文|探房杜咔咔

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历史上的各种泡沫，之间都有种迷之联系。

无论是郁金香泡沫、日本泡沫、南海泡沫。

之间都有许多共同点，但最大的共同点，就是每次房地产上涨都有“故事”支撑。

只要大家相信这个市场有利可图，大家都赚到钱了，加上手头有钱。就会开始疯狂投资，故事的最后也没让人失望。

留下满地鸡毛，以为上了驶往春天的车，没想到却进入了寒冬。

暴风雨来的前夕。

1926年，佛罗里达州房地产市场堆积多年的泡沫被突如其来的飓风戳破。一场不可避免的大崩溃来势汹汹。

这场崩盘，直接让美国及世界资本主义市场陷入了漫长的萧条期。这次事件也被称为“美国大恐慌”。

美国之所以走上房价的不归路，完成得力于美国政府的一些骚操作。

学过高中历史的都知道，第二次工业革命后，美国收益非常大。并且在1913年时，美国工业生产已经占世界总额的三分之一以上，超过了英、法、德、日的总和。

而且当时发生的第一次世界大战，还侧面的帮助了一下美国的发展。所以美国当时一举成为经济强国。

政府有钱，老百姓日子过得好，丰衣足食。当要什么有什么的时候。就会开始想方设法让自己的资产升值。

并且在当时，也没有经历过所谓的泡沫事件。所以胆大的美国人坚定的相信，美国将会永远繁荣，世界为他们服务，有花不完的钱。

狂欢舞会的开启。

十九世纪的美国人，特别喜欢消费贷款，不喜欢银行的限制。刚好遇上总统换届，杰克逊上台。为了得到民众的支持，他顺水推舟做了以下几件事情。

你们不喜欢银行限制是吧。可以，关闭央行，恢复以前的玩法，州银行来印钱和放贷。

你们喜欢房子、车子是吧。可以，出台各种贷款类目和金融工具。

政府各种金融政策出台，市场一下子资金充裕，大量银行放水放出来的钱宠宠欲动。

精明的人会想，钱那么多，怎么花呢？我怎么把钱继续扩大和增值呢？

这时候机会来了。

那时候，西部大开发，土地基本都很便宜，可以打折。大家都想着，买了地不仅可以种还可以升值涨价，躺着就能赚钱，何乐而不为。

所以在这样的大环境下，全民炒房的盛况终究还是在佛州上演了。

最后的疯狂

1925年，佛罗里达州最大城市迈阿密的房地产疯狂到什么程度呢？

一块土地的价格一年可以翻5倍以上，60万美元购买过来隔年就能涨到300万美元。这是什么概念，要知道在1925年，200年前的美元哦。

当时有个种地的农民，种了一辈子的地赚的钱，还不如卖掉地赚钱来的快，瞬间就获得几百万美元，富得流油。

当时人们的口头禅不是“迈阿密永远涨”，而是更甚的“今天不买，明天就买不到了！”

于是怀着财富梦的心态，美国人和炒房团争先恐后来到这里买地。而政府对于这种情况更是大力支持，不断发展当地的交通和公共设施，为炒房团提供便利。甚至不惜以高息举债兴建基础设施，各种建设项目，以吸引旅游者和投资者。

建立休闲度假村、高尔夫球场、私人俱乐部。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都，非法的赌场、酒吧充斥，迈阿密市瞬间成为了佛罗里达最繁华的城市。

加上当时，一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。所以很多企业和老百姓都是通过贷款来买房，根本不需要出什么钱。而且房子买过来后，只要等上一个好时机，就可以卖掉，赚个三、五倍利润。

在这种疯狂的环境下，银行也无法冷静，批准贷款甚至不再看重借款人的财务能力。

因为我们都知道，银行主要是靠贷款活着，没人贷款的话，银行还咋生活？所以当时的美国银行非常着急要把钱借出去，借给谁呢？那些制造业企业不需要钱，那就借给需要钱的房地产企业和购房者，反正这些企业和购房者拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖，很快就能还回来。

所以房地产上涨的温度开始蔓延至佛罗里达附近的州，导致全国土地价格纷纷上涨。

一击戳破泡沫。

学过经济学的人都知道，供过于求这个词。可当时的美国最不缺的就是土地，而佛罗里达的价格能够这么高，都是被人炒起来的。价格起来了，要赚钱就得找到接盘侠。可是整个佛罗里达当时的人口有多少呢？

据统计，佛罗里达州最大城市迈阿密也才7.5万人。很多炒房团开始意识到这个问题，但在高额的利润下，还是没有人愿意清醒过来。

毕竟每个人都贪婪，心存侥幸，没有人觉得自己是最后的接盘者。但往往吹起来的泡泡终将会破灭，击鼓传花的投机游戏总会砸在最后一个人手里。

在这种严峻的环境下，美国总结杰克逊还来补上一刀。出台了一个政策，有点类似我们现在的“限购”。因为那时候，老百姓手头都是银行发行的纸币，手头没多少黄金。杰克逊发布政策，让老百姓买房必须用黄金，不能用纸币。

这政策不出还好，可能泡沫还不会那么快戳破。但这一搞，不但把州银行的心态给搞崩了，还加速泡沫的戳破。

要知道，在金钱的魅力下，杀人放火都在所不辞，更别说一个小小的限购。许多老百姓纷纷拿着纸币去银行换黄金。在上文，我们提到过，州银行为了让老百姓疯狂消费，导致纸币滥印。

结果不用猜都知道，银行根本没那么多黄金，这一举动直接把全国人民打击的不行，许多银行也瞬间破产。

加上天公不美，在你倒霉的时候也要插上一脚。

1926年秋，一场飓风袭击佛罗里达州。这场大飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，整个地区立刻变成废墟。飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹。

飓风过后，昔日繁华的佛罗里达州一片狼藉。

房地产泡沫也正式在这一年开启，人人纷纷抛售自己手中的房子，导致房价暴跌，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1.4亿美元。

很多人因为还不起贷款从而破产，在当时还引发跳楼事件。这场持续狂热4年之后的佛罗里达房地产泡沫终于被飓风吹灭。

美国的房地产经济泡沫破裂后，影响到了股市和全社会的方方面面。经济直接进入萧条。幸好后来的美国在旧金山挖到黄金，要不然后来还真没美国的故事了。

从美国佛州上演的炒房故事中，我们可以看以得知。房价要上涨必须要有两个条件支撑：

1、房价上涨成为共识。

就相当古代一样，“黄金永远最保值”。当这个房价会一直上涨的故事被人放大，而且房价也确实在涨，房地产的魅力就会逐渐被人接受。就像当初的郁金香泡沫，南海泡沫。

2、信贷机构降低放贷要求。

说白了，就是银行有钱，并且愿意借给你。跟上文一样，银行也不理性，认为房地产能持续繁荣。不用审批你的征信和还款能力就给你钱，只要你有房子来抵押。

事实上，如果房价一直上涨，就不存在泡沫的问题，只要房价不下跌，政客、信贷机构、居民都是受益方，你好我好大家好。

但问题是房价不可能一直持续的上涨。当上涨停止时，炒房客不赚钱了开始卖，然后等着买房升值的人开始观望，当初贷款买房的人发现贷款还不上了。

比如：一个购房者只还了首付，剩下的钱都是跟银行借的。这样本身就存在赌博性质，赌的就是房子会上涨。如果这个过程中，涨了，你就赚了。如果房子没涨，那ok！最后你就是长期持有和付出利息。

最怕就是跌了，那时候引起大规模抛房潮，房子卖不出去、还不起贷款、银行坏账、房子被银行收回去、失业和跳楼一些列后果发生。

所以逻辑一理清了，你就明白，房价下跌是有多么可怕，日本和美国的例子还历历在目。别总说是刚需无所谓，除非你是全款，家里有矿，那肯定无所谓。如果你是贷款的话，当经济危机来临时，引发的失业潮，很容易就个人破产。

比如：1997年香港发生经济危机，张卫健买的房子价格一落千丈，跌到卖不出，差点被逼到要跳楼。幸好有贵人刘德华帮了一把才撑过去。又或者美国佛罗里达州房地产泡沫破灭之后，据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年因这场危机而一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。

所以要明白房子在值钱，也是估值，只有变现才是真金白银。房地产和股票是一个道理，牛市迟早会结束，这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去，区别在于谁全身而退，谁是高位接盘的最后一棒。

我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。

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