文|探房杜咔咔

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近两年来，全国范围内都开启了严格的房地产调控，从一线城市到四线城市，全部都无法避免。范围之广、力度之大、手段之丰富、持续时间之长可谓史无前例。一线房价横盘，二三线价格回落，四线城市直接哑火。

但回顾这两年的调控，也只是表面摁住，没有从内在摁住。用来用去还是那几招，限购、限贷、限售、限价、限商的“五限”政策。这种做法在我看来，更多是压抑供需，没有从源头解决问题。只要某天国家一放松，房价又要爆发性的上涨。

据中国社科院财经战略研究所发布6月《中国住房市场发展月度分析报告》, 一线城市新房价格平均环比下跌0.615%。其中广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%，深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。

从数据中，我们可以看出，目前一线城市房价很明显是处于微跌的状态。但一线城市的成交量依旧是上涨，甚至频频拍出地王。究其原因，就是购房者和开发商目前都很明白，国家越限制，说明房价未来上涨空间更大，只要等国家放松一下，房价肯定蹭蹭蹭的上去。更有甚者，把这种调控当成一种信号，一种城市房产投资价值的标尺。

所以，未来的调控方向更多的是要建立一个有效的长期机制，而不是短期的五限。要知道，现在病菌是藏在身体里，而不是表面的皮肤上，就算目前给你清理干净了，依旧会继续复发。

“五限”的短期调控政策不适合市场。

假如我们把楼市比作一条舞动的龙，一线城市是龙头，二线城市是龙脖子，三四线城市是龙身，五线城市是龙尾。按照这一理论，房地产调控首先要抑制住一线城市的房价上涨。

可现在政府惯用的五限政策，虽然一定程度上限制了一线城市房价的上涨，但问题并未得到根本解决，调控中反映出的问题也广为诟病。

比如：一线城市普遍采取的限价、限售。开发商很容易通过“阴阳合同”或捆绑销售等手段来躲避。

所以，五限做法在某种程度上是一种消灭市场机制的行为。进一步加剧了供求关系的失衡，带来房价反弹压力。

未来需要建立一种可持续发展的长期有效机制，保证整个市场在供需不被压制的情况下，大家买房更多的是理性购买，而不是投机的炒房行为。

长期机制代替短期机制

未来能摁住一线城市房价的长效机制，我个人认为目前最容易实现的两种方法就是“房产税”和“土地供应”，先来谈一下房地税的建立。

房产税

这个是已经被提烂的话题了，从2009年鸽到现在已经10年了，一直没有实现过。那为何现在我要提起来呢？

因为之前几年，房地产对于我们国家算是比较重要的财政收入，国家要实现城镇化、要做基建都需要大量的钱，而房地产的税收和卖地的钱能填补这一空缺。加上原先买房的人享受着城市改善所带来房价上涨的好处，成为得利群体，他们对于房产税的反对声音是最大的。所以，当经济高速发展的时候，房产税就能只能当做无房者的一个口号。

但是最近7.30政治大会过后，国家已经明确发出信号，不将房地产作为短期刺激经济的手段。说明国家未来想逐步摆脱依赖房地产经济，那么房产税就不会再是一个口号了，而是作为改革之势，不容阻挡。

那么房产税什么时候能实行呢？

经济学家贾康认为：房地产税的整个立法过程要多长时间才能完成现在不好预测，权威信息是，房地产税在本届应该看到它的启动，还剩3年多时间。

那么房产税能不能降低房价？

从经济学分析上来看，房地产税能抑制房价是成立的，因为房地产税影响供需，它使需求方面更稳定，并提高了持有环节的成本，起到了压仓促稳的作用。

那么房产税该怎么征？

这里引用孟晓苏先生的方案，他提出的“尽房皆税”。大概意思就是不管你有多少套房，见房就征，先都征收，然后根据各自的情况返退，见人就退。

其实房产税在我看来，并不是打压整个房地产行业，而是为了维持整个行业的健康发展。其意义也并非是在“打压房价”，而是体现公平。虽然会损害得利群体和开发商集团的利益，但我相信房产税的出台，总体上是进步的，有意义的。

土地供应计划。

知道香港的房价为什么那么贵吗？就是因为土地供需原因，香港现在的土地开发只有30%不到，造成物依稀为贵的状态。当然，其中更多的原因是财阀对于土地的控制。

所以，中国未来要建立长效机制，土地供应增加是不可避免的。但不是一味的增加土地建房子，而是要多建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，加上人口疏解等重要手段。

例如：北京在人口疏解方面就做的不错，北京2016年常住人口达到2172.9万的高点，2017年和2018年分别减少到2170.7万和2154.2万，两年疏解18.7万人。

而深圳做为土地最为稀缺的城市，在保障房方面做到市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房分别占住房供应总量的40%、20%、20%、20%。

这些手段很大程度上，稳定了这两年一线城市的房价。所以未来想要建立有效的长期机制，必须把这“土地供应”和“房产税”相结合，发挥出他们最大的功效，从源头上解决房价持续上涨的局面，让房地产回归理性状态。

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。