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PART 1
2019年，是溫州樓市的「頂豪之年」，從市府旁，到濱江中路和甌江路核心板塊，名家房企們都亮出了各自的「首席豪宅」，扎堆開盤。
感謝這波行情，幫我們檢測出了具有購買價值的新盤，行情不穩的時期，更是考驗一個樓盤競爭力的時候。
其中時代濱江上品一期開盤當天去化95%的秒速，成功扛起了19年溫州頭號流量豪宅的大旗，並且成功吸走了一大波高端客戶。
8月25日，時代濱江上品一期開盤，推出362套，豪宅賣出了白菜的速度。
毫不誇張的說，叉叉從房產同行朋友和多個購房者朋友，市場研究人員等各方人士那邊，不同的渠道，得到了相同的信息：一期開盤去化95%，遙遙領先於其他新盤。
背後快速去化的原因清晰明朗：老港區核心地段+江景資源，與周邊高端樓盤相比，性價比顯而易見，自住+投資屬性兼具。
而且我留意到，持續1個月，項目以95%去化率的牛掰數據，高居全溫州8月住宅銷售去化率的榜首，與第二名的60%，拉開很大的距離，這個一期的記錄甚至可以稱為19年首期去化率最高的新盤。
一期8號樓江景房的稀缺性吸睛，2號樓和3號樓以「性價比」跑量的策略，還是非常成功的。
（溫州老港區規劃示意圖）
事實證明，開盤後20分鐘，8號樓銷控貼最先飄紅，開盤即火速清盤，不留給大家撿漏的機會，只留下未買到房源的大部分購房者，暗自神傷的眼神。
筆者一朋友，早在半年前就每隔一段時間來老港區考察沿江一排樓棟，心心念念著買到這一排的江景房，開盤當天顯示屏搖到1000多號，都沒有搖中，朋友圈留下「開盤沒有搖中，心太累」的傷感文字。
所幸的是，1個月後的9月28日，迎來二期開盤，推出4#，6#，9#，直擊溫州高端改善人群。
發現沒有，短短1個月就敢推出二期，本身對蓄客和市場，底氣很足。
從一期快速清盤的銷售節奏看，還有很多一期尚未成功買到的業主，等待機會出手，二期的房源，也正好給了他們這次機會。
時代濱江上品效果圖
PART 2
這個項目最大的價值點，就是不可再生的位置和一線江景，老港區「賣一套少一套」的趨勢明顯。
地價寸土寸金，儼然是全城的頂流，作為整個甌江路核心板塊唯一在售的新盤，時代濱江上品的亮相，也將為這片頂豪區注入新一輪的買房動力.....
如果有人想在溫州買豪宅，率先想到的「頭號板塊」—富人扎堆的甌江路核心板塊。
一方面，甌江路沿線江景房是溫州傳統豪宅供應區，不僅出過「鹿城廣場」「中瑞曼哈頓」這些總價幾千萬的豪宅，還有雲集的富人，有錢人總喜歡擇鄰而居，甌江路沿線的圈層足夠純粹。
時代濱江上品，被稱為地段和景觀資源型豪宅，占據不可複製的地段資源，在位置上有很高的稀缺性，位置決定以後的成長空間。
比如一期買8棟的，幾乎都是全款，很多土豪快速下單的理由很簡單粗暴：衝著一線江景資源直接占位，對他們而言，稀缺的景觀排在第一。
放眼全國樓市，事實上，全中國的頂級富人，都偏好於對稀缺景觀資源的占有或獨享。
與項目匹配的還有周邊高端配套 ，未來的甌江路南岸將崛起一個集高端住宅，大型商業綜合體，星級酒店等多種業態與一體的城市「巨艦」，還有老港區二期迎來浙南最高端的萬象系商業綜合體，形成溫州甌江核心地段的商業新中心。
而一期的2號樓和3號樓的忠實客戶，很多人衝著價格的紅利，畢竟江濱路的安置房鴻旭嘉苑單價也3萬多，洪殿新項目實際拿地樓麵價達到24000元/㎡多，桃花島板塊新盤單價也突破3萬/㎡。
（時代濱江上品戶型分布圖）
PART 3
在首開熱銷之後，現在迎來第二次加推，預計9月28日開盤。
二期推出4#,6#,9#共340套，整體折後均價41807元/㎡，其中9號樓是43層的一線江景超高層，將近140米高，直接拉升了整體均價。
4號樓和6號樓更靠近整個盤的中心位置，不沿主幹道。
定價邏輯是：6號樓折後毛坯均價36352元/㎡，4號樓整體折後毛坯均價35357元/㎡，比6號樓每平方便宜995元。
9號樓作為一線江景的超高層，折後毛坯均價46832元/㎡，與4號樓和6號樓形成1萬的差價。和南向4號樓的定價，形成每平方相差11475多元的定價差，4號樓的性價比似乎一下子顯現出來了。
PART 4
（濱江時代上品二期折後毛坯價格表）
4號樓全棟清一色建面約139㎡，南面俯瞰中庭景觀，折後毛坯均價35357元/㎡，是本次二期開盤樓棟中的性價比擔當。比如中間套建面約139㎡，折後毛坯均價34897元/㎡，是二期中單價和面積段最實惠的套型。
由於該棟東西邊間沒有特殊的景觀資源，東邊間和西邊間差價不大，比如東邊間折後均價36397元/㎡，比西邊間的35139元/㎡，每平方米相差1258元。
與一期的2號樓和3號樓一樣，4號樓也是主打139平的中小戶型，以較低的面積段切入這個頂級豪宅，4#的折後整體均價比一期3號樓的34356元/㎡每平方僅貴了1000元，但又不用像2號樓和3號樓南向沿著主幹道，鬧中取靜的優勢突出。
（時代濱江上品樓棟分布效果圖）
6號樓位於北地塊，通過8號樓和9號樓的縫隙，可能能斜看江，一層2戶，全棟為建面約165㎡戶型，折後毛坯均價36352元/㎡，對於高凈值人群而言，該棟既確保了豪宅的私密性，也具備很強的互動性。
該棟作為1號樓的升級版樓棟，相比1號樓的35729元/㎡的折後均價，僅相差600元/㎡，有一定的性價比。
東西邊間差價小，東邊間折後均價36577元/㎡，只比西邊間的折後均價36127元/㎡，每平方高出450元，東西邊間差價小的情況下，反而凸顯東西邊間的均好性，對於熱衷於東邊間客戶，凸顯東邊間的性價比。
最後登場的王牌樓棟是一線江景超高層一9號樓，整體折後均價為46832元/㎡，屬於整個盤正中心的一線江景房，真正的頂級塔尖住宅。
全棟中間套建面約191㎡，東西邊間建面約223㎡，這棟在面積檔上，比一期的8號樓的最小戶型175㎡，增加了16㎡。
該棟身上還有一個迷人的標籤，就是圈層，是一個比地段更加貴胄的符號。直接將門檻設置到了「面積191㎡起」，總價800萬以上。
9號樓的東邊間折後均價49086元/㎡，西邊間折後均價47579元/㎡，每平方相差1507元，這兩個邊套，每一套都頂著「千萬豪宅」的光環。
以「一線稀缺江景+純粹的千萬圈層」的超硬核實力，讓土豪們，直接忽略了單價和總價，眼裡只有對這棟的占有。
坐在自己家陽台，直面一線江景，與朋友喝酒談笑風生，目光所到之處，儘是溫州最美的甌江景色，仿佛擁有整個溫州。
未來項目沿江一排，你能看到藍天、白雲與江景，在建築上緩緩流動，美得讓人屏住呼吸。
8#，9#，10#作為首排一線江景，承載著最佳的一線觀景視野。其中8號樓已經售罄，現在整個項目只有這一期的9號樓，和後面的10號樓，最後2棟一線江景，稀缺性不言而喻。
PART 5
還是那句話，買一套時代濱江上品，住在城市最驕傲的位置，這樣的土地位置，幾乎每年只有少數亮相機會，僅供給這座城市的塔尖人士。二期誠意金報名馬上截止，9月28日開盤。
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