债市异动、股价跌惨！万科怎么了？

在深交所互动易平台上万科表示，近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。

万科基本面如何？也是前几天，该司发布三季报。蜜妹看到，有些数据确实有在下滑。如下图：

第三季度营收894.2亿元，同比下降31.6%；归属净利润37.5亿元，同比下降22.5%。

今年1-9月，万科累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14%。归属净利润136.2亿元，同比下降20.3%。

销售方面，第三季度万科合同销售面积521.4万平米，销售金额766.7亿元，同比分别下降19.3%和22.9%。

1-9月，万科累计合同销售面积1,818.4万平米，销售金额2,806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%。

此前国统局数据显示，1-9月，商品房销售面积84806万平米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。9月份，房地产开发景气指数为93.44，相比8月的93.55也下滑了点。

10月，根据克尔瑞数据显示，万科前10月销售额3116.1亿元，排名第二，同比去年的3406.7亿元下降约8.5%。

另据克而瑞研究中心统计，2023年10月，近六成百强房企单月业绩环比降低，近半数百强房企业绩同环比双降。

总体来看，1-10月，百强房企实现销售操盘金额45634.6亿元，同比降低12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

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财务方面，万科三季末货币资金有减少，从去年末的1372.1亿元，降低到1036.8亿元。资产总计从去年末的约17578亿元下降约1111亿元到16467亿元。

另一边，相比去年末，万科三季末的负债总额也在下降，总负债从2022年末的13521.7亿元下降至12385.7亿元，降幅约1136亿元。

这1136亿元的下降额度里，其中流动负债占约1373亿元。其中短期借款从上年末的41.3亿元降到36.5亿元；应付账款从上年末的2892.2亿元降到2489.4亿元；合同负债从4655.8亿元降到4075.4亿元（这部分主要是销售的下降）；1年内到期的非流动负债从上年末的639.22亿元下降到474.91亿元。

截至2023年三季末，万科的非流动负债总额有所增长，从2022年末的2743.7亿元增长到2991亿元。其中主要是长期借款的增长，三季末该数据为2150.6亿元，比去年末的1807.7亿元多了约342.9亿元。

综上，相比销售情况，万科的财务状况更稳一些，至少从账面上看，现金流暂时无忧，短债也都能覆盖。

但销售才是重中之重，没有销售，哪来钱赚？总吃老本或者靠其他渠道融资也不是长久之计。

此次美元债异动，有报道说可能与近期万科被机构下调评级有关。10月17日，惠誉国际曾发布评级报告称，将万科地产(香港)有限公司主体信用评级由“BBB+”调低至“BBB”。

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在大跌之后，11月初万科的美元债价格有所修复。11月1日，万科地产（香港）有限公司的2027年到期的美元债每一美元买价上涨1美分至45美分；其2024年3月到期的美元债每一美元亦上涨2美分，创去年11月以来最大涨幅。

A股市场，万科的恢复则来得没这么快，据蜜妹观察，其躺在11元出头的价格已经小1个月了，谁也不知道什么时候能重返30+元的巅峰。

10月21日，有投资者在互动平台提问称：“万科股价已经远远低于净资产，有没有考虑增持或管理层个人增持，以增强市场信心？”

万科A对此的回应是：目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全；同时，也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度维护公司和股东利益。

值得注意的是，就在10月末，万科三季报发布之时，该司也披露了一项董事会决议公告，提到董事会审议通过公司2023-2025年度奖金方案：董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，并增加年度股价变动作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。

表决结果为赞成8票，反对0票，弃权0票，回避表决3票。董事郁亮、祝九胜、王蕴回避表决。

总的来看，万科目前尚还是稳健的。但作为行业的优等生代表，其股价低迷、债市异动也告诉我们，虽然前段时间各种刺激让人兴奋，但房地产的低潮期远没有过去。

如郁亮所言，“市场短期存压力，长期要有信心”。只是这个“长期”的期限，到底会是多久？

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