前些天，住建部公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北上广深等全国一二线重点城市悉数入选。
根据财政部、住建部年初下发的《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点通知》，这批城市将获得中央的资金支持。
和前两年不同的是，这次没有人再把这类与住房租赁相关的政策当作是“利好长租公寓行业”。
“站在风口上，猪都会飞。”
网络盛传，早在2014年雷军就喊出了“风口论”，而马云则表示，“风过去了，摔死的都是猪”。
一如2015年的O2O、2016年的直播、2017年的共享经济等等，“现在谁还愿意给共享单车投钱？”
和共享单车一起跌落神坛的，还有长租公寓。
“不要让长租公寓成为下一个共享单车”——新派公寓创始人王戈宏在去年的多个行业高峰论坛上，将这句话写到自己的演讲PPT中。而新派公寓已算是长租公寓中佼佼者之一。
从2018年一系列的长租公寓“爆雷”事件，到今年被认为“不差钱”的房企系纷纷在长租公寓业务板块作出调整：
朗诗剥离长租公寓业务、远洋集团同样被曝出拟剥离长租公寓业务、万科“主动违约”放弃部分已签约房源……
复盘“房企系”在长租公寓的布局痕迹不难发现，相较于“中介系”的自如、“创业系”的YOU+、新派等公寓品牌，大多数房企都正好踩在风口上入局火拼。赛程过半，大家似乎都走到了“最艰难”的时刻。
来源：万村复苏
为失误“买单”的万科
作为房地地产行业“老大哥”，万科的一举一动都被外界时刻关注；最近，万科又包揽了长租公寓行业所有头版。
7月初，界面新闻报道了万科“万村计划”主动违约，放弃部分已签约房源。根据报道，这部分房源基本位于深圳坪山、光明等相对偏僻的区域，同时，万科愿意按照合约与房东协商，赔偿相应违约金。
随后，各媒体纷纷跟进报道，一时间，部分自媒体甚至颇有一种“声讨”万科之意。
客观来说，当大家都意识到长租公寓不能单纯拼规模的时候，慢下脚步对战略作出调整，对市场来说理应是好事。最后是好是坏，只能等市场来判断。
相较其他“房企系”玩家，万科在长租公寓领域布局算早的。
2014年，郁亮提出白银时代的概念，同时指出万科要做城市配套服务商。随后，被称作泊寓“前身”的被窝公寓在厦门诞生。
2017年，“万村计划”开始频频出现在公众眼中。
从2017年开始，万科进入深圳上百个城中村，从城中村房东手中租下近2000栋“农民房”，这些租约期限通常为10-12年。（界面新闻）
回过头来看，“万村计划”一路走来也并非一帆风顺。
去年6月，“万村计划”对深圳富士康龙华园区北门的清湖新村改造时，富士康工人一封公开信将万科拉入舆论中心，理由是工人们难以承受城中村改造后带来的租金上涨将提高工人们的居住成本。
其诉求可通俗总结为：“我们难以承受租赁高昂的长租公寓，宁可住便宜但条件差一些的城中村。”
而后，万科回应，为保持租金不变，在房源面积上做调整。也就是说，单套房源租金价格没有提高，但租客可享受到的面积相对变少，以增加房源数量来平衡整体租金水平。
万村回应舆论（来源：万村复苏）
现在来看，万科这一策略似乎收效甚微。
据经济观察报报道，时至今日，富士康工人的恐慌依然没有消减。
一名富士康员工表示，富士康的工资没优势，新人工资低更不愿意租，更多的员工选择租到周边更大区域范围内的农民房，“大不了住远点”成为这一年富士康工人的心里写照。（经济观察报）
两个月后，万科的2018中期业绩会上，万科总裁祝九胜坦言，万科低估了做长租公寓的难度。
与此同时，万科正式将长租公寓业务确立为核心业务，这是继房地产开发和物业服务之后万科确立的第三项核心业务。
万科将长租公寓定为核心业务后的四个月后，“泊寓”在全国已运营房间达6万间。
与此同时，界面新闻曝出，万村公司全面暂停新签约房源；随后不到半年，主导该业务的原万科集团南方区域首席执行官张纪文调任其他岗位。
今年三月，祝九胜在2018年度业绩总结会上说：“万村计划比我们一开始想象的要复杂。”
三个月后，万科董事会主席郁亮在万科2018年股东大会上再提长租公寓是万科的基本盘，随后不到1个月，“万村计划”主动违约事件曝光。
2017年11月7日，“万村计划”首次正式对外发声，收获3.4万阅读量
做聚焦的“诗和远洋”
万科2018年股东大会上还提出，万科要“收敛聚焦，巩固基本盘”，同时郁亮解释，收敛聚焦不是砍树，而是修枝剪叶。
做聚焦的不止万科，还有 “诗和远洋”。
今年5月，朗诗绿色集团发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓等项业务剥离至控股公司朗诗集团。“朗诗绿色集团有限公司”正是由 “朗诗绿色地产有限公司”于去年更名而来。
公告指出，朗诗寓仍处于培育期，预计未来两年将持续亏损，日后将产生持续资本开支，剥离至控股股东朗诗集团，可以将朗诗寓发展成为专业化租赁业务公司，亦可减少朗诗寓亏损对公司业绩的影响，使公司可以聚焦绿色科技地产核心业务。
很多事情，写在报告里、PPT里特别好看，但没法写到财务报告里。（壹地产）
据朗诗公布的数据，2017年朗诗寓除税及非经常性项目前利润的亏损额为4430万元；去年这一项目的亏损额已高达1.94亿元。
来源：朗诗寓官网
公开资料显示， 2017年底，朗诗与平安不动产子公司成立合营公司收购项目改造为中高端公寓，
2018年初，朗诗再次公布与平安不动产在长租公寓领域开展战略合作，双方联手投资长租公寓项目，目标资产管理规模达100亿元，同年以上海朗诗寓为底层资产，平安不动产发行了50亿长租公寓储架REITs。
据时代财经报道，经过两年多的发展，朗诗寓已拓展房源4万余间，在营房量1.6万间。
不过，今年3月，朗诗绿色集团2018年度全年业绩发布会上，朗诗董事长田明称，去年集团的业务里面有将近1.9亿亏损是由长租公寓的业务产生的。
他预计，2019、2020年长租公寓还将产生亏损，亏损额会随着规模扩大而逐年加大。同期，朗诗亦有公告称，有计划将长租公寓业务剥离集团。
两个月后，朗诗宣告将长租公寓等5项业务剥离至控股公司朗诗集团。
朗诗寓官网截图
同样被解读为“聚焦”的还有远洋集团。
在朗诗剥离长租公寓业务消息曝光后，多家媒体报道，有消息称远洋集团年内拟剥离长租公寓业务。
不过，截止至目前，远洋仍未就该消息给出明确回应。
远洋集团于2016年加入到长租公寓竞赛中；2017年，远洋集团推出旗下长租公寓品牌邦舍首家门店北京青年路店。
目前，邦舍已进入北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、大连、昆明等城市，据房掌柜统计，远洋邦舍目前经营项目12个，经营管理房间仅有8000间。这一体量在 “房企系”玩家中并不算多。
据21世纪经济报道，远洋对长租公寓态度的转变，在2018年年报中便初露端倪，本次年报没有再提及有关长租公寓的计划。在今年的业绩会上，面对投资者的追问，远洋董事局主席李明未正面回复，仅强调要关注主业。
远洋邦舍北京青年路店（来源：远洋集团）
默默耕耘的头部房企
当然，涉足长租公寓的房企远不止三家。
据公众号“壹地产”统计，从2015年起，金地、阳光城、银城、德信、旭辉、保利、龙湖、远洋、佳兆业等企业均有布局长租公寓；除此之外，华润、招商蛇口、碧桂园等头部房企也同样有布局。
不同于再次被推到舆论中的万科、朗诗等，其他头部房企仍在长租公寓领域默默耕耘。
招商蛇口官网一则发布于2017年12月的消息显示，与来势凶猛的后入局者不同，招商蛇口早在 2012年便开始在蛇口对自持物业改造成为精品公寓，如今已有房间数1.6万间。
同样来自招商蛇口官网，招商公寓副总经理张敏表示，截至2019年上半年，公寓项目总体规模近100万平方米，约2.5万间，项目布局北上广深、天津、大连、重庆、武汉、南京、杭州、苏州等16个重点城市
今年7月，招商“壹间”武汉门店开业（来源：招商公寓）
华润方面，去年1月，华润置地向媒体透露，未来长租公寓将成为华润置地重要的支柱业务之一。
五个月后，其旗下长租公寓品牌“有巢”首个项目在深圳正式落地。
华润置地称，“有巢”将战略入驻全国一二线城市，筹划布局23城，共推出4万间公寓。依托华润集团多元化业务优势，创新“1+9”业务特色。即将有巢长租公寓与商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合。
目前，其公众号显示，已有北上广深等12座城市可以在线看房，深圳已有两家门店处于开业状态。
7月19日，华润有巢公寓深圳北站店开业（来源：有巢公寓）
碧桂园方面， 早在2017年底便对外公布，计划在3年内建设100万套长租公寓。
乐居财经统计，截至2018年10月24日，碧桂园长租品牌“BIG+碧家国际社区”已进入北上广深等16座城市，开业门店20个，开业房间超4000间，已获取预计总房源量41466间。
与“万村计划”相似，碧桂园要打造“长租城市”。
就目前来看，华润、招商蛇口等企业仍在默默耕耘；不过，近期亦有消息称碧桂园同样放缓长租公寓房源扩张。
后市取决于政策
复盘房企在长租公寓领域的布局路径，可以发现，短短两年，不少企业已经迎来瓶颈。
新派公寓创始人王戈宏告诉南方楼事，目前部分企业长租公寓行业发展过程遇到的一些问题是很正常的事情，这些问题的根源其实是商业模式的问题。二房东模式的红利期已经过去，行业需要思考什么是适合未来健康规模化的模式，需要“再创业”。
“万村计划”方面，经济观察报总结了其遇到的三大问题：村民抵制、租客抵制、经营压力。而这些问题不光是“万村计划”遇到的阻碍，大部分采取相似的商业模式的房企同样如此。
具体来看，一方面，由于“万村计划”与房东签约基本以10年未周期，不少房东认为时间过长，拒绝签约。另一方面，由于房源改造后租金也相应提高，原本居住在城中村的租客并不买账。
最后是经营问题，由于扩张速度过快，导致工程节奏跟不上，进而导致门店开业率低，收支极其不平衡。
世联行首席工改顾问董极指出，从一些房企的2018年年报中可以看出，大部分企业在长租公寓业务方面都是亏损状态，盈利的企业非常少。所以，从实际财务角度分析，房企可能会存在信心不足的情况，从而对长租公寓业务进行调整。
此外，还有一个是政策因素。董极表示，就深圳来说，近期深圳市政府出台了《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，对租金进行管控。
这就直接导致了此前高成本扩张房源的企业盈利空间降低，这对原本盈利空间就小的长租公寓业务来说算是雪上加霜。
可以发现，长租公寓的大起大落，与政策都紧密相连。
2015年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，按照相关政策给予支持，并提出重点支持“长租公寓”。
2016年2月，国务院再发文，提出建立租购并举的城镇住房制度，加快发展专业化租赁市场。
2016年12月，中央经济工作会议，提出加快机构化、规模化租赁企业发展。（壹地产）
长租公寓还有一个长期性难题，便是融资问题。
而2017年曾是长租公寓和金融资本的蜜月期，保利发行了首单租赁住房类REITs，建行等银行也支持开发商租赁业务。但好景不长，2018年至今，融资一直在收紧。
据克而瑞数据，2018年多家房企的租赁融资被叫停。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券等。（21世纪经济报道）
据“镁刻地产”报道，亿翰智库研究总监于小雨认为，长租公寓的后市还取决于政策，比如后期的资产证券化。一位长租公寓企业负责人也表示，长租公寓目前在政策上已经过了风口期，白领公寓更已经是红海了。
（部分内容整理自：界面新闻、壹地产、镁刻地产、经济观察报）