回顧過去20年以來的房地產市場發展軌跡，可以用一個詞來形容：簡單粗暴。

不管你在一二線城市買房，還是在三四線城市置業，房價動輒就是翻倍，不管你買的是蝸居還是大平層，隨時出手身家都能翻一番。

只要敢負債，敢借錢，敢上車，家庭財富就能跑贏工薪族、無房者，買什麼房子，選擇哪個城市，幾乎沒有任何技巧可言。

數據顯示，截至2016年底，我國高凈值家庭數量已超過210萬戶，未來五年，預計高凈值家庭數量將繼續以13%的增速持續增長至400萬戶。

事實上，隨著這兩年房價水漲船高，高凈值人群已遠遠超過這個數字，別的不說，就京滬廣深這幾個城市，隨便找個街道的學區房，動輒上千萬的市值，足以令旁人汗顏。

但是，房子終究是件商品，無節制的高負債擴張，必然會引發「供過於求」，有數據顯示，過去3年內，每年我國新建商品房面積，足夠4000萬人居住。而每年城鎮人口的增加幅度，僅僅只有2000萬人。

這也就意味著，現在我們買的大部分房子，都是用來「賺差價」而非「自住」的。

基於這樣的現實，我們看到2020年，樓市有了2條購房「新規」。

1，徵信有了新變化。

在1月下旬，徵信中心正式啟動二代徵信系統切斷上線工作，面向社會公眾和金融機構，提供二代格式信用報告查詢服務。

與第一代徵信系統最大的不同是，第二代徵信系統將會更嚴格，尤其是對上文提及的假離婚、高槓桿、短貸長用、拆東牆補西牆等手段做出了詳盡規定，徵信數據的更新會更及時，想靠負債「鑽漏洞」已經不可行了。

2，房貸有了新標準。

根據央行的規定，自3月1日起，全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，將此前的存量浮動利率貸款合同，陸續轉為LPR利率貸款合同。

也就是說，只要你以前是用商貸按揭買房，這次都需要轉換成LPR，新購房人群直接簽LPR的房貸合同。

這也就意味著，利率正在加速市場化，央行可以選擇調降1年期LPR，讓房貸利率參考的5年期LPR依然處於高位，銀行則通過加基點的方式維持高額的購房成本。

簡單一句話：無論是徵信系統，還是房貸新標準，都意味著買賣房產，將不再像以往那樣輕鬆了。

這種情況下，樓市的「接盤者」將會變得越來越少，從2020年起，3類房子儘量迴避，未來貶值20%都有可能。

1，城鄉結合部的高層住宅。

大家都知道，任何一個城市，中心城區的人口密度最高，其次是外環，再次是遠郊。

最偏遠的地方，是那些人煙罕至的城鄉結合部，可能只有零星的公路過境，沒有學區、沒有三甲醫院、也沒有大型商超，卻贏得了不少開發商的青睞，各類開發區、示範區，出現了各類房產概念的炒作。

事實上，這類偏遠區域，在待開發土地非常充裕的前提下，根本不需要蓋動輒幾十層的高層住宅，這些地方，只能充當部分土豪的低密度豪宅改善目標。

因此，在更嚴格的徵信系統、更高的購房成本下，很少有買家會青睞此類房子。

2，小城市的老破小家屬院。

老破小在大城市非常受歡迎，原因在於：市中心配套成熟，商業、交通發達，最重要的是學區。

但是，在中小城市，「規則」變了。

原因很簡單，城市越小，二手房的熱度就越低，相對大城市來說，三四線城市棚改的成本很低，大量的土地供應不在話下，人們更加偏愛新房。

更何況，小城市是沒有學區這一說的，就那麼幾個重點中小學，市內流入的人口也很有限，大部分都來自於下轄的鄉鎮和縣區，學區房沒有稀缺性這一說，因此這類房子的流動性會比較差，居住品質也不高。

3，商住公寓。

關於公寓，我已經說過很多次，能不碰就不要碰，交易稅費太高是其一，住進去既不能享受學位和學區，一層樓上有幾十個鄰居，高峰期連電梯都等不到，暖氣、天然氣更不用想，還是商水商電，這些劣勢都非常明顯。

更重要的是，包括寫字樓、公寓、商鋪在內的各類商用房，庫存高到了無以復加的地步。

最近有兩個新聞大家可以留意一下，一是越來越多的城市實行「商改租」新規，將賣不動的商用房改成出租房。二是廣東放開了商住房的限售，不再限制銷售對象，任何人都可以購買。

商用房改成出租房，還有放開限售，背後都是空置率高企的現實，正因為交易成本高昂，居住條件無法跟住宅相提並論，才造成了商住公寓如今的尷尬局面。

這3類房子，在房價連續水漲船高的時期，尚且無法跑贏其他類型房產，未來房地產走入「穩中有降」趨勢後，房產價值「打8折」，加上稅費、個人精力、折舊費等支出，賣價縮水20%實屬正常。

筆者認為，新的形勢下，有2類人「麻煩」了。

1，購房槓桿高、「鑽漏洞」買房的人。

以前很多人買房，習慣了高額負債，明明月收入沒有達到房貸標準，通過做高流水、拆東牆補西牆的方式來買房，這間接又推高了自身的購房槓桿。

這類人群，在徵信和房貸新規下，一旦收入不及預期，現金流無法覆蓋月供，就會導致斷供、斷貸的發生。

尤其是在房價走平乃至「緩跌」的趨勢下，房產價值縮水，曾經買房借的那些首付，全都要還回去，月供卻依舊高企，欠銀行的房貸一分都不會少，可以想像會是什麼處境。

2，近兩年高位入市，房貸利率高的人。

我們可以把過去幾年分為兩個階段。

在第一個階段，即2015-2017年，一線城市房價累計漲幅達到44%，二線33%，三四線城市整體也有33%。

部分熱點新一線城市、環都市圈三線以下城市，中西部棚改大省的地市，翻倍的比比皆是。

在第二個階段，即2017-2019年，房價開始呈現出「高位盤整」的狀態，百城房價指數漲幅迴路至5%以內，沒了棚改支撐的三四線樓市，已經呈現出疲態了。

很明顯，在第二個階段買房的人，既要承受動輒上浮20%的房貸利率，付出比以往購房者更高的成本，同時又在房價高位入市，未來轉手的難度必然會更高。