介入老年公寓的资本还能获利吗？

所谓银发经济，也就是老年人相关的产业，而能带给整个社会的变动。

根据马斯洛学说，住房需求，应当处于第二层次，也就是安全层面的资源所有性，当然我们不可否认，中国4亿房奴背负28万亿房贷，以此作为尊严的需要，但马斯洛学说当中每一个层面都会影响到其他层面。

能背负房贷，对很多无房者而言，往往又是另外一层“自我实现”，因为对每个人来说追求不同，简单的安全需要提升到一定社会阶层或者是经济层面，便成为另外一些人毕生奋斗的“自我实现”目标了。

但本质上还是安全需要。

那么，除掉这已经背负房贷的4亿人口，总人口14亿左右的中国经济，在房地产事业上，仍然有巨大的上升空间。

当然我们知道，背负房贷，本身对不少人来说是一种压力，但同时的，如果能够在相应经济上能够带动起来，那么，这批人的房贷，以及之后的房地产事业，仍然是有很强的操作空间。

那么，这笔钱从哪里来呢？

或者说，机遇从哪里来？

也就是钟教授提到的“老年经济”当中，“老有所养”而涉及到的马斯洛需求层次当中第二层：住房安全。

如果在这层意义上带动了经济，同样也能给社会带来飞速的发展，因此，一切资本都应该看中其中所蕴藏的巨大的发展机遇及获利机会，尤其是主营业务与房产项目开发有关或与养老健康事业有关的一些上市公司在寻求新的投资项目与新的投资机会时，可以从这方面开始着手（而事实上，与房地产开发及健康养老有关的上市公司在我国A股市场中占有很大的一部分比例）。

（一）为何要从“老年公寓”着手

选择从“老年公寓”着手，很简单，是出于两个原因的考虑：

1.社会福利院、养老院非盈利性质，目前无法吸引足够的投资商进行募捐或者帮助经营，规划不同；

2.老年公寓还有很大的上升空间：

2014年报道，《济南近7成民办老年公寓不赚钱 部分入住率不足3成》，2018年10月20日中国证券报在《捆绑‘保险、地产’销售 盈利困局倒逼养老地产新模式》一文当中披露：万科140多个养老项目都不赚钱，两者原因相似：投入不足，缺乏自身“造血能力”，一个是想赚快钱，然而老年公寓价格是远高于民办养老院，一般民办养老院价格，以绿康老年康复医院为例，每个老人一个月大概是3000元—5000元左右。

而老年公寓价格往往一言难尽，它分为出售与出租两种，出售拥有40年或者50年产权或者使用权或者是永久使用或者转让，一般价值在两百万元以上，而且一般出售后，会衍生其他费用，至于出租，不是一次性购买入住权，则需要支付押金（5万元以上是常见，一次交清），而后每个月需要交付至少也是5000元以上的费用……各方面资金，可以说是不菲的……

（小镇探索，《万科140多个养老项目都不赚钱 盈利困局倒逼养老地产路在哪》）

实际上就星堡中环养老社区的价格比起其他老年公寓动辄需要缴纳10万元以上押金或者一次性缴纳100多万元押金然后按照条件去扣，以及其他方面需要保险或者缴纳足够押金才能入住，入住后又需要另外缴费的老年公寓来说，这价格已经算低……但即便是这样，老年公寓入住率是很低的。

（慧择小马老师：《太平乐享家 交200万才能住的养老院长啥样？》）

甭管是不是软文，老年公寓的条件好无疑，但价格也实实在在是令人望而却步的一个重要条件。

因此，想走老年公寓这条路，需要从长计议。

（二）目前常见的老年公寓运作模式

想要运作老年公寓的投资项目，要从三方面考虑，也就是老年公寓的三种基本模式：

（1）政府办老年公寓，这种情况政府出资居多，山东威海市环翠区老年公寓由市民政局和区民政局合资投入5000万元，建成是山东省最大的老年公寓，而河南郑州的“河南省社区老年服务中心”一期工程投资3800万元，主要对象是退休且能生活自理的干部，这类入住率通常达到90%以上，但经营资本不足；

（政府办老年公寓不在盈利范围内）

（2）政府投资、个人运营型老年公寓，由政府出资，运营方面聘用社会人员，入住率也比较高，一般也是退休干部或者子女条件好的让其父母入住，但同样存在配套的问题，因为不一定医保医院的定点就在附近，从而产生不便，当然实质上，还是资金的不足。

（政府投资、个人运营型老年公寓也无法进行投资）

（3）社会力量办老年公寓：顾名思义，是通过社会力量去办老年公寓，比如通过公司兴办，青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元创办的夕阳红老年公寓，比如通过个人或集体兴建的老年公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑，比如儿时立志要收养天下可怜老人的农妇袁金定开办的夕阳红老年公寓（卖房以及首饰、筹集而得……）：

（来源：大江网—新法制报：《农妇筹资百万建老年公寓 可容纳120位老人》）

也有威海的戚家夼老年公寓，由村子集体兴办而成，但实则由以村里龙头企业文笔峰集团牵头，每年投入资金20万元到30万元，70岁入驻则个人只须交纳费用的三分之一，也就是520元/月，这种情况属于企业家的乡情回报。

（闲看云卷云舒：《威海戚家夼老年公寓的周边环境》，实拍戚家夼老年公寓一景。）

比较通用的三种模式，在地域上分别表现为：

A.温州模式：政府引导，社会各个团体参与，政府拨款、企业捐款、社会捐款、福利彩票等多渠道集资，强化志愿者城乡服务于老年团体；

B.上海模式：支持民办养老；

2004年上海浦东新区出台的《浦东新区社会办养老机构资金补贴暂行办法》：

“在上海浦东新区注册的非营利性社会办养老机构，将得到资金补贴，其补贴主要用于开办经费和运营经费；开办经费根据社会办养老机构的规模给予补贴，最高限额为20万元，运营经费根据床位数内所收养的老人数给予补贴，每收养一位户籍在浦东新区的老人，每月补贴100元。”

C.广州模式：以广州寿星大厦为例，所采取的办法是我们现在常见的一次性购买使用权的办法，但这里价格更低，因为它是广州尊老康乐协会与广州友好医院合办，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办老年公寓，一次性购买公寓使用权的办法，购置费从15000元－30000元不等，从而通过市场的作用，利用杠杆进行投资，一定程度上解决了民办养老机构经营亏损局面而保持活力。

（2018年，广州寿星大厦。）

因此，总结以上模式可以得出举办老年公寓，所需要考虑的两点：

第一，民办，因其民办而可以获得支持，如果是政府投资，企业或者个人是属于捐赠情况，不谈盈利；

第二，除非是龙头企业或者集团是当地顾虑乡情而进行资助，而以企业名义进行发展，除非能够维持它的正常运营，否则，即便是政府投资也是吃不消的，政府补贴政策即便也愿意进行援助，但实际上，也会因为养老机构不能盈亏，而造成亏损，引发一系列问题。

所以关键点在于：如何建立一家或者数家老年公寓维持运转同时能够盈利？

（三）运用SWOT分析法得出老年运营公寓模式的转变

通常意义上，我们在决策上尤其是企业战略投资，会运用到SWOT的战略分析法。

老年公寓运营的SWOT分析模型

优势（strengths）

1. 步入老年经济，需求量大；

2. 政府老年公寓无法持续供资，民办老年公寓整体配套资源的出售与出租，利润空间大；

3. 目前国内很多老年公寓止步不前甚至亏损，是个契机

机会（opportunities）

1. 养老院体系的不成熟，价格低廉带来的服务低下；

2. 养老院成为不少子女另一种形式上的遗弃老人场所而老年公寓则并非如此；

3. 民办养老机构受到政策支持；

4. 民众对养老机构的养老需求

劣势（weaknesses）

1. 民办老年公寓价格高昂而带来的入住率不高；

2. 政府投资或者非资助形式企业投资老年公寓带来经营困难，亏损严重；

3. 目前老年公寓能够找到的盈利方式除了高额收租或者出售别无他法

威胁（threats）

1. 政府支持民办养老机构但不少机构涉及非法集资甚至跑路形象，行业名誉受损；

2. 所需资金不仅仅在成立初期，更要维持正常运转；

3. 没有找到好的方法进行持续有效的运转从而带来盈利。

危机与机遇同时存在，如果想要突破以上的问题，根据SWOT企业战略的分析方法，可以寻求市场当中同类作出对比，从而获得突破的机会：

（1）刘全战略研究中心认为，目前70%以上的年轻人背负巨额房贷，这类房贷往往属于住宅用房。

是什么使他们以巨大热情投入买房当中？

因为息息相关，而且年轻人买房往往来自于父母的毕生积蓄，假如他们以同样的热情致力于父母养老工作，那老年公寓早卖翻了，但问题是不会，因为他们都致力于下一代的培养甚至不少也是啃老的……

等到父母无力为继的时候，失去劳动能力，不肖子孙则采取了，要么遗弃，要么好点儿，送养老院的行为。

（上海厚德仁：《一位老人住养老院的自述：住养老院生不如死，能自理的尽量享受每一天吧！》）

（半月谈：《养老院的真实生活很凄惨吗？养老院折磨老人是真的吗？》）

（广州日报，谭秋明：《老人表演儿女低头玩手机 别把养老院活动当任务》）

父母曾经辛苦养育了我们，但付出毕生心血以及积蓄，在老而失去能力之后，便换来如此下场？

无论是低档的民办养老机构带来的问题：

（长城网：《老年公寓现状和前景》）

还是高档的老年公寓，即便是流行的抱团，也始终跟家人的陪伴，是不一样的，只能说是温暖的慰藉，而无法替代家人的作用：

（好姐妹的抱团固然令人钦羡但不是每个人都那么容易找到且有资金上的需求，单单房子改造从建设到装修就需要400万元，每人需要支付80万元，如果之后出现离世问题，后面出现财产的继承和转让也是一个需要考虑的地方，容易引起争议，且实际上姐妹们的抱团更多属于友情，跟亲情实际上也是不同的）

（巧合设计：《国外流行的这种养老新模式，现在有了中国版本》，年轻人进入养老机构进行合租，国外之前就有这种模式，实际上它属于一种孤独者的寻求陪伴状态，年轻人可以带给他们新鲜的生活与活力也起到一定帮助作用，但这属于社会公益性质，类似于慈善以及双方便利，跟传统亲情，也依然是有差别的。当然这种做法，目前是值得鼓励的，包括抱团这种行为之前日本模式也是比较流行，但在没有办法的情况下，不失为一种独立的力量，得到温暖与陪伴）

所以，实际上，如果老年公寓能够让老人得到如同在家里人一般居住感受，同时也不拖累家人，实际上，这类住宅是可以考虑设置的，因为无论国外模式如何搬运进中国，它始终属于一种推动社会进步与陪伴老年人的一种公益性质，或者是互相温暖陪伴，但跟亲情，还是不一样的。

因此，在以上基础上，实际上可以提出构想：

是否能将老年公寓做成住宅一样，而且年轻人愿意承担，同时，也能让老年人老有所依，除掉价格方面问题之外，他们能够得到亲情呢？

而他们毕竟心血与积蓄，也老有所依。

（2）企业经营民办公寓，为何会难以为继？

前面道理已经说了，一是老年公寓不可能如同住宅一样畅销，哪怕倾其所有，也要买住宅，它没有被大家真正意识到它的作用，而传统意义上，老年公寓只是为老年人而住……于是狭隘了范围，当然本质上老年公寓就是为老年人所服务的，这是正常。

所以有必要推出一种住宅，类似于老年公寓，我将其称之为：半老年公寓！

（小镇探索，《万科140多个养老项目都不赚钱盈利困局倒逼养老地产路在哪》）

实际上可以看出，对于老年公寓的购买，基本上所有人都认为，老年公寓购买了后，如果你不使用了，比如人故去，或者其他安排，是可以继承或者转让……那么这种情况下，入住者依旧是老人？

也就导致了受众的狭隘，以及并不一定有那么多有钱的老人，去租赁或者购买现在的老年公寓。

所以这个市场大大受限！

因此，需要打破思维的桎梏，那就是：老年公寓，年轻人也可以入住，乍看之下有些不可思议，但谁说一个老年公寓，不能全家住进来呢？

根据之前我通过SWOT分析法得出老年运营公寓的模式转变，大家可以得知，现有的模式想要维持经营或者进行盈利，非突破不可，因为不能墨守成规。

在吸取了住宅方面可以使得全民买房的前提，对于老年公寓的运营具备参考价值，同时，对于老人容易被遗弃或者类“遗弃”行为的老年公寓以及养老院等模式，对老人的心理以及部分负面事件包括轻生行为等等，都具备一定的指向意义：

那就是我们既要做到尊重老人，从老人的前提出发，才能真正做好这件事，而人本主义心理学的意义，在商业价值上的参考，也就是满足了这部分受众在马斯洛心理学上需要层次理论当中的第二层次的住房安全感，当你满足了这一层，那么整体便可以得到改善，从而成为真正的老年公寓。

（3）在以上前提下，推出“半老年公寓”模式，如何实施？

需要遵守三点规定，可以做个譬喻，一个例子，具体的话我相信作为投资者，本身在运营上会有各自不同的一些方法或者方案：

A.80%以上的半老年公寓可以价格比普通住宅低二三十万左右，而这部分收入可以从周边娱乐、生活、医疗、服务、商业等措施上收回，作为老人或许本不愿意公寓房产证是自己，但这是他们保证自己价值与能力的一种无奈的方式，同时采取了房贷的方式买下了半老年公寓，实际上也节省了很大程度上老年公寓原本的一种消费状态，在这里配套设施完全，但可以将其全部出售，从而获利，同时周边可以带动一些产业，在小区内是一个小村落状态，相应经济都可以带动，而作为老人，则保障了自己的利益，也无须去进行其他形式抱团或者产生被“遗弃”的心理或者接下来负面行为的发生；

B.20%的公寓入住者应当是年轻人或者中年人，他们的价格也同样是在购买住宅上要便宜二三十万样子，但是，他们引导着社会的舆论，也就是说他们本身可能具备一定学历，或者具备一定能力，同时，在人品上是得以保证，哪怕有些人不是很有钱，身份，或者背景，学历，能力，但本身的社会工作和这个人所表现出来的人品是一体的，甚至超出本职工作的能力与人品，这类人入驻则可以引导整个半老年公寓内的舆论环境，减少老年人被家暴或者虐待（冷暴力也是一种虐待）同时可以通知物业以及其他人对老人的心理健康和生理健康作出一个正向的引导与帮助；

C.半老年公寓盈利性质在于，全部出售，即便所有公寓价格低于普通住宅二三十万元，但形成的社会稳定性，所产生的效益，远高于此，另外，不仅仅维护了企业形象，周边配套奢侈的完整足以使得社区摆脱掉了原有住宅区内的冷漠，封闭状态，而进入一种正常的人伦道德范围内的温情，从真正意义上帮助老人做到老年公寓的“老有所依”而有依靠感，同样可以获得商业利益上的成功，以及整个社会秩序的归正。

综上所述：

未来经济在老人经济方面，可进行老年公寓形式运转，需要摆脱掉原有的桎梏，通过企业战略SWOT分析法可以建立优势，避免困境，同时形成新的机遇，也战胜了原来的一些弊端。

而笔者所举例的“半老年公寓”模式仅仅是一种假设，在理想状态下的SWOT模型如下：

“半老年公寓”运营的理想SWOT分析模型

优势（strengths）

1. 价格低廉；

2. 除了老人可以入驻外，家人也可以入驻；

3. 给予老人有所依，无论生理、心理同时节省社会许多经费；

4. 整顿社会秩序

机会（opportunities）

1. 政府同样可以运作；

2. 企业看到利润进行这个行业内的一些改变，从人本主义出发，获利空间很大；

3. 目前国内没有其他地方有这类试验

（但如果小范围内进行尝试，则不存在亏损情况。）

劣势（weaknesses）

需要说服政府或者企业进行这项尝试

（需要取得政府或者企业的同意，操作性上可图的空间很大，因此一旦取得同意与支持，劣势也可以形成优势。）

威胁（threats）

无

因此，如果在理想状态下，得到政府或者企业的这方面尝试，为避免亏损，小范围内测试，则可以在资金试验范围之内，进行数据的验证。

而“半老年公寓”作为一种例子援引，从人本主义角度出发，通过SWOT的企业战略分析方法，同样可以衍生出多种办法，对老年公寓的运作，进行真正意义上为老人考虑，为整个社会群体考虑，而必当能够得到回报。作为资本运作的高手，一般认为上市公司在新项目的选择上或新利润增长点的捕捉上都会比普通企业有着更加强大的资金优势和未来趋势判断方面的优势，因此，迫切希望有上市公司能够认准形势，抓住机遇，抢占先机，先行先试，这不仅仅是企业生存和发展的战略性需要，同时也是作为公众企业的那些上市公司理所应当承担的一部分社会责任。

得道者多助。

参考资料：

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2.大江网—新法制报，陈华世，《农妇筹资百万建老年公寓可容纳120位老人》，2008年

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29钟朋荣，《破局2021转型升级的十大方向与商机》，2021年1月10日；

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31.汇橙养老，《养老产业：我国下一个“暴利”行业 》，2021年1月16日；

……感谢以上作者们的资料与分享。