大浪淘沙，几番洗礼。当下，郑州区域价值，板块价值已经显现，白沙地位水涨船高，未来最有潜力的价值区域可能就在这里!
最近在象湖、科学谷附近，一个占地约1700多亩的超级大盘横空出世，掀起一片涟漪。
在一般人眼中，真正的宇宙中心在郑开大道两侧，大家谈论白沙，目光也是不自觉看向南部的，而这个楼盘在白沙北部、科学谷附近。
位置陌生、占地极大，一看就是碧桂园的拿地风格。的确，这个盘就是近期入市的碧桂园生态城。
碧桂园有一套成熟且反复应验的拿地逻辑，虽然早期地块陌生，但后期能享受到发展红利，这就是大型企业独有的前瞻性。
白沙核心区逐步成熟，但北部区域还未充分开发。碧桂园在传统认知的核心区外、周边没有其他楼盘预热的地方拿那么大一块地，难道是提前获知了某些发展规划？这一动作令人深思。
其实，最近白沙北交通上确实有大动作：S312环评公示并批复、连霍万三开口在建、连霍北移方案大概率敲定、科学大道动员会召开……
但火速开建的北部交通路网与超级大盘落位，两者有某种联系吗？
我们从南向北把白沙连起来看，从陇海路一直看到黄河，再将这两个信息放在一起看，答案渐渐浮出水面：
白沙南烟火气重，白沙北安静宜居，由南向北，白沙圈层差异越来越凸显，白沙北正成为高端物业聚集地，未来将成为大郑东的富人区！
01
白沙北部交通
从白沙路网规划图上，我们能看到郑开大道以北，有6条东西走向的主干道。分别是平安大道、豫兴大道、科学大道、新龙路、连霍高速、S312。
而这6条主干道中，有3条今年都有大动作！
S312
2019年7月1日，S312郑州境改建工程（G107东移至江山路段）环评报告书受理公示。
这是S312的中段工程，2018年6月郑州市城乡规划局发布改建工程批前公示。
2019年，又进行了2次公示。
2019年8月6日郑州市生态环境局正式就郑州市公路管理局S312郑州境改建工程（G107东移至江山路段）环境影响拟批复。
并且环评文件中还提到：省道312计划2019年6月开工建设，2021年6月底投入使用。
S312西段（江山路至巩义石河路段）已于2015年建成通车。
S312东段（郑汴交界至G107东移段）已于去年10月17日项目正式开工建设，预计今年年底将建成通车。
S312西段、东段、中段建成通车后，后期将与大河路高架相连，组成白沙北快速通道。
当然如果按照大家的说法，北五环即将连接成网。
连霍高速
连霍高速万三公路站即将修通，连霍北移方案也即将敲定。
据内部人士消息，连霍高速在万三公路新开一个收费站（预计不收费），目前项目在建，将于今年年底建成，明年5月份通车。
连霍高速与郑州西南绕城、京港澳高速一起组成郑州绕城高速，能快速到达郑州城区各个方向。
连霍高速万三公路收费站修通后，从白沙到北龙湖、CBD等核心商务圈将更加便利，到高铁站，从连霍向南转到京港澳都业很方便。
至于连霍北移，这种说法由来已久，但一直没有官方正面回复过。
不过，从最新的S312环评公示来看，多张示意图从侧面印证了连霍北移的真实性和可行性。
比如，在新国道107到东区与金水区交界处，连霍高速郑州境辅线与省道312 各自单独布设，互不影响。
在郑东新区与金水区交界至惠济区南月堤段，为减少对市区与黄河大堤及S312的阻隔，连霍高速郑州境辅线从公铁两用桥向西拟采用高架形式。
图片中这两条连霍线路明显与连霍现状有很大出入，连霍北移显然已经进行过方案设计了。
另外，有媒体曝出，市民询问关于连霍高速北移的具体时间，地方领导留言板的回复如下：
“为了避免工程浪费，连霍北移线确定后，省道312相关工作才能开展。按目前进度，省道312开工实施应先于连霍北移。”
看来，连霍北移，已经是板上钉钉，而且由于省道312开工提上日程，连霍高速北移的方案已经敲定。
只等官方宣布了！
连霍北移，那么现有道路将会被改成城市快速路，郑东北部相当于又添一交通快速通道。这一举措消除了高速对城市发展的阻隔，能带动沿线区域的发展，白沙北区域价值将再度拉升。
科学大道
7月16日，郑东新区天府路以东科学大道地道及两侧道路工程进场动员会召开，标志着科学大道工程即将开建。
科学大道西起京港澳高速辅道，东至新G107，全长8.13公里。除京港澳高速至天府路一小段为高架外，天府路以东道路之前传言是半地下开敞式城市快速通道，后变更为隧道形式。
而本次会议则透露出，科学大道天府路以东变为地道！
天府路以东科学大道地道效果图
一条路，长6.5公里，3次变更，投资30亿。可见主管部门的重视。
S312、科学大道地道、连霍高速这是白沙北3条快速通道，东接开封、西接市区，是整个白沙对外联系的重要道路，都在今年有了确切的进展消息，不得不说白沙北形势喜人呐！
而白沙北部交通路网的完善，显然对整个白沙以及大郑东意义重大。
02
大郑东困局
目前白沙与市区的连通，主要靠南部的郑开大道和绿博大道。
郑开大道正常的工作日还行，一到周末，车多，红绿灯多，开车的人知道非常痛苦；绿博大道又叫物流大道，路上大货车很多，驾车通行的感觉也很不好。
这还只是现在，未来，交通形势会更严峻。
白沙最早的一批楼盘集中在郑开大道西南角：上东城、雅居乐国际花园、南熙府邸、吉地澜花语，这些楼盘已经交房多年，除了亚新紫藤公馆都已经成为二手房的天下。
东南角楼盘开发紧跟其后，永威森林花语、美景东望、融创象湖壹号、星联湾等已经销售一空，有的已经交房比如，融创象湖壹号。
这两块是白沙住宅聚集地，未来2-3年，白沙常驻人口将激增。
而且，随着绿博文旅产业兴起，象湖政企陆续入驻，城市向东的步伐越来快，人口导入很快就会有效果。
大郑东，东西向的交通明显有点跟不上了。
我见过很多想在白沙买房的人的感慨：
要是在郑开大道修个快速路或者修条地铁就好了，上班也方便了。
其实因为郑开城际轻轨的存在，郑开大道修快速路不太可能。
修地铁也没可能，因为地铁8号线修在了绿博大道。
话说，地铁为何会修在绿博大道？
因为这里有六合CBD，是未来郑东的办公、商业中心，人流量大啊。
但想仅仅靠一条8号线支撑起整个白沙的交通，显然太困难。
所以白沙北部快速交通不可或缺！
我们再来看整个白沙路网，会发现，白沙南东西向路网主要由绿博大道、中原大道、陇海快速路组成，无论是路网密度还是路网层级，都比白沙北部稍逊一筹。
南北对比下，南部依靠地铁、普通城市主干道路，北部依靠高速、快速路，很显然，这是两种全然不同的人群定位。
03
由南向北看白沙
那么白沙，南北定位到底有什么不同呢？
由南到北，我们仔细看看白沙的功能分区。
按照规划，白沙从南到北，依次是六合CBD，象湖省级行政文化服务中心，中原科学谷，国际高等教育合作办学示范区，黄河国家公园沿黄国际旅游度假区。
六合CBD会聚集大量商务人流，这是片区人流量最密集的地方。将来，六合CBD建成后，郑开大道以南的住宅是最早受益的，目前六合CBD规划敲定，即将开建。
象湖区域是全省的行政中心，已经有省公安厅等行政单位陆续入驻，除此之外还有一些专业学校和医院比如阜外华中心血管病医院等，未来来这里办事的人也会非常多。
再往北是中原科学谷和国际高等教育合作办学示范区。
今年年初，白沙科学谷获1500亿元投资。
这条新闻像一颗投向平湖的石子，将人们搞得心旌荡漾，沉寂许久的白沙因此而再次成功引起关注。
科学谷占地约20.25平方公里，未来预计有上千家高技术企业，4万名科技人才入驻。而国际高等教育办学区为其提供后援支撑，在这里形成教育、科研的优质循环。
科学谷效果图效果图
再往北是黄河国家公园沿黄旅游度假区，规划的有观光农业、黄河文化博物馆、风情小镇等。
该区域以环境保护为主，住宅极少。但从人类居住的角度来看，显然这里最宜居。
所以看了上面的功能分区，能发现什么吗？
1，由南向北，城市格局越来越大，承载力越来越重。
六合是更美的城市界面，象湖是更高的服务水准，科学谷是更新的产业布局，科研产业是未来的希望。
白沙由南向北，格局越来越大。
2，由南向北，城市环境越来越宁静。
商务、政务、研学、度假，城市分工明确，形成闭环的生活场景。
显然，这是一条由喧嚣到宁静的轴线。
3，由南向北，城市建设方式越来越高端。
白沙南部，先建住宅，后建配套，六合CBD放最后。
白沙北部，先建配套，再建住宅，先建象湖，科学谷，再建少量住宅。
这两种不同的城市建设方式，前者更偏向于传统的城市发展模式，后者更偏向于现代都市发展模式。
4，由南向北，产品形态越来越高端，越来越宜居。
南边是刚需高层（格林上东、东润城、汇泉东悦城等），慢慢到北边是洋房、小高层（永威森林花语、融创象湖壹号、美景东望等），再到连霍以北是洋房和叠院（碧桂园生态城），这条产品线很清晰。
生活向北，趋势渐显！
04
最宜居的维度
上文说越向北越宜居，其实抛开城市功能分区不讲，大家都知道，这是因为有黄河，有湿地。
黄河附近是豪宅喜欢的维度，无论是惠济区的老式豪宅还是雁鸣湖豪宅皆是如此。
而万三路连霍北地处豪宅维度，相比惠济区豪宅，不用困于闹市，相比雁鸣湖，这里距离市区更近，交通更便利。
这里由于一直保护得很好，住宅项目很少。除了昌建的水镇，目前只有超级大盘碧桂园生态城。
碧桂园生态城位于连霍高速与万三路（新107）交叉口。
交通示意图
想看得更全面一些，是下面这样的
碧桂园生态城向南2公里就是连霍万三高速入口，这个高速路口几乎能称得上是碧桂园生态城“专属”的高速口，将来开车向南上连霍高速去高铁站、CBD甚至比老城区更方便。
碧桂园生态城交通示意图
碧桂园生态城以洋房和叠院为主，还规划了多所学校、社区商业中心、购物中心等，占地约1700多亩，主打生态，自成一城。
碧桂园生态城整体规划图
碧桂园生态城规划建筑面积约120-143㎡花园叠拼和电梯洋房。 户型设计和产品形态，都很纯粹，是真正的改善区域、改善产品。
碧桂园生态城首期定位高端，容积率1.2。这是什么概念呢？
融创中原壹号院容积率1.5，永威上和院容积率1.67。北龙湖豪宅容积率都在1.5上下，而他们的单价少则四五万，多则上十万。
碧桂园生态城西边的鸿园，是郑州公认的生态大盘，容积率在1.29，但是他的售价区间也是两三万。
碧桂园生态城南边，白沙南部楼盘也有墅院，洋房类产品，以永威森林花园为例，容积率2.45，目前仅剩的墅院产品总价500-700万，单价也是两三万。
碧桂园生态城容积率只有1.2，这个容积率是真正的宜居指标，那么他的将会售价多少呢？
首期肯定会有惊喜，大家可以期待下。
目前碧桂园生态城城市展厅已经开放，8月10日，展示区和样板间也将开放，这是碧桂园集团优秀示范区，感兴趣的可以去实地了解。
“一心两翼”是郑州一直以来的城市发展思路，“城市向东”是早已应验的城市发展方向。
代表河南省最高行政中心的省政府向东、代表郑州新一代商务中心的六合CBD向东、代表河南最大手笔科研中心的科学谷向东，这就是最好的佐证。大郑东正在成为助力中原经济发展龙头区域！
目前，北龙湖建设已近尾声，东广场已经如火如荼，白沙南土地也已经开发殆尽，看似广袤的大郑东其实早已经没有那么多土地了。
白沙北显然已经成为郑东新区最后一块可供开发的用地，这是一块极具前瞻性的政策预留地！
象湖诞生于此、科学谷诞生于此，将来郑东最宜居的富人区也将诞生于此，大郑东最后的点睛之笔将在白沙北部写就！
碧桂园生态城的入市和白沙北路网的火速开建，只是一切开始的一个信号。未来交通落位，产业引进，区域成熟后，大郑东将成为名副其实的中原经济新引擎！
与此同时，大郑东的城市格局分化也会越来越明显：白沙南成为热闹生活区，但白沙北正成为宜居富人区，拭目以待吧。