足足有1000+的差价。
当然这1000的差价并非凭空而来，代价是瀚海航城在行政归属上属于开封尉氏县。
中建梅溪上郡位于滨河东路与梅河路西南角，占地112亩，建面20万方，规划7栋洋房，18栋高层。
南港中区是南港里比较纯粹的片区，土地性质大部分为住宅和商业用地，虽然没有工业用地，但南部有大片安置区。
这个区域也几乎是南港最大的住宅集中供应地，能保证10年的供应。
南港南区
京港澳以东、商登高速以南、 郑万高铁以西、炎黄大道以北，我们称为“南港南区”，因为区域中有双鹤湖公园，因此也被业界称为“双鹤湖片区”。
以前这里只有绿地香湖湾，现在，则大佬云集，建业、永威、远洋、招商、浩创项目已经公示，还有郑煤、航程、赞丰在线排队。
绿地香湖湾位于梅河东路与双鹤湖路交叉口，跟和昌、航海一样都是小区域内最早的拓荒者。占地1200亩，一共分为六个地块，2017年团购价只5000多，现在也将近8000。
远洋中能华府位于双鹤湖的正北部，项目占地105亩，总建筑面积约16万方，产品是107-256㎡叠墅；110-140㎡洋房；341㎡合院。预计7月份会开盘。
招商公园与湖位于双鹤湖的正北部，产品有高层、小高层、洋房，6月份已经有部分楼栋开盘，精装价格10000-11000。
与招商地块相邻的就是建业云筑，主打科技，总占地58亩，容积率2.5，规划10栋20-25层高层，户型面积包含95/115/138平。
永威望湖郡位于双鹤湖公园的西侧，是永威和航田的合作项目，为产业园配套住宅
浩创梧桐华府在双鹤湖南部，地块呈南北分布，规划总用地面积18万方，总建筑面积44.6万方，预计规划洋房+少量别墅，定位低密改善。
5300余亩的双鹤湖中央公园是该片区最大的亮点，南港南区产业园比较多，但也比较分散，目前面市产品最多，区域楼盘之前相爱相杀最为严重。
02
以上各个项目的详细资料对比如下图：
南港项目，6月份招商公园与湖已经开盘，精装，售价10000-11000。将片区价格拉伸破万，南港开启万元时代。
据说7月，豫发九棠府、远洋中能荣府 、永威望湖郡等都可能迎来首开，而这个价位很可能被坚守住。
价格和楼盘的双双突破标志着南港房地产时代的开启。
也可以说，从今年的7月份开始，往后关于南港项目开盘的消息，会越来越多地被传导到市场上，一次又一次吸引着众人的目光，牵扯着大家的神经。
想当年，和昌来的时候，南港的房价只有五六千，人们一度以为这里是刚需的天下。
短短几年再看，人们发现不对啊！
瀚海在南港做了瀚海航城，对标瀚海晴宇；
永威在南港做了望湖郡，对标永威上和郡；
建业在南港做了建业云境，对标建业天筑；
从高层、洋房到别墅，从和昌、浩创到永威、建业，品牌房企越来越多，拿地越来越小，产品越做越精细。
南港的定位分明越走越高了啊！
还有人发现：
南港本身环境好，不是临着公园就是临河，容积率又低，大部分都是1.5，区域规划也很好，还有高端产业支撑，重点是现在房价在万元上下浮动，是郑州所有区域中房价最低的一个，是妥妥的价值洼地，漏儿啊！
还有人搬出来：
港区是国家级新区，背靠“”空中丝绸之路”、“一带一路”和“买全球卖全球”等宏观战略。
总之，一句话：南港，以高端智能制造业为主，配件大量城市配套，双鹤湖周围配件高端商务区和企业总部基地，还有大量低密度住宅面市，未来不可限量！
于是，刚需们心动了，南港房价低，潜力大，是天选之地啊！
于是，投资客心动了，用最少的资金撬动最大的杠杆，非南港莫属啊！
那么南港真的能买吗？
03
如果你问别人“我能不能买南港？”
不了解你的家庭状况，直接告诉你“能买”或“不能”的，你不用信。
因为决定南港的房子能买或不能买的，不是要看这个片区的好坏，而是要看你的家庭经济状况。
我常听有朋友讲，现在手里没钱，想买房，感觉未来港区房价肯定会涨起来，南港的更便宜，潜力更大，想买南港。
我说先冷静下，先等等。
他给我举例说，你看专门研究房地产的那谁谁都说好，他们都买了，说明没什么风险，为什么我不能买？
我说，你先看看那谁谁家里已经买了几套房，都买在哪里了，再来想这个问题。
港区有未来，南港有未来，但南港的房子并不适合所有人，特别不适合90%的刚需，地缘自住的除外。
在我看来，那些能够毫不犹豫买南港的人，家里至少应该有2套主城区的房子。
一方面他们确实是看中南港的价格低，规划好，有潜力，房价有上升空间，另一方面他们家有余粮心不慌，有至少2套主城区的房子为他们保值、增值。
他们买南港，性质有点类似赌博，就是为了获取高收益的。
所以，如果你的第一套房买在南港，在南港上班、自住还好，如果你在主城区工作，未来也不会来港区上班，你在南港买了第一套房，你试想下会出现什么后果：
你攒钱买了房，每个月还房贷，还要出主城区的房租，好不容易熬了3年等到房子交房，你想着即使自己住不了，也可以出租啊。
然后你发现，房子根本租不出去，因为人太少了，在南港上班的产业工人们，产业园里有自己的公寓，租出去房租很低。
你左思右想，在你工作不会被掉到南港的情况下还是卖了吧，毕竟房价也涨了不少。卖得时候，你就会发现，由于港区土地太大，新房层出不穷，至少10年都是新房的天下，二手房转手非常难。
即便有人愿意买港区的二手房，北港的房子交房时间早，生活氛围成熟，港区的二手房市场首先是他们的，然后才是南港。
南港的房子，没有现金流也没有流通性，属于长持性资产。
出租不便租金低，出售有价无市，对于家里已经有多套主城区房子的人来说这没什么，当初买房的钱本身就是闲钱，能够在现金流和流通性都受阻的情况下，10年不动、不产生收益都不会影响生活质量和生活节奏。
10年以后，南港房子涨了，对他们来说是锦上添花，如果不幸行情不好，对他们整体的家庭收益来讲也无关痛痒。
但是对于非地缘性的刚需们来说，就不一样了，主城区没有2套住宅，你来买南港，太冒险！
在等待长持性资产收益的过程中，周期太长，灵活性太差。
你无法预料到家里是不是有紧急需要用钱的地方，一旦有，你变现困难；你也不知道还会不会有比南港更好的投资机会出现，一旦有，你甩手困难；
投资界说不要把鸡蛋放在同一个篮子里，而你不仅把鸡蛋放在一个篮子里，恨不得连下蛋的母鸡也放进去，一旦押错宝，你就成了炮灰，再翻身就难了。
所以再重申一遍，南港不是不好，南港很好，未来可期，但是它并非适应所有人。
如果你的家庭已经有2-3套主城区房产，这类房产属于稳健型资产，买南港的房子，这属于风险型资产，你可以搏一搏收益。
如果纯粹是因为低价大规划去买南港，而不是因为对自己家庭的资产分析做过理性分析，不建议盲目购买。
也有人问，地市人能买南港吗，针对这个问题我也是以上观点，不在于是哪里人，重要的是家庭资产的配置。
现阶段的南港，除了地缘性刚需，其他购房者基本以投资、家庭资产配置为主。 所以基于这个逻辑，你看南港的楼盘，已经从刚需为主跃升为改善为主来了。
为什么不继续做刚需？因为刚需人群并不适合！
今天，房地产市场长效机制正在建立，像2016年那样的大行情已经几乎很难再遇到了。买南港，心态一定要摆正，而正确的心态是平衡家庭资产配置，而不是一夜暴富！
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