物业公司不作为，业主就没招了？换物业

类似的对话你熟悉吗？

近日

某小区物业公司因不作为

遭业委会“炒鱿鱼”

为此，二者对簿公堂

究竟谁会赢得这场官司呢？

2017年12月，某开发商与某物业管理公司签订了《物业服务合同》，约定该物业公司管理小区的期限是从2018年1月1日至2018年12月31日。

但该物业公司入住小区后，业主们便抱怨物业公司不作为，致使小区居住环境恶化。于是在2018年9月，小区业主委员会组织全体业主进行投票，占建筑物总面积三分之二以上的业主都同意提前解除与物业公司的服务合同。

不过，物业公司认为业委会单方面通知提前解除合同，没有法律依据。于是，物业公司起诉业委会。

双方唇枪舌剑

乍一看都有道理

但真相只有一个

先说说，物业公司的理由：

合同还没到期，你不能解雇我！

没错

合同是没到期

但法律不是你不作为的挡箭牌！！

我们知道前期物业公司一般都是开发商聘请的，开发商当初选聘物业公司的行为是要履行法定义务，否则政府主管部门将会对开发商做出处罚。

在开发商售出房产后，业主就变成了小区真正的主人。即便开发商在小区内还有房产，但开发商也只能作为小区业主的一分子存在，必须遵守业主大会作出的决定。选聘合适的物业服务公司是业委会的职责之一，是业主共同决定的事项，是由物权所决定的。

根据《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

由此可见，物业的理由并不能有效为自己开脱。业主委员也不用担心因提前换掉物业公司而变成违约方的事情，因为法律已经赋予业主们提前终止前期物业合同的权力。故，法院判决原物业公司败诉。

那么

是不是业委会随便开一个会

就能换掉物业公司呢？

并不是！

换物业不是过家家

必须要经过一系列合法的程序才行

根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
 
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
 
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

不满物业公司不作为

业主可做三件事

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一、筹建业主大会，并选举业主委员会

1、发起筹备：在小区所有业主里面征集到5%以上的业主签名，支持成立业主大会。需要注意的是，签名通过的人数以及这些业主拥有的建筑面积都应超过小区面积的5%。

2、向所在街道办事处申请协助：根据《物权法》和《物业管理条例》，街道办事处有责任协助筹备业委会。

3、组建业主大会筹备组：需要4至10名业主代表和一位开发商代表，筹备组长由办事处指定。

4、筹备工作：起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案。

5、组织投票：应征集至少65%以上的表决票，才能确保筹备成功。

6、公示及备案：只要文件齐全，当时即可完成备案。

二、由业主委员会提出解除现有物业合同的决定

如果业主需要更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或竞聘物业公司需经过半数以上业主的同意。

三、选聘新的物业公司

新的物业公司中标后，业委会应将新的合同内容、范围、标准以及价格向全体业主公示。需要注意的是，物业公司的更换一定要有法律的支撑以及街道办事处的协助。

各位业主们，看了这篇文章，你知道如何合理合法地换掉不作为的物业了吗？