转自米宅
作者米公子
我们看了太多对于厦门楼市解读、分析、研判的文章，但说实话，99%的文章，都是错的，错的离谱。
错的根源在于：用分析北上深、用分析武汉郑州西安、用分析成都重庆的方法论、逻辑、套路来分析厦门，全部错误。
不好意思，厦门是一个独特的存在。
厦门的逻辑与其它内陆或沿海城市的逻辑完全不同。
如同用欧美的逻辑来分析中国经济，过往30年，全错。楼市全错，股市全错。
厦门是什么样的存在？我先告诉你几个事实，你先心里有个底。
1、能出现20块售价低于楼面价而巨亏的城市，全国只有一个城市，是厦门。
2、厦门房产成交量中的70%以上是二手房，这一比例，和北上深齐名，远超杭州南京成都等城市。
3、厦门房产成交量，50%以上的是外地人，不是本地人。
4、厦门岛内新房价格50000-70000元/平左右目前，与北上深齐名。
5、厦门的地形结构，全国唯一，找不到第二个对标城市。
上图，厦门翔安新区的融创东南府，楼面价37000，去年31000带装修出货，如今售价38000，同区域多个项目均是在亏钱出货。
然后，心里有数之后，我们继续。
1
人口视角全错。
我们知道，分析一个城市房价，人口是第一要素，人口少的城市千万的不要，只有大城市才有房地产，只有大城市才有资格来称房价。
但厦门有多少人？
2018年官方数据，厦门常住人口只有411万。
这个数据，远低于房价相当的北京上海深圳的2000万常住人口。
房价又远高于1000万人口的郑州、成都等城市。
这该如何理解？
所以，当今年我们看好珠海并推荐珠海时，大家的担心全部集中在珠海只有189万常住人口。
189万人口如何支撑30000的房价？我非常理解。
但是，现在要想的是，411万人口的厦门，是如何支撑了均价45000的基本面？
有人又说了，米宅不是说了珠海是全国人民的珠海嘛，厦门是全福建人的厦门啊，不能只看厦门人口的，好，福建全省只有3911万常住人口，远低于1亿的广东、山东、河南，8000万的四川、江苏，福建人口规模只与江西、山西、黑龙江差不多。
但为何，房价相差如此之大？作何解释。
上图，厦门岛内湖里区两个新盘在售（建发玺樾和中骏天宸），这也是近5年新出来的唯一的两个新项目，精装修售价70000左右。
为何我们常用的人口视角用在厦门，全错。
2
经济视角全错。
厦门经济其实很一般，在福建人眼中就是典型产业空心化。
GDP数据远低于泉州和福州，而GDP第一的泉州房价目前只有13000左右。
厦门GDP是泉州的56%，但厦门房价却是泉州的3.5倍！
该如何解释？
即使厦门是福建人的厦门，而且泉州离厦门的高铁只有20多分钟，难道就该有如此巨大差距吗？
我还没有计算有很多泉州公司的进出口放在了厦门，而这个经济本质上还是泉州的经济，我并未计算这个数据的出入。
我们以前说过，房价是这个城市经济基本面的投射，但为什么，放在厦门，全错？
3
啥情况？
连最重要的人口视角、经济视角全错了。
但存在即合理啊，厦门最贵五缘湾的楼盘在去年厦门下跌行情中居然都不下跌，到底是什么情况？到底是什么逻辑？
1、理解厦门，要先理解第一个事实。
福建的家族文化、传统文化、比拼斗富文化放在全国都是第一的、唯一的，不理解这个，就不能深刻理解厦门。
如果不理解，请自行百度：福建嫁妆，福建春节豪车，福建百万宴席。
2、然后，我们再来看第二个事实。
每一个福建人都有一个梦想：在厦门岛内有套房。他们的第一梦想不是北京上海深圳，而是厦门岛内。
厦门最好的资源都在岛内，厦门最好的配套也都在岛内，福建有钱人认为，只有岛内才叫厦门。
3、然后，再来看第三个事实。
1、厦门新房、二手房180平米以上的不限购。
2、福建人只认厦门岛，只有厦门岛才叫厦门。
4、最后，来看第四个事实。
1、厦门房价不是厦门人决定的，是福建人决定的。
2、厦门房价不是福建常住人决定的，是全球福建人决定的。
3、厦门房价，与菲律宾、柬埔寨息息相关。
如果不能理解厦门房价与菲律宾的关系，请参考：深扒东南亚富豪榜，才搞明白厦门高房价的暗逻辑！
菲律宾富豪TOP10，福建人占据7席，其中5席是泉州晋江人。印尼富豪TOP10，华人占了7席，福建人至少又是6席。马来西亚富豪TOP10，华人占据9席，福建人至少占到4席！
如何理解厦门房价与柬埔寨的关系，我只说一个事实吧。
2019年春节，一些年轻人从柬埔寨回来过年，涌入厦门岛，现金购买豪宅，越贵越好，越大越好，数百套豪宅成交，直接提前拉响了今年厦门房价的小阳春。
这样的行情，与经济有毛关系？与人口有毛关系？与政策有毛关系？与周期有毛关系？
所以，我们的V们，开始解读了。
1、去年厦门房价暴跌，我就说了今年要反弹。
2、厦门房价已经探底，行情已经说明了一切。
在我看来，都是瞎解读，瞎扯淡。
4
总结一下
1、福建文化是全国特立独行的一个文化空间，是之前贫困之下不得不出海，早已散落全球各地，又有强烈归乡、光宗耀祖的文化传统。
2、福建民营经济发达，但民间比拼、斗富心理严重，比房比车比嫁妆比酒席，当然，厦门岛上的房子，就成了标配。
3、只有厦门岛才叫厦门，厦门岛内一套房、乡下村里一幢楼，这是每一个福建人奋斗的直接理想。
4、福建人面向大海，散落全球，霸居东南亚，马尼拉、柬埔寨的博彩业，直接影响着厦门岛上的房价。
5、厦门房价的背后，是楼市政策、福建传统、福建文化、经济、人口、东南亚经济、东南亚经济转型、东南亚经济风口等诸多因素影响。
这个分析维度太难了。
所以，对于外地人来说，基于投资的角度，完全无须考虑厦门，无须和福建人来这儿比拼斗富，请忽视厦门的投资价值。
对于福建人或厦门人来说，厦门买房，只有两句话：第一选择还是厦门岛内，有钱买贵的，没钱买老破；第二选择只有岛外的集美，其它区域一律不用看。
包括马銮湾、包括环东、包括翔安，通通不用看，请完全忽视任何概念和规划。
非常简单，仅此而已。
而你，也完全不需再听任何V对于厦门的解读和意见。