2019年，在区域协同发展的概念推动下，国内三大核心都市圈楼市表现各异：长三角、珠三角持续火爆，京津冀则略显冷清。
原因就在于，京津冀协同发展的动作慢了，在北京持续疏解的背景下，河北、天津基本没有任何动作，导致大量人口流出南下。
根据统计数据，2017-2018年北京净流出人口高达22万，天津净流出6万，河北人口基本平衡，这说明京津两地流出的人口并没有进入河北。
这些人口大部分都流向了广东、浙江及安徽等省份：这意味着京津冀人口净流出，珠三角、长三角人口净流入。
仅仅2018年，广东人口净流入就超过80万，浙江接近50万，安徽也有近30万，成为了全国人口净流入最多的三大省份。
为什么京津冀人口会流出，而珠三角、长三角人口明显净流入？原因很简单，南方各省政策灵活，能应时而变。而北方各省天子脚下，政策应对偏保守，难以适应改革的变化。
截止到目前为止，南方各大省份的主要城市落户政策已经基本全面打开，从长三角的南京、苏州、杭州，再到珠三角的广州、深圳、珠海等各地，不仅落户政策全面开放，连限购政策均已经局部出现定向松绑。
比如珠海在今年5月份，就全面取消了社保限制，整个珠海局部地区外地人随便买，而横琴地区只需要一个人才证明也可以买，港澳人士更是随便买。
因此进入2019年以来，三大都市圈的楼市评分：长三角8分，珠三角6分，京津冀仅有2分，京津冀之保守让人口优势丢失殆尽。
8月28日，北京市委宣布即将启动第二轮“北京东迁”。
根据计划，北京市级行政机关第二轮东迁，将会涉及超过3万名行政机关人员，将全部迁入城市副中心。
而就在2019年1月份，北京市就已经启动了第一轮行政机关搬迁，已经完成了35个部门，165家单位的主体搬迁工作，总共有1.2万机关单位人员已经迁入城市副中心。
可见未来将有5万多名北京行政机关人员在城市副中心工作。
根据北京市2017年出台的城市规划，“北京东迁计划”将会分成三轮逐渐搬入通州城市副中心：
第一轮东迁：就是市级党政机关，主要就是特指北京市四套管理班子，包括市委、市政府、人大及政协，这部分已经基本完成，涉及工作人员1.2万。
第二轮东迁：市属行政单位及事业单位，主要就是市级各个管理局及主要媒体单位，各类协会等，这部分即将启动，涉及人口高达3万多人。
第三轮东迁：主要就是公共服务资源，主要特指各大院校、中小学及医院，主要包括中国人民大学东校区，通州人大附中附小，儿研所等，预计涉及人口将会接近5万人。
根据我们的了解，通州未来将新增8-10家三级甲医院，包括新建及扩建的医院，这部分我们预计将会新增就业人口达到2万人左右。
此外还涉及到10所中小学和1所大学，仅中国人民大学东校区的教职工就高达1万人，加上各个中小学，我们判断这部分新增人数将会达到3万。
北京三轮东迁，预计东迁人口将会高达10万人左右，如果再加上各类企业的东迁落户，北京官方的预计是要带动城区40万人口进入城市副中心，合计就业人口要达到80-100万。
随着北京市第二轮东迁启动，河北自贸区的落定，我们判断通州及北三县四统一规划及协同发展政策也已经进入最后阶段，将会在国庆之后择机公布。
协同发展政策文件有可能被称之为《通州及廊坊北三县建设京津冀协同发展示范区的指导意见》，将由北京市政府和河北省政府联合发文，而不再是中共中央国务院。
其内容将可能会从三个层面全面推进通州及北三县的区域协同发展：
第一，统一管理机制，京冀特别合作区细则有望出台。
北三县未来将服务于城市副中心，对接城市副中心，服从于城市副中心，双方有可能会成立通州及北三县的协同发展领导小组，确定北三县为“京冀特别合作区”，享受地市级管理权限。
根据特别合作区的一般原则，特别合作区内进行事权和财权的划分：
比如GDP的70%归北京，30%归河北，税收及卖地收入三分天下：河北25%，北京占25%，北三县50%。北京负责经济建设，河北负责社会管理。
第二，统一政策机制，全面对接北京产业及人口。
统一政策，是北三县承接北京产业及人口的核心。2017年9月，河北省就已经下过文件，对北三县未来的购房政策提出了三大松绑方向：
1、对“北京非首都功能疏解人员”要定向松绑：就是针对北京知名企业、重要事业单位落户北三县之后，其员工可以取消限购。
比如大厂目前对中国人民大学的教职工就已经取消限购。
2、对“北京市机关工作人员”要定向松绑：其实就针对5万公务员可执行限购取消政策。
3、对“北三县未来增加人口”要松绑：其实就是要执行全面落户放开政策，针对落户人员有专门的购房政策。关于北三县落户新政，我们谈过多次，预计年底将会公布。
第三，统一标准政策，北三县重点发展服务配套产业。
作为京冀特别合作区，北三县的核心功能是服务于城市副中心，包括产业服务、配套服务等多个层面。
根据通州城市副中心的规划要求，未来北三县的产业发展重点是三个方向：
第一是科技成果转化及制造业，将城市副中心的科研成果有效实现转化并制造，其实是一个副中心的产业配套区。
第二是生活配套服务产业，包括文化娱乐、养老休闲、教育医疗等各类生活配套服务，重点打造城市副中心生活配套区。
第三是区域性物流产业基地，尤其是服务于首都机场的物流基地，一个是高楼镇，另外一个就是齐心庄。
综上所述，我们认为随着对外贸易形势的急剧恶化，中国越来越依靠通过刺激国内要素的自由流动来刺激内需，以达到经济增长的目的。
而在国内要素流动的整体框架下，以都市圈的发展为核心成了重中之重，城市群之间的竞争逐渐代替了单个城市的之间竞争。
过去两年中，京津冀的政策保守导致人口全面流失，产业发展缓慢，经济增速全面落后于长三角，珠三角等都市圈。
而随着河北自贸区的落定，北京疏解的全面加速，河北肯定将全面发力，通州及北三县的协同发展即将登上历史舞台，而成为京津冀协同发展真正的示范区。
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