01
管南的房价，今年以来一直在逆势上涨。
富田九鼎公馆从年初的14500元涨到了现在的15500元。
绿都澜湾也从14000元，涨到了15300元，并且这两个楼盘还非常抢手。
前者经常需要抢购，后者几次当天售罄。
如今，管南的永威城和融创城也要涨价了。
永威城六期预计10月入市，对外释放价格15500-16000元/平，比现在的五期14000元，涨了1500-2000元/平。
融创城二期精装修，本月月底开盘，对外释放价格95平的14000多元，130平的13000多元，比一期涨了1000元/平。虽说由毛坯变为了精装，但仍然可以理解为变相涨价。
与管南不同的是，惠济北的房价一直在下跌，前段时间和昌林与城的特价房最低才8000多元，比之前低了3000元。融创大河宸院、中原宸院特价房只要11000元，比之前也低了2000元。
其它各区也有不少特价房。经开区阳光城檀越特价房17000多元、中原区阳光城丽景公馆13000多元、北三环兴隆城特价房14000元……
很多区域房价在下降，管南房价却玩了一波逆势飞扬。
于是，我们不禁要问，到底是什么支撑了管南的房价？后期价格会不会下降？以及买房时需要注意什么？
02
以前很多人将管南房价上涨的原因，归结为小李庄火车站改造的影响，这一点毋庸置疑。
但整个片区逆势上涨，和常西湖新区、白沙组团一样如火如荼，未免有些夸张，显然不是一个火车站改造就能解释的。
其实管南很大，至少需要分为4个部分：宇通片区、金岱产业园片区、十八里河片区、小李庄火车站片区。这4个片区的房价支撑逻辑是不一样的。
金岱产业园片区有两个利好：
首先是区域产业内搬迁，使得凤姐变冰冰，区域价值立马提升了一大截。
其次是区域本身位置就好，虽然它属于管南，但人家靠东，地铁4号线将其与中原福塔、CBD和北龙湖连接到了一起。
背靠大树好乘凉，所以，它锚定的是向北3公里中原福塔附近的房价，根本不和西边的宇通片区相比较。
半年前，中原福塔附近的盛澳金尊府是15500元左右，金岱产业园的富田九鼎公馆是14500元左右。
现在金尊府17000多元，富田九鼎公馆就涨到了15500元左右。
而宇通片区的房价显然是锚定了富田九鼎公馆。
绿都澜湾的内心也许是这样的：隔壁的富田九鼎公馆都15500元了，我也在地铁口，14000元不合适，就涨到15000元吧。
永威城看到绿都澜湾也涨价了，一口唾沫吐在地上，它都涨，我能不涨？毕竟永威无论在哪，都要做品质的标杆和房价的标杆。
于是，永威准备涨1500-2000元。但无缘无故涨价毕竟心里有点虚。于是永威拿出了必杀技——升级品质，请庄镇光大师出马，建筑、园林、配套全部升级。
融创城看大家都涨了，也想涨价，但位置不如前三个，心里更虚。于是，名义上涨了1000元，但变成了精装修，等于实际只上涨了两三百元。
此刻，十八里河片区与小李庄火车站片区交界处的绿地公园城估计也在酝酿涨价，但回头看看仍然没有什么动静的小李庄火车站，估计不会跟进。
碧桂园名门时代城、正商生态城、富田九鼎华府还没入市，但考虑到位置，估计会和绿地公园城一样，选择“你们涨你们的，我们卖我们的”策略。
所以，现在的管南大概可以分为4个阵营：
1、富田九鼎公馆位置最好，独领风骚，价格最高。
2、绿都澜湾将房价锚定在富田九鼎公馆，它涨我也涨。
3、永威城依靠品质提升、融创城依靠毛坏变装修，也跟着涨。
4、绿地公园城估计都不会涨价，碧桂园名门时代城、正商生态城、富田九鼎华府，价格估计会有惊喜。
03
4个阵营里的楼盘各有千秋，但买的时候仍要注意。
比如某盘位于地铁口，也有不错的学校，均价15000元，感觉很不错。
但是这一期的品质比较差，2梯5户不说，户型也不好，除了98平的，其它都不敢恭维，让人很难理解。
比如下图中83平的两室一厅，奇形怪状不说，朝向也很差。客厅朝东，一个卧室朝北，一个卧室朝东，走廊很长，浪费了很多面积。
再比如下面142平的户型，也很别扭。140平以上的房子，能做成这样，在也是郑州少有，让人无力吐槽。
户型对房价的影响，买卖二手房时最为突出。例如北边金晨嘉园、瀚海泰苑等，同样的小区，不同的户型，单价能差2000元/平。
所以，该楼盘在地段上尽管值15000元，但再一看产品，价格似乎有点虚高，完全被其它楼盘比了下去。
永威城6期准备卖15500-16000元，需要看品质再做判断。
如果品质和永威上和郡一样，地下车库品质都那么高，当然值16000元的价格，但是如果品质提升不大，只是园林做了升级，这个价格便虚高了。
融创城二期如果真如置业顾问所说，只涨1000元，变成精装修，那么等于和现在价格差不多。
我们在《融创城最低11800起，3000+的价差不影响管南憋大招！》有过分析：价格才是王道，在最高3000+，最低1000+的同片区价差面前，一切都可以变得不那么重要。大户型融创的确有很大的优势。
属于第4阵营的4个楼盘，都属于位置较偏，周围没有地铁，也没有什么配套的楼盘。
如果价格相同，可以优先考虑距离小李庄火车站比较近的绿地公园城和富田九鼎华府，毕竟小李庄火车站改造也是值得期待的，很有可能会大手笔改造，高规格建设。
至于碧桂园名门时代城和正商生态城，仍然要看价格和产品。
04
很多人说管南房价虚高，具体理由是2019年管南土地供应量郑州第一，有5040亩，和去年的惠济区很像。所以，如今的惠济，就是未来的管南。
但是，我们细看这两个区域，虽然土地供应量都很大，但明显存在很大的区别。
惠济北目前大概有大大小小15个楼盘在售，而管南现在只有：富田九鼎公馆、绿都澜湾、融创城、永威城、绿地公园城等5个楼盘在售。
未来还会加上中岳俪景湾、富田九鼎华府、碧桂园名门时代城、正商生态城等，满打满算共9个楼盘。15：9，差距非常明显。
更何况富田九鼎华府、碧桂园名门时代城、正商生态城都在四环以外，与惠济北的大部分楼盘都四环以内也不相同。
土地虽多，但在售楼盘不多，就不可能像惠济北一样竞争激烈。所以，现在很难讲管南房价会下跌。
另外一个很不确定的因素就是小李庄火车站这个大IP。
它很像去年时候的常西湖新区，虽然大家都知道很好，但效果出来之前，大家都没有感觉。但是效果一旦展现，房价就会立刻上涨。
如果小李庄火车这个大IP落地之后，新闻里时不时的都是关于它的建设进度，管南难道不会再火一把？
这两天郑州又确定了新的发展战略“东强、南动、西美、北静、中优。”郑州向东向南发展的趋势非常明显，以后北边和南边的差距估计会越来越大。
所以，管南和惠济北表面相似，但内核完全不同，有它独有的价值支撑，只是楼盘的价值不同而已。