编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。
每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。
当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。
观点地产网 还是一副黑框眼镜，加上标志性的白衬衣黑西装，拍照时露出微笑，亲切、温和一直是我们对这位麦格里首席经济学家的印象。
胡伟俊是老朋友了，去年也曾接受我们的采访。今年还是相约于麦格里集团在香港的大本营IFC。这个代表着香港的国际金融中心，时隔一年再度踏入，浓厚的金融气息依旧令人神往。
近来国内外经济形势变化难测，胡伟俊也一如既往频繁奔走于各地，昨天才刚从伦敦赶回香港，行程满满。
于是，没有过多寒暄，在布满暖色灯光的会议室内，我们与麦格里首席经济学家胡伟俊展开了此次对话。
“秋天中一个温暖的早晨”
尽管经历了今年一季度的小阳春，胡伟俊对于房地产的预判仍然稍显悲观。早在2017年就曾有房地产进入秋天的观点，去年他笃定地表示，这个周期已经到了秋天较早的时候。
这一次，胡伟俊同样认为中国房地产周期处于秋天，只不过是11月份的秋天。事实上，中国房地产市场非常大，如果看整个中国房地产市场销售和新开工情况，现在确实属于周期比较晚的时候。
“房地产还在秋天，离冬天更近了一些，一季度的小阳春只不过是秋天中一个温暖的早晨，但不是说接下来没有冬天。”
根据胡伟俊对房地产周期的研究，今年小阳春的出现是由于政策放松，但这种宽松的政策明显不可持续。4月中旬，去杠杆、房住不炒等楼市调控政策再次重提，“政策收紧之后，土地市场会相对比较疲软”。
他预测：“短期之内政策迅速放松可能性不大，要等7月份，或是下半年。”
作为研究宏观经济的专家，胡伟俊表示，如果接下来房地产增长放缓，对中国经济会有比较大的影响，“毕竟当前中国的出口和汽车消费都是非常弱的，房地产投资是中国经济最亮的点”。
纵观上半年，全球经济增速下滑、中美贸易关系不确定性、土地销售和房屋销售回落等，都使得整个中国经济走势偏弱。
不过，虽然流动性环境和去杠杆力度有所利好，但胡伟俊认为，今年中国经济下行压力比去年还要大。
一方面，今年全球经济比去年差，中国的出口贸易也比去年差。另一方面，房地产已经到了周期较晚的时候。
他举了个例子：“去年地方政府卖地收入全年上升了25%，今年前4个月已经跌了8%，离冬天更加近了。”
在这种经济环境下，胡伟俊对比了今年的楼市与股市：“现在大家把钱配置到股市是比较困难的，今年一季度还可以。”
股市对流动性更敏感，因而今年股市机会比去年多，但也有较大压力。胡伟俊预计：“如果今年第四季度政策还可以继续放松，那时候股市机会将比现在多。”
面对资本市场分流资金从而影响房地产市场的说法，胡伟俊强调，当前资本市场对资金的分流并不是主要矛盾。房地产作为资产市场，和股市一样有一个自我循环的过程，如果价格不停地涨，就会有很多人进来买房，进一步推动价格上涨。
“但是自我循环的过程不可能永远走下去，最近一年多以来，这个自我循环的过程越来越弱，有的地方已经逆转了。”
此外，胡伟俊预计今年整体融资环境会比去年好，“但是不会像今年年初和去年年底那么好”。今年一季度甚至出现了创纪录的社会融资信贷，“看社融总量，去年一季度大概是6万亿，今年是8万亿”。然而，4月份社融又比去年4月份还要低。
另一方面，海外融资发债也非常火热。一季度美联储政策转向非常明显，美元甚至于贬值，发债也相对容易。如今贸易争端激化，美元又开始升值，海外发债将变得困难。
可以看到，融资环境在去年11月份后发生巨大改变，从去年12月份到今年3月份，这四个月是融资最好的时候，接下来又会趋于保守。
对于中大型房企来说，这轮下行周期过程中过冬的能力比中小型房企大很多，胡伟俊称：“中大型房企融资渠道多，我并不担心中大型房企接下来会有大问题，我更关心的是现在房地产市场如果重新从三四线城市转向一二线城市，会对中国经济增长产生负面影响。”
“一二线城市在复活”
对房地产市场整体持悲观基调的时候，胡伟俊认为一二线城市另有天地：“我觉得一二线城市很难说是秋天，一二线城市过去两三年更像是比较差的状态，因为受到限购的影响，现在正慢慢复苏。”
胡伟俊认为，一二线城市跑赢三四线城市是大趋势。2014-2015年，一二线城市占了上风；2016-2018年，三四线城市的楼市比一二线城市好。他预测：“现在的状态又回到了2014年，一二线城市开始跑赢三四线城市，而且这个趋势在接下来两到三年内都会持续。”
胡伟俊分析，过去三四线城市房地产需求上升是由于棚改政策收紧，但现在棚改趋势放缓，三四线城市人口又在流出，整个房地产市场尤其是二手房市场不够发达。
“一二线城市土地市场复苏是可以持续的，销售也是可以持续的，一二线城市有人口流入，供给却不够，基本面比较良好。”
但对于整个中国经济而言，三四线城市增长放缓会对中国房地产市场新开工和投资有负面影响，中国经济很大程度上会因此放缓，“毕竟三四线城市对于房地产的投资、新开工方面占到了70%左右”。
当前，户籍制度放开正在驱动新一轮城市化，同时也牵动着房地产大局。胡伟俊从经济学的角度分析指出：“中国现在的土地制度和劳动力市场，并没有完全市场化。”
户籍制度影响着劳动力市场，捆绑了教育、医疗、养老金、购房等的资格，人口会因此受到局限。户籍制度一旦放开，市场机制就会发挥作用，“比如说一个人会去到劳动生产力最高的地方，他就会从原来的三四线城市进入到二线城市，这样就会对房地产市场有影响”。
在胡伟俊看来，户籍制度现在只是刚刚开始，部分二线城市在放开，一线城市还是收得很紧，土地政策完全没有放开。
此外，大热的粤港澳大湾区，因为市场化程度高、生产力高吸引了不少人口迁移。与此同时，粤港澳大湾区的政策利好，也成了很多房企眼中的“香饽饽”，房企们土储布局不断。
从长期看，大湾区是整个中国经济的亮点，是最有活力的地方。但就短期而言，大湾区不会影响整个房地产大势，反而会受到大势的影响。胡伟俊表示：“假如说房地产冬天真的来了，我不觉得大湾区可以独善其身，当然这是个短期的周期性现象。”
最后，胡伟俊重申了中国房地产的周期性，指出短周期取决于政策和上一轮周期的程度，“比如说上一轮周期对老百姓购买力已经透支了多少，是不是要喘口气过几年再来。周期不可能都是向上的，都是有上又有下的”。
以下为观点地产新媒体对麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年宏观环境和房地产行业形势变化是什么样的？
胡伟俊：今年整个中国经济走势还是会比较偏弱一点，有几个原因。第一，全球经济增速都在下滑，出口增速比去年有明显的放缓；第二，中美贸易关系有很多不确定性；第三，土地销售和房屋销售都有所回落。
从房地产市场来讲，2014-2015年很明显是一二线城市跑赢三四线城市，2016-2018年，三四线城市明显跑赢一二线城市，现在这个趋势又反过来了，一二线城市跑赢三四线城市，我觉得这是个大的趋势。
对于整个中国经济而言，三四线城市对于房地产的投资、新开工方面占到了70%左右，如果一二线城市跑赢三四线城市，会出现2014-2015年的情况，那个时候房地产是比较偏弱的，我觉得房地产今年对中国经济的拉动作用会有所下降。
总体而言，我觉得这个小阳春不能持续，房地产市场还是在缓慢下行过程中。今年一季度比较宽松，4月份开始偏谨慎，把去杠杆、房住不炒又重新提出来了。
观点地产新媒体：三四线城市市场还是存在很多不确定性？
胡伟俊：因为三四线城市基本面有问题，整体人口在流出，整个房地产市场，特别是二手房市场不够发达。
过去几年，三四线城市在棚改政策下制造了很多需求，需求进一步上升这个循环的周期，对中国房地产市场的贡献非常大，但是这个趋势很难持续，特别是棚改趋势现在放缓。长期来说，一二线城市基本面比三四线城市好很多。
观点地产新媒体：前三甲房地产企业中有两家都是依靠三四线城市大力布局才把销售拉起来，对于这些以三四线城市用规模跑赢的房企来说，接下来会有比较大的压力吗？
胡伟俊：我觉得比较大的房企抵抗风险能力比较强一些，大型开发商业务比较多元化，在一二线城市也有很多布局，他们规模比较大，融资渠道比较多。
我主要是看宏观，接下来两三年整个三四线城市增长放缓，会对中国房地产市场新开工和投资有负面影响，中国经济很大程度上也会因此放缓。
观点地产新媒体：去年您提出一个观点，说房地产周期已经走到了秋天，正在消耗粮食，今年还会那么悲观吗？
胡伟俊：我还是原来的观点，现在还是处于秋天和周期很晚的时候。如果说9月份是秋天，11月份也是秋天，我们房地产市场在周期更晚的时候。
中国房地产市场非常大，我觉得一二线城市很难说是秋天，一二线城市过去两三年更像是比较差的状态，因为受到限购的影响，现在在慢慢复苏。
如果看整个中国房地产市场的销售和新开工情况，现在确实属于周期比较晚的时候。
观点地产新媒体：整体悲观的论调还是没有变？
胡伟俊：对，我对一二线城市并不悲观，但是对三四线城市比较谨慎，特别是现在房地产是中国今年经济最亮的点，出口和汽车消费都是非常弱的。
房地产是最重要的消费，如果接下来房地产增长放缓，对中国经济就会有比较大的影响，到年底的时候房地产政策会有所放松，但是这个过程中会比较痛苦。
观点地产新媒体：现在有一个趋势，更多的人把资产配置流向了资本市场，你觉得这是个明显趋势吗？对房地产会有什么样的影响？
胡伟俊：现在大家把钱配置到股市是比较困难的，今年一季度还可以，但是最近受到各方面的影响，股市也有压力。在今年这种环境下，股市比去年机会多，因为去年流动性非常紧，今年股市需要到第四季度机会更多一些。
如果经济进一步下行，流动性会进一步放松，今年4月中旬政策在收紧，到今年第四季度的时候还可以继续放松，那个时候股市机会会比现在多很多。
观点地产新媒体：目前来看，还不太会影响大家把钱放到房地产中吗？
胡伟俊：我觉得现在对于房地产来说，资本市场对资金的分流并不是主要矛盾，因为房地产是资产市场，和股市一样，如果价格不停地涨，就会有很多人进来买房，这样就会进一步推动价格上涨，这是一个自我循环的过程，但是这个自我循环的过程不可能永远走下去。
我们看到，最近一年多以来这个自我循环的过程越来越弱，有的地方已经逆转了。
观点地产新媒体：今年股市和楼市这两者之间有什么内在联系？
胡伟俊：因为这两个都是资产的性质，都会受到经济增速放缓，贸易争端升级的影响。
如果下半年政策再次转向宽松，股市反应会更快一些，因为股市对流动性更敏感。
观点地产新媒体：今年一季度以来央行降准，首月出现了创纪录的社会融资信贷，感觉行业有放水的趋势。
胡伟俊：今年一季度确实是这样，非常宽松，主要是提升大家的信心。
但是宽松的政策明显不可持续，4月份政策转向之后，短期之内再迅速放松可能性不大，至少要等7月份，或者是下半年。
观点地产新媒体：一季度以来海外融资发债窗口也在开启，很多房企都在发行美元债。
胡伟俊：因为一季度美联储政策也转向非常明显，美国去年四季度经济有明显的下滑，所以他们今年一月份明显转向，美元的升值就慢慢停下来了，甚至贬值，美元贬值发债就容易一些。
另外一方面，现在美元又开始走强，这种环境下发债不会像一季度这么顺利。
今年变化非常大，过去9个月变化都很快。去年四季度的时候，全球经济都面临下行压力。今年一季度中美政策同时宽松，环境好转，但是4月份以后市场的情绪明显趋于保守。
观点地产新媒体：今年的融资环境还是可以。
胡伟俊：我觉得今年融资环境会比去年好，但是不会像今年年初和去年年底那么好。因为融资环境在去年11月份后发生了巨大的改变，在去年12月份到今年3月份，这4个月里面是最好的，但这个也不可持续，今年融资环境会比去年好，但是不会像去年年底到今年3月份这么好。
观点地产新媒体：粤港澳大湾区真的能够带动房地产行业发展吗？3月份开业绩会的时候，很多房企都说在粤港澳有很多土地储备，您怎么看大湾区的发展？
胡伟俊：假如说房地产冬天真的来了，我不觉得大湾区可以独善其身，当然这是个短期的周期性现象。
从长期来讲，大湾区是整个中国经济的亮点，是中国经济最好，最有活力的地方。短期而言，大湾区不会影响整个房地产大势，反而会受到大势的影响。
观点地产新媒体：户籍制度在改革，现在各个城市的抢人政策，这会不会直接影响到房地产企业？
胡伟俊：这个会，从经济学的角度来说，中国现在土地制度和劳动力市场并没有完全市场化。如果放开户籍制度，市场机制就可以慢慢发挥作用。户口制度现在只是刚刚开始，部分二线城市在放开，一线城市还是收得很紧，土地政策完全没有放开。
长期来看，如果这些政策慢慢放开，市场就会重新配置资源。比如说上海周围农村土地放开，土地会升值，农村土地会很值钱，内地很多地方土地没那么值钱，土地放开又会导致人口进一步重新配置。
这是整个中国经济市场化的过程，土地资源、人口资源更加市场化，房地产市场是跟着这个过程走的。比方说大湾区这里是中国市场化程度最高的地方，从长期来讲大湾区是不错的，因为市场化程度高、生产力高，很多人就愿意到这里来。
户口制度也是一样的，这是一个长期的结构性问题，不会对短期周期产生影响。短期周期还是取决于政策和上一轮周期走到什么程度了，比如说上一轮周期对老百姓购买力已经透支了多少，是不是要喘口气过几年再来，因为周期不可能都是向上的，周期都是有上有下的。
房地产还在秋天，离冬天更近了一些。一季度的小阳春只不过是秋天中一个温暖的早晨，但不是说接下来没有冬天，直接过渡到春天。
观点地产新媒体：今年整个经济形势相比去年还是要好一些。
胡伟俊：我觉得今年中国流动性环境会比去年好，因为整个去杠杆力度没去年那么大。但是今年中国经济下行压力比去年还要大，有两个原因。
第一，今年全球经济比去年差，所以出口肯定比去年差；第二，去年房地产在秋天比较早的时候，今年已经到了秋天比较晚的时候。
举个例子，去年地方政府卖地收入全年上升了25%，今年前4个月已经跌了8%，离冬天更加近了。今年经济增长压力比去年大，虽然流动性环境比去年好。
房地产还是很有意思的，去年下半年大家比较偏悲观，今年一季度大家又偏乐观，这个和市场销售复苏有关系。
观点地产新媒体：你提到三四线城市楼市如果回暖，经济下行周期就结束了。
胡伟俊：中国经济现在面临下行压力，我觉得还没有见底，中国现在不愿意放开房地产，不愿意放开融资平台，我觉得后面会慢慢放松。
如果真正放松的时候就真的见底了，现在还没有到放松的时候，政府也不愿意放松，我觉得这一轮下行还没有见底。