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马尼拉是菲律宾第一大城市,也是世界上文化最多元化城市之一。今天,让我们重新感受认识一下和大家脑海中不一样的马尼拉,感受一下“亚洲纽约”高速发展背景下的城市魅力,并借此让大家对马尼拉房产投资有一个初步的认识!
马尼拉发展如何?
大部分人,在没有深入了解东南亚一些国家之前,都曾经有过这样的印象(或者媒体宣传影响下的偏见):乱、穷,黄、赌、毒……。也正是因为预期不高,到马尼拉实地考察一圈之后,视觉和心理上的冲击是超乎想象的。这个城市中产阶级的数量,以及他们的消费力,远远超过我们的想象。
看一座城市的房地产市场有没有潜力,不如看看现在买得起房以及未来买得起房的人群有多少,他们的消费力如何,而不是关注现在还需要解决温饱问题的人群能不能买得起房,因为这部分人群的住房需求不是靠市场来解决,而是靠政府的福利政策来解决的。
如果走到马尼拉的三大CBD区域,也就是Makati、BGC和Ortigas,两边的场景和内一二线城市没什么区别,但路边行人的国际化程度却更高一些。
2017年大马尼拉地区人均GDP为24.4万比索,换算成人民币大约是3.2万,和中国现在四线城市的人均GDP类似。类比北京的话,则相当于2003年北京的人均GDP。
Mall of Asia商场平价超市里一件短袖促销价约52元人民币
大马尼拉地区人口超过两千万,占全国人口的20%,这里聚集了菲律宾最多的中产阶级及以上的家庭。马尼拉的GDP占菲律宾全国的比例接近40%。它是东南亚最大的一座城市,这个人口规模即便是放在中国,也仅有北京和上海可以相比。但马尼拉的面积仅638平方公里,只有上海的十分之一,所以它的交通拥堵、人口密度,都是大多数中国城市无法感受的。
周五晚上Ortigas市区一个小广场里坐满了来聚会的年轻人
由于此前被西班牙殖民三百多年,后来又在美国的殖民统治下接近半个世纪,所以菲律宾人的生活习惯、文化风俗、城市建设会受到西班牙的影响,菲律宾本地人的姓名,还有很多地名和历史建筑都保留有西班牙的风格。而法律体系和政治体制又和美国接近,实行英美法系,所以菲律宾对私有产权的保护也比较完善,大部分土地为个人所有,享有永久产权。
菲律宾人消费习惯和生活方式上也比较偏欧美,又喜欢认准大品牌,有的年轻人买双鞋都宁愿分12期付款买耐克鞋,买房子也一样。以Ayala、Megaworld等大开发商为首的房子,哪怕卖的比周边项目贵,当地中产家庭也会抢购。
如果对一个国家或者城市感兴趣,最好的办法还是亲自去一趟,感受一下当地生活和经济形态,才是消除偏见最好的方式。要不然,是没有办法把资产放心地交到这个国家的。
马尼拉的楼市发生了哪些重大变化?
马尼拉房地产市场和前几年相比,无论是在价格还是在操作模式,以及开发商市场推广的方式,都发生了很大的变化。马尼拉楼市的特殊性,决定了如果我们依然用投资国内房地产,或者投资东南亚其他城市的方式去看马尼拉,是不太容易挑到好的项目的。
(1)中国人入场速度加快
说到这里可能有人会质疑,中国人这些年到处买房子,到哪里不都是最大买家么?还真不一定。
例如在马尼拉赌场区附近的项目,这边房子库存消耗非常快,问及都有哪些外国人过来买,回答都比较一致:中国人居多,其次是新加坡、日本、韩国的。
而偏北部区域的Ortigas、奎松、曼达卢永的项目,售楼部的人丝毫不担心外国人40%的份额用完,因为本地人购买的份额早就超过了60%,而来买的外国人,国籍也比较多样化,比如来自新加坡、韩国或者中国香港的,还有英国、美国的买家
不同区域、不同开发商的项目,销售的反应差别那么大。其实总结下来可以发现几个规律:
第一,目前马尼拉楼市的外国买家里,中国内地还没有成为主流买家,这一点和柬埔寨、越南、泰国是不一样的,中国内地买家进场马尼拉的速度,是晚于香港、台湾,以及新加坡、韩国、日本的,但以后很大可能是会成为当地外国人买家中的主导者。在赌场区就已经有这个趋势了。
第二,不能忽视了当地中产及以上家庭的购买力,否则也不会出现主流开发商的项目被大部分本地家庭买走的情况,尤其是一些社区型住宅。
(2)依然是一个卖方市场
卖方市场,指的是马尼拉还是一个卖家占有主动权的市场。马尼拉各个片区里位置较好的地块基本都已经被几个大的开发商圈地了,并提前五年预售。
如果直接和开发商去谈折扣,其实难度非常大。你买一套和买十套,价格都一样,并不会多买就有折扣。因为这些开发商不愁客源,并不需要借助各种优惠政策来吸引顾客,也完全有底气卖出去。有些项目甚至和国内楼市火爆的时候一样,买房要摇号,买五套以上还要写申请,不过这种大客户并没有优先选房权,而是还被排到最后一批选房。
另外,因为外国人在菲律宾买房有40%的份额限制,有些高端项目为了促使整个社区的多样化,也为了避免过度炒房的情况,在外国人40%的份额内,还设置了国籍限制,确保不会存在外国人份额被同一个国家的买家包揽的情况。
所以目前马尼拉的情况是,一些受本地买家欢迎的知名开发商,非常淡定地在卖房,甚至是把“房住不炒”贯彻得最彻底的一批开发商。
(3)政府和开发商的重心转移
除了前面提到的一些比较聚焦的小变化之外,另外一个会对马尼拉房价有中期影响的大趋势,也是作为投资者需要密切关注的话题,就是政府和开发商重心转移的问题。
目前无论是政府的基建规划,还是开发商新的房产项目,都有往大马尼拉北部区域发展的趋势。过去的两个重要的CBD区域,Makati和BGC,由于土地资源有限,目前没有剩余的可供开放的大型地块,而且本身区域面积有限,可以容纳的人口和资源也是有限的。所以现在开发商是在往这个两个CBD的北部区域发展。
而政府为了促进整个大马尼拉的均衡发展,也在大建特建计划中,在北部区域增添了很多基础设施。
大建特建计划在马尼拉规划的轻轨、地铁和铁路网
政府和开发商的钱都正在往哪里跑?
在马尼拉人口比较集中的区域都走了一圈,可以很明显地发现,马尼拉的发展重心在往北部迁移。
看马尼拉哪些区域有投资潜力,有几个简单粗暴的方法:
一看哪里人多,这样可以筛掉一大半未来不明晰的地块,尽量不碰看不懂的区域。
二看最大的几个开发商都在哪里圈了地,这既代表了政府的规划方向,也代表了开发商重金支持的地块。
马尼拉部分城市沙盘图
大马尼拉一共由17个市镇组成,不过人口比较集中的就属中心那七八个区域,所以政府的各项资源分配也主要集中在这些地方。
但从人口分布来看,密度比较高的几个区域,各自功能划分也很清晰了。
(1)Ortigas Center,马尼拉第三大CBD,位于整个大马尼拉的正中心,绝佳的地理位置使得Ortigas成了目前几大开发商争抢的地块。
(2)BGC,马尼拉的第二大CBD,集中了大量的外企总部和BPO大楼,是外国人最多的一个区域。目前还在预售的新楼盘非常非常少,单价在4-5万人民币/平之间。
(3)马卡蒂(Makati),马尼拉的老CBD,目前基本无新盘在售,也没有地块做大型的开发项目。
(4)奎松市(Quezon), 马尼拉人口密度最大的一个市,也是富人比较多的一个区。未来南部铁路、地铁、轻轨三线交汇的地方。除了Ortigas外,奎松市就是新项目最多的一个地块了。
(5)马拉提(Malate),也就是马尼拉的老城区,各类大使馆、历史古迹所在地,是马尼拉四五十年前的市中心,本地人集中。
(6)帕赛市(Pasay),四大赌场所在地区,有Mall of Asia和游乐园,是最近政府开发的以娱乐功能为主的区域。这里外国人居多,较少本地人居住。
马尼拉城市重点发展区域
在马卡蒂和BGC这两大CBD无地开发,地价飙涨的状况下,开发商把目光投向未来政府的重点关注对象——处在南北必经之路上的Ortigas 和奎松市。最近两年,菲律宾前五大开发商在这两个地区疯狂圈地开卖,既是开发商真金白银的投资,也有政府引导的原因。
为什么开发商都在争抢这两个地块?
地价便宜、人口集中、重要交通要道,这就是最重要的原因。
Ortigas由于地处大马尼拉的中心,往北可至奎松,往南可至马卡蒂和BGC,不怎么堵车的情况下30分钟可到马卡蒂,交通很方便。再加上这里房价便宜,单价大约在2.5万-3.5万人民币之间,相比马卡蒂和BGC均价3.5-5万人民币的房价,还是友好很多。
另外,Ortigas是马尼拉三大CBD中现代化最强的一个区域,人口密集、BPO业务聚集、跨国公司聚集、高级白领众多,很多大企业都将总部设在了这里,比如:
•亚洲开发银行
• 汇丰银行菲律宾总部
• 菲律宾最大银行BDO总部
• 菲律宾证券交易所
• 香格里拉酒店
• 菲律宾最大快餐品牌Jollibee
• 亚洲最大啤酒商之一San Miguel 总部
Ortigas加上奎松,聚集了马尼拉最多的富人别墅区,光是Valle Verde就有6个别墅群(Valle Verde 1-6)分布在这两个区域。
这些中高收入的家庭怎么去Ortigas中心的CBD,或者去马卡蒂和BGC上班?开车走C5大道(下图红色线条那条高速公路)。马尼拉轻轨地铁线路还不完善,目前已通车的是3条轻轨(其中一条在整修),人巨多。所以大部分家庭都是开车上下班。C5大道就成了开车通勤的交通要道,因为这条大道穿过整个奎松市和Ortigas,一直延伸到BGC,最终目的地是机场。
C5大道沿线,就是现在各大开发商争抢的宝地。沿途包括Ayala,Rockwell, Vistaland, Megaworld,SMDC,Robinson,DMCI等知名开发商纷纷入驻。而奎松和Ortigas的地价房价相比BGC来说,还是一个价值洼地。
红色高速公路C5大道贯穿马尼拉南北
让奎松在最近一年成为开发商眼中的新宝藏,除了C5大道的经过,还有几个原因。
(1) 今年2月开工的马尼拉第一条地铁线将从奎松发车,日本是援建方,预计2025年开通,并会与现有的轻轨2号线在奎松交汇。
(2) 已有的轻轨2号线和3号线交汇点也在奎松。
(3) 今年2月开工的南北通勤铁路,全长150公里,从奎松北部的克拉克新城穿过奎松,延伸到机场南部,预计2025年开通。
(4) 马尼拉正在规划第二个机场(第一个机场在南边),非常有可能建在北边,也就是奎松市附近。
见识过马尼拉的“堵”之后,就会明白轻轨、地铁和高速公路的开通,对于交通出行意味着什么。通车之后,不仅能将CBD附近的一部分人群疏散到奎松,也能吸引很大一批外省进入马尼拉工作的年轻人。这一部分人,将给奎松和Ortigas带来庞大的住房需求。只要有庞大的住房需求,房价就不会垮。
大建特建计划
马尼拉正在修建的第一条地铁线路
2022年马尼拉地铁一期会通车,到2025年南北铁路和地铁线会全线开通,从开建到通车这两三年时间,就是留给马尼拉楼市的新机会。
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