最近有许多题友问我买房贷款方面的问题，其中问的最多的还是关于房贷到底要全款还是贷款？贷款的话贷多久？要不要提前还？针对这些问题，今天咔咔就在本文中一一解答。大家觉得不错的就收藏、转发起来，以备不时之需。

长期以来，购房都是国人最重要的决定，毕竟能全款的人还是比较少的。而且随着房价的不断上涨，年轻人购房的压力越来越大，就不可避免的需要跟银行贷款。而在贷款中，对很多细则也不太了解，完全是听中介或者银行工作人员说，名字签哪里就签哪里，根本没有想过房贷中一些该注意的地方，白白损失了一笔钱。而在成为房奴之后，为了减轻房贷压力，听信了一些房贷谣言，非但没省钱，反而花了更多的冤枉钱。

那么房贷除了按照银行还款流程走，没有其他方式可以选择了？有的，不过普通购房者很难了解到这些情况。不过只要你了解以下的主要技巧后，剩下一台车钱也不是什么问题。

一、能够采用公积金贷款买房一定是最好？

在买房时，很多人都会听到，能够用公积金贷款买房一定最好。因为公积金的贷款利率低于商业贷款。但其实不然，公积金的贷款额度是有限制的，个人最高只能贷40万，夫妻双方是70万。所以在需要大额度的情况下，最好是采用组合贷。即一半公积金一半商业贷款。

二、等额本息好还是等额本金好？

大家都知道，房贷按揭主要就两种形式：一是等额本息，另一个是等额本金。那两种按揭方式，我们选择哪一种会更加省钱呢？

其实两种方式计算利息的方式都是差不多的，而会造成等额本息比等额本金利息多，是因为每次还的本金数额不一样。从而造成从第二个月开始，还欠银行的那部分房贷总额开始发生变化，所以每个月还的利息也开始不一样。

等额本金，说白了，就是每个月还的本金是固定的，而利息在还的过程中不断减少。而等额本息，就是每个月本金部分逐步增加，而利息逐渐减少。在同等情况下，贷款100万，等额本息会比等额本金需要多支付173576元的利息。

当然，这两种方式没有太过绝对的好坏，主要还是看你想把压力留在前面还是后面。如果一开始想要压力小点，那肯定是等额本息最优。反之，想要利息少点，那就选择等额本金。不过从理财的角度来说，住房贷款的利率是很低的。因此，在理财手段年利率能跑赢房贷年利率的情况下，可以选择等额本息。

三、购房选择“全款”好还是“按揭”好？

全款还是按揭，主要还是根据实际情况来选择。在有能力的情况下，肯定选择全款，这样对于以后转手来说，手续也要方便不少。

当然，如果手头有好的理财项目或者是做生意的客户，我的建议是采用按揭方式。然后选择等额本金，过个3-5年就提前还贷，最多给银行罚息1-3个月违约资金（有些银行超过5年以上不用罚息），这是利润最大化优选方式。

为了方便理解，我举个例子。假设购买一套价值150万的房子，而你手头也刚好有150万，拿去全款买房的话，只会得到一套房子和无债一身轻。

而选择贷款的话，首付50年，还能省下100万的现金流，然后拿去买低风险理财产品，或者做一个股债平衡组合，预期5%的复合年化回报还是不难的。

而且每年只需要多花13684元在还房贷，如果房子不需要用到的话，拿去出租的情况下，还有2%-3%的年化率，反而还能赚钱，不用几年就能买台车了。所以，全款还是按揭就看你想不想赚多点钱，还是想保险一点，无债一身轻。

四、房贷“提前还好”还是“越长越好”？

下面我就以等额本息来做例子，假设按揭100万，利率按照4.9%计算，来看下按揭10和按揭30年有什么不同的区别？

从以上10年和30年的贷款情况我们可以得出一个结论：家庭情况比较好的，而且工作稳定的情况下，可以选择按揭10年。不单可以减少利息的支出还可以摆脱房奴身份。因为选择30年的话，利息都快赶得上本金了。

不过，以上这个结论是建立在M2不变的情况下，意味着人民币不贬值，通货不膨胀。设想下，30年前你买1块钱能买一根油条和豆浆，可现在一根油条和豆浆却要15元。按照这种贬值速度，贷款30年后的100万，可能仅仅相当于30年前的25-30万。所以，在房贷利率不变的情况下，人民币却又贬值的情况下，贷款30年和10年一比较起来是不是觉得赚大了。何况能够贷款30年对普通人来说，压力也会比较少一点，加上你的工资会涨，央行LPR降息等，都是对你还贷路上最大的帮助。

总之，在房贷方面，遇到不清楚的要多询问懂行的人或者银行工作人员，不要怕麻烦。要知道，多问几句可以给你省下几万到几十万不等的金额。运用得当，还能实现利润最大化，赚台车钱都不是什么问题。这样的好事，何乐而不为呢？