观点指数 8月26日，滨江服务如期披露业绩并召开了2022年中期业绩会。
滨江服务是一家典型的地方性物企，大多数业务集中在杭州以及浙江部分区域。从上半年的业绩来看，滨江服务实现了40%的整体规模及利润增长，财务指标也基本保持健康，在风云飘摇的物业服务行业中难能可贵。
滨江服务的稳健业绩离不开滨江集团近年的稳定发展，但在自身规模基数渐大以及关联方项目占比渐低的情况下，未来在规模成长方面可能也将遇到一定挑战。
风雨飘摇中的稳健增长
从实际业绩出发，滨江服务2022上半年实现营业收入8.3亿元，同比增加40.6%；剔除源泉税影响后的归母净利润2.03元，同比增加39.7%，毛利率则约为31.5%，较去年的33.0%略有下降。
面积规模方面，截至2022年6月30日，滨江服务在管面积3544万平方米，同比增长42.4%，合约面积5736万平方米，同比增长41.3%。
业务结构来看，滨江服务主要分3个业务板块，其中基础物业管理服务以及非业主增值服务分别实现了46.9%以及45.7%的增长，仅5S增值服务（或称社区增值服务）较2021年同期下降约6.6%，在整体营收中的占比也由11.1%降低至7.4%。
在疫情和地产衰退等因素的共同作用下，上半年的物业服务行业风雨飘摇，处于剧烈震荡期。从已发中报的物企来看，企业业绩普遍表现不佳，大量物业服务企业营收增速大幅下滑甚至反向增长，利润方面也有不少物企在上半年甚至转盈为亏。
以此来看，在这样的行业背景下，滨江服务上半年40%的营收利润以及规模增幅可属优质。
尽管如此，宏观及地产行业的不稳定性仍对滨江服务的上半年业绩带来了些许痕迹。截至6月30日，滨江服务应收款项总额达到3.22亿元，与去年年底相比增加约86.1%，已相当于其上半年利润的1.64倍。
据投资者业绩会参与人士表示，应收款的增加除了业务规模的增大外，主要是行业以及宏观经济环境导致的包括小业主、政府公建类项目、以及合作伙伴等方面的款项回收放缓。
特别值得一提的是，在关联方应收款方面，截至6月30日的滨江服务的关联方应收款约为9731万元，而截至8月24日，关联方应收款的余额仅剩2500万元，可以认为处于健康范围内，即滨江集团对滨江服务并未像业内同行那样存在大量欠款。
从其他角度来看，今年物企普遍对应收账款或金融资产计提了大比例坏账，这也是其主要的利润侵蚀来源之一。
相较之下，从滨江服务的应收款结构来看，截至2022年中约98.5%应收款账龄在1年期以内。同时，贸易应收账款的减值准备仅380万元，较去年底甚至有所下降，较低的坏账准备也侧面反映滨江服务对应收款的收回信心充足，对比其他物企更显优势。
而在现金方面，从中报来看，滨江服务截至2022年6月30日的现金及现金等价物约11.6亿元人民币，较去年底薪增2亿左右，同样反映了其现金流的健康度。
整体而言，滨江服务在并不景气的行业背景下实现了良好规模增速的同时，应收款结构健康，坏账计提较少，无对外大额投资理财，也无任何或然负债或资产抵押，现金流健康，可以说是交出了一幅稳健的业绩答卷。
稳健业绩之源
追根溯源，在并不景气的行业环境下滨江服务能实现稳健发展，主要是依托于地产关联方兼母公司滨江集团的稳定性。
根据观点指数统计，滨江集团上半年半年实现全口径销售金额约684亿元，虽然相比去年不可避免有所下降，但是在同行业中仍然是属于优等生，已跃居行业13位。
2021年，在房企普遍暴雷的前夕，滨江集团在土地拓展方面相比其他房企就明显更为激进。而在2022上半年，同行房企大量暴雷的同时，该公司仍然保持了一定的拿地节奏，期内共计投入409亿元获取23幅土地的开发权，预计形成的总建筑面积约400万平方米。
在行业出清情况下，截至2021年底，滨江集团净负债率65.97%，现金短债比1.51倍，其2021年4.9%的融资成本在民营房企中也属优质。
滨江集团稳健的财务情况反映在滨江服务上，即至少地产方对不会对物业公司进行大幅“吸血”或拖累，这也保证了滨江服务自身的财务健康。
而在此之外，滨江集团在地产下行环境下仍向滨江服务保证了丰富的相关业务提供。在非业主增值服务方面，滨江服务上半年实现了45.7%的收入增幅，反映了滨江集团充分的输送力度。截至期末，较低的关联方应收款余额也能侧面说明相关业务的真实性，在上半年上市物企该板块普遍缩水的情况下难能可贵。
此外，滨江服务自身的营运和服务风格也基本脱胎于滨江集团，即主走品质路线，服务项目偏向中高端。滨江服务管理的项目基本以住宅为主，2022上半年平均物业管理费单价约为4.28元/平方米/月，大幅超出行业平均水准。
未来扩张预期
一般而言，物业公司的项目获取主要有4个路径，其一是地产母公司的项目交付，二是合作开发商的合作协议，三是物企自行的市场化第三方外拓，四则是收并购途径。
滨江集团本身是由杭州国企在1999年私有化改制而来，企业战略方面集团以及滨江服务可能仍残留有少部分的国资基因。
具体而言，滨江服务自身的扩张战略明显偏向保守，上市以来并未实现任何的主要收并购，在区位扩张方面，滨江服务同样表现谨慎，以深耕杭州及浙江为主。截至2022年6月30日，滨江服务杭州项目面积约占总量的64.8%，杭州以外的浙江省其他区域占32.5%，省外仅占2.7%。
滨江服务进行新区位的开拓主要有两条路径，一是跟随母公司的项目开发情况进行新城市的入驻；二是和异地开发商进行合作获取项目，站稳脚跟后再拓展当地市场。
滨江服务目前共有13家战略合作方，其中今年上半年新增浙江海宁的万城集团，借以首次进入了海宁市并承接海宁国资办旗下企业开发的住宅项目。
从近年数据看，滨江集团每年能交付给滨江服务的管理面积约为450-500万平方米。截至2022年6月30日，滨江服务来自滨江集团的在管面积占比约为48%，上半年新增管理面积中关联方比例也已降至27.3%，目前新增项目已经以第三方为主，对母公司项目输送的依赖度实质已大幅降低。长远来看，滨江服务物管项目获取将更依托自身的外拓能力。
另外，由于滨江服务自身管理项目的品质要高出行业平均不少，在保持企业整体项目质量的情况下达成大体量收并购可能尤为困难，未来可能也很难实现依靠收并购来实现爆发式的增长。
值得一提的是，滨江服务2022上半年在5S增值服务新增了大量的合同预收款，预计会在下半年转化成业务收入。
长远来看，5S增值服务可能会成为其未来的利润增长引擎，在战略投资方面将部分在手现金用于其他领域以进行增值服务的拓展相比直接收购物管项目相比可能会是更好的选择。
若不主要依靠收并购进行规模扩张，管理规模的基数提高后，滨江服务目前每年40%比率的增量发展将难以长期维持。不过，凭借过硬的行业口碑以及深耕市场的渗透度，作为稳健物企的标准样本，滨江服务未来预期仍会保持在一个并不突出但较为稳健的增长水平。