新冠肺炎疫情之下，没有人能够置身事外。几乎所有行业都受到不同程度的影响，改变了原来的运行轨迹，房地产行业也不例外。
疫情肆虐，让地产行业持续降温、直至“冰点”。为避免人群集聚，春节期间北京、成都等多地陆续叫停了售楼处的销售活动。对不少房地产房企而言，销售受阻、主业降速，压力陡升，成为开年之初不可承受之重。
而自经济进入新常态以来，地产行业一直是危与机并存。面对疫情，大多数企业如履薄冰、战战兢兢，而机敏的企业却已悄然启动了战略转型。
3月31日，在恒大集团2019年度业绩发布会上，其董事局主席许家印正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来！”
一位长期研究恒大的业内人士表示，恒大要利用自身优势，避免短板的放大效应，关键是要扬长补短。若从全局审视恒大，提出多销售、多回款、缓拿地、降负债则是恰逢其时。
做加法：颠覆性营销的生意经
年报数据显示，恒大2019年营业额4775.6亿元，同比增长2.4%；净利润335.4亿元，净利润率7%；核心业务利润408.2亿元，核心业务利润率8.5%；股东应占利润172.8亿元；合约销售6010.6亿元，同比增长9%。
这样的年报业绩，对早已蓝海不在，红海艰难博击的地产行业来说，显得殊为不易。
时代在变，“房住不炒”的政策高悬，房地产市场的发展逻辑也在改变，房企要顺势而为。征战地产江湖20余年的恒大，如何在宏观环境改变，遭遇疫情“黑天鹅”的当下，洞察潮水流向？
恒大顺势启动新战略，则为恒大拓展了更多辗转腾挪的空间。而新的空间和战略回旋，首先要有高增长作为保障。
对此，许家印表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年公司对外公布的销售目标是6500亿元，但内部奋斗目标是8000亿元，到2022年要实现销售1万亿元。
恒大逆势喊出高增长，为销售额做加法，底气从何而来？
即便你近期没有置业计划，但这个春天你大概率会被恒大的网上卖房惊到。78折、无理由退房，5000元定金预定房源等销售活动和策略层出不穷，再配合VR看房、直播选房等线上营销新途径，恒大在线上跑出了地产营销的新局面。
后续恒大不断加码，线上卖房“一房一价”将一手房源透明化，这一举措直击线上看房的痛点。如此一来，购房者无需到达楼盘现场，即可在线了解意向房源的价格等核心信息，并根据自身需要快速筛选和对比，高效的做出购买决策。
正是凭借精准的市场预判，恒大第一波线上营销，仅用3天便收获了47540套认购，总价值约580亿元，其中认购最多的一个楼盘达870套。6天后，认购数接近7万套。
得益于主动出击的新动作，今年一季度，恒大的表现可圈可点。数据显示，恒大网上销售成绩斐然，恒大2月份合约销售447亿元，3月份612亿元，再加上1月份的406亿元，一季度合计销售接近1465亿元。恒大非但没有受到疫情的冲击，反而抓住了机遇，实现了逆势增长，同比增幅达到22.5%。
2019年度，恒大实现销售6010.6亿元，同比增长9%。按照恒大的目标规划，2020年力争实现销售8000亿元，意味着恒大今年的增速要达到33%。新的目标要有新节奏，要想2022年实现万亿销售目标，恒大2021年、2022年均要保持12%左右的增速。
这是恒大新战略提出的更高要求！
做减法：控成本与降负债并行
小到个体，大到企业，战略调整就像在做加减法，做加法是为了得到，但做减法也未必就意味着失去。除了“高增长”，恒大新战略还包含了“控规模、降负债”。
许家印表示，“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来3年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。
土地储备一直被看作是房企的“粮仓”，土储丰厚代表着未来几年可供开发的地块充足，规模持续增长有保障。但是，房企土地储备也是一把“双刃剑”，过多的土地储备会造成较多的资金占用，增加企业运营的成本。
结合近年来房地产行业发展趋势，业内普遍认为，房企在土地储备上要保持合理的库存，去化时间保持在1.5年-2.5年较为合适。
根据恒大2019年报数据，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米，分布在全国237个城市，包含876个项目，且覆盖几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。
若按2019年的销售面积估算，恒大现有的土地储备面积可以满足未来5年的开发需求。这就意味着恒大在新增拿地节奏上可以更从容，同时因项目分布广泛且多处于经济发达地区，还可平衡新冠疫情对不同城市项目销售造成的冲击。
这对恒大来说，未来3年严格控制新增土储更为符合经营实际，即不影响销售规模增长，还可助其减少新增拿地支出。如此一来，资本性支出收紧，何愁负债不降？
我们给恒大算笔账，2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。
业内人士分析指出，以恒大目前的资金成本计算，若每年降低1500亿元负债，不仅会大幅降低融资杠杆，还将减少一百多亿元的资金成本，这将有助于保证充足的现金流、提升利润。“这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”许家印说。
恒大此次规划的最终目的，降负债是衡量其战略转型是否成功的标志之一。按照规划，恒大从今年起有息负债每年下降1500亿元左右，到2022年下降至4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。
恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，三年之后，恒大将是效益最好、土储均衡、发展潜力最大的房企。
新战略：恒大的底气从何而来？
据紫金财经的统计，恒大这20多年来已发布近10次重大战略规划决策，不断调整发展模式。
从成立之初的“艰苦创业、质量树品牌，打造精品，全国拓展，上市，大发展”等，再到目前的“高增长、控规模、降负债”的新战略，与历史发展不同时期的地产趋势相对应，顺势而为，则是恒大的高明之处。
根据历史经验，此前恒大的每次决策调整，都会在新的基础上取得突破。恒大集团的财务数据显示，其销售额由2006年的17亿元，增长到2019年的6010.6亿元，增长近354倍；现金余额由20亿元增长到2287.7亿元，增长近115倍。结果能够说明一切！
高速发展之下，恒大的净负债率成了如今难以回避的话题，但恒大的多元化布局也一直在稳健推进。2016年后，当大部分房企还奉行高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式时，恒大就已将视线转向多元化的发展策略。
近几年，恒大一直在培育多元化枝干，新能源、医疗、文旅、体育等都有涉及。恒大健康财报数据显示，2019年其销售额为88.7亿元，同比增长156.4%，毛利润18.9亿元，同比增长64.3%。主业不放松，适当培育多元化，是恒大一贯的策略。
值得注意的是，今年恒大新战略的推进，暂时还绕不开疫情造成的影响。至于疫情与国内房地产发展的关系，许家印表示，疫情会影响经济，但银行相关政策会趋向于支持增加流动性，以促进经济复苏。而流动性的增加会对房地产的销售产生一定的刺激，结合国家“房住不炒”的政策指引，今年全国房地产总成交不会下降，房价不会上升，但也不会大跌。
基于这样的判断，对恒大来说，多年发展积累的强大销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力，为恒大实现新战略目标提供了强有力的保证。
分析人士认为，在“高增长、控规模、降负债”新的战略转型下，恒大变得更加务实。同时外界对于恒大稳健发展的预期正在形成，三年后步入全新发展周期的“新恒大”值得期待。