文/ 宋子豪
7月真是调控密集的一个月，政府像打地鼠，谁露头就打谁。力度大的区域限购限售，轻一点的也得规范一下摇号规则。
但是，即便在这种情况下，有些城市土拍仍然热度不减。不卖关子，说的就是四大火炉之一，南京。
7月以来，南京已有3场大规模土拍，是今年以来南京土地供应量最多、土拍频次最强的月份。
不过，调控可能会迟到，但不会缺席。
8月18号，南京发布了最新土地出让公告，包括调整竞价成交方式、严格开发资质、提高竞买资金、严格竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面。
这份公告最有杀伤力的是下面两点：
1、设置地块最高价，竞拍超过最高价的开发商就摇号。
2、调整拍地的“首付款”，部分火热的地块竞买保证金要达到起拍价的80%。
可以说是教科书式的精准打击，就是要降温开发商高价拿地。
我们之前说过，开发商是因为看到房价会涨，才会高价拍地。是房价拉动地价，楼市的火热带动土拍的火。
那么，南京楼市的火，是怎么来的呢？
火热的南京市场
先来看价格。根据国家统计局8月14发布的“7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据”，7月南京新房价格环比上涨0.1%，同比上涨4.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比上涨5.2%。
此外，根据冰山二手房指数，南京的二手房价从2月2号开始，已经连续5个月增长。
再看成交数据，根据同步房地产顾问提供的南京地产月报，除了今年6月，南京房产成交面积（包括一手二手）已经连续7个月上涨。
也就是说过去几个月，南京是量价齐涨。
而且南京的房价已经在全国排名第7，除了一线城市，还能超过南京的只有厦门和三亚。
这么高的价位，还能再保持长时间的上涨，可以说南京的楼市不但火，而且特别坚挺。
为什么南京热度不减呢？
我们在之前的文章里曾讲过，分析房价的长期走势，可以看8个要素。其中四个常见的要素分别是：城市规模，人口流入，人均收入，和土地供应。
四个不太常见，但是非常关键的要素分别是：儿童数量增速，上市企业数量，财政收入，服务业占比。
我们一个一个分析。
南京房价的支撑
先说四个常见的要素。
首先是城市规模，它能代表一个城市的资源聚集能力和综合城市管理水平。具体可以参考这个城市的GDP总量。
根据南京市《政府工作报告》显示，2019年，南京全年完成地区生产总值1.4万亿元，排名全国第11，实际增长率8%，增速连续11个季度保持8%及以上，位居东部地区万亿GDP城市首位。
所以说南京的综合发展实力在全国都十分靠前。在2019年中国城市发展潜力100强中，恒大首席经济学家任泽平把南京排在第6位，可见城市潜力很强。
然后是人口增量，南京的人口净增，常年在全国排名15-18。
2017 年南京常住人口净增 6.5 万人，排名15；2018 年南京常住人口净增 10.12 万人，排名15；2019 年南京常住人口净增 6.38 万人，排名18。
也就是说南京的人口吸引力也在全国前列，Top20的水平。
再说说人均收入，根据南京市《政府工作报告》显示，2019年，南京人均GDP达2.4万美元。全体居民人均可支配收入达5.8万元，年均增长9%。全国排名第11。
看了这些数据，给我的第一个感受就是南京基本面很强。
综合实力的强劲使得南京房价抗跌性比较强。在2017年317新政之后，房价泡沫大的城市跌幅都很大，且很难恢复。
我们看看南京的房价，跌幅较小，且很快就重新上涨。
但是，这能解释南京房价全国第7吗？我觉得是不够的。
我们往细里分析。
再说说4个不常见的因素。
首先是儿童数量增速，2010年以来，南京在校小学生增速，持续是全国平均水平的2倍以上，这是支撑房价的重要因素。
为什么要重视小学生数量？
因为，如果家长愿意将子女放在一座城市上学，表明其有长期居住的打算，买房可能性较大。
此外，一个城市的儿童数量，反映了这个城市的人口结构。如果儿童数量比较多，说明人口相对年轻。
然后是服务行业占比，除了2002都2004年，南京这些年服务业占比持续攀升。这是好事，因为，有研究表明，服务业主导的城市发展潜力大，房价即使面临经济下行表现比较好。
至于财政收入，2019年南京的财政收入 为1271.9亿元，年增长 11.3%，作为江苏省会，南京从2016年开始基本都是江苏的第二名。
再说上市企业数量，因为上市公司各方面审核比较严格，从上市企业数量可以看出一个城市产业上是否有优势。
我以国内GDP总量Top20的城市为对象。分别统计了在A股，港股，美股的上市企业数量。
比总数，南京排名第七。这个就比较厉害了，南京一下从Top20的段位上升到第7。
南京的5个优势产业分别是，集成电路，新能源汽车，生物医药，软件和信息服务，人工智能。全是风口，而且起步较早，规模较大。
虽然目前没有巨头，处于比上不足，比下有余的地位，但产业结构还算不错的。
产业结构好的城市，房价会更健康一些。因为，同样的GDP总量和人均GDP，一个靠高科技行业的发展的城市高薪岗位多。
相比之下，一个靠低端制造业的城市，只是部分人有钱，大多数人收入都被平均了。
高科技行业发展起来的城市，能买得起房的人肯定更多一些。
综合分析这些因素，我们发现南京的综合实力还是很强的。但是也有它的问题。
分化的南京楼市
我们刚谈了南京楼市的整体情况，那么分区来看是什么样的呢？
熟悉南京的朋友可能都知道，房价最高的6个区域都是南京的核心区域。涨幅比较大的也都是这些区域。
鼓楼名校集中；
建邺是国家东部地区的金融服务中心；
玄武不缺名校，环境还好；秦淮也有名校，豪宅也多。
雨花台是南京打造的软件名城，栖霞是江北新区的核心区域，有医药产业的支持。
外围的区域相对就弱很多，房价几乎相差2倍左右。而且在每次房价上涨的时期，涨幅都比较小。
体现在成交上也是，中央商务区的房子一房难求，但远郊区域的房子新盘都卖不完。
而且截止到2019年，南京65 岁及以上人口 107.58 万人，占比 12.7%。这个占比还是比较大的。
因为国际上普遍认为，65岁及以上人口占比超过7%的地区就进入了老龄化。
再加上较低的人口流入，未来南京楼市的需求端未必有多强，主要还是提高居民收入让更多的人买上房。
那么，身为对南京特别了解的本地居民，他们也更有可能选择核心区域的房子。
所以未来南京的楼市大概率还是会继续加大分化，如果要我推荐。主要考虑鼓楼、建邺、玄武、秦淮四个区域。
其次栖霞和雨花台目前价格也比较有优势，将来还有空间。
最后的话
除了上面提到的优势，南京的教育资源也很强，是竞争中国教育第三城的种子选手。
总的来看，尽管现在的房价比较高，但它依然是一个值得选择的城市。
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