导语
一直以来，房屋渗漏都是困扰业主日常生活的难题，一旦遭遇房屋渗漏水问题，许多业主心有余而“钱”不足。针对此问题，全国很多地区陆续出台了相关的管理条例，明确屋面漏水等情形可申请使用住宅专项维修资金进行维修。但专维资金的申领和使用有着严格的程序和条件，什么情况可申请维修金？该如何申领？维修金的申请使用现状又如何？诸如这些有关住宅专项维修资金的问题，大多数业主们都不甚了解。
一、住宅专项维修资金的申请现状
据央视报道，目前，全国住宅专维资金超万亿，然而该笔资金全国平均使用率却不足1%，被称为“沉睡的基金”。截至2013年12月底，北京市缴存资金总额363.59亿元，仅使用了7. 8亿元，使用率为2.15%；截至2013年5月，上海市缴存资金总额399亿元，使用了29亿元，使用率为7.4%；截至2013年7月，天津市缴存资金145.4亿，仅使用7753.5万元，使用率仅0.53%……
为何这笔巨大的沉睡的资金如此难以唤醒呢？根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的使用必须征得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主和占总人数三分之二以上的业主同意，即“双三分之二业主通过”，除了这个硬性规定外，还必须经过查勘界定、资金核对、制定方案、银行核算、方案公示、受益确认等10多个环节，粗略估算下来，要真正申领到专维资金，少则3~4个月，多则1~2年。因此申领条件的苛刻和程序的复杂，是住宅专项维修资金长期沉睡的根本原因。
二、住宅专项维修资金的适用范围
《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。
针对房屋渗漏问题，若存在以下情形，则可申请住宅专项维修资金：1）屋面防水层破损，顶层房间渗漏；2）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；3）地下室出现渗漏、积水。其中，屋面防水损坏造成渗漏属于紧急情形，可应急使用住宅专项维修资金。
那么，若房屋出现了上述渗漏情形，业主该如何申领住宅专项维修资金呢？
三、如何申领住宅专项维修资金
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，专维资金的申领程序在专维资金划转业主大会管理前和划转业主大会管理后略有不同。其中，应急使用专维资金的申领程序也有所不同。
住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，一般按照以下程序办理：
1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，一般按照以下程序办理：
1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
2）业主大会依法通过使用方案；
3）物业服务企业组织实施使用方案；
4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。
需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：
1）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照前文所述（住宅专项维修资金划转业主大会管理前）第4项、第5项、第6项的规定办理；
2）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照前文所述（住宅专项维修资金划转业主大会管理后）第4项、第5项、第6项和第7项的规定办理。
四、结语
这笔“难用”的资金怎么操作才能用上，大多业主已心中有数。令人欣慰的是，为了帮助业主更便捷、高效的使用住宅专项维修资金，令房屋渗漏等问题可及时得到解决，提高业主居住的幸福度，全国各地区正在推广简易的处理程序，使这笔资金能有效发挥其作用。
注：本文涉及到的部分条款来源于中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部于2007年12月04日颁发的《住宅专项维修资金管理办法》。
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原文刊载于《中国建筑防水·悦居》2019年第9期（作者：张弓心1，王忠民2。作者简介：1.张弓心，本刊编辑；2.王忠民，长城物业集团股份有限公司东华大区首席市场官。）
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