2021剛開年，樓市吹來一股寒風。
據央視新聞報道，12月31日下午，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起實施。
所謂房地產貸款集中度管理制度，主要指的是中資銀行，其房地產貸款餘額占比及個人住房貸款餘額占比，應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於監管部門確定的上限。
注意，新規分為兩個部分：房地產貸款餘額占比、個人住房貸款餘額占比。
兩個領域的信貸流向，都不能超過規定的限度，這是樓市將面臨的兩大「高壓線」。
那麼，房地產貸款的「上限」在哪裡？
具體來說，分為5大檔，每檔都設置兩個上限，分別是房地產貸款上限和個人房貸上限，我們先把新規的內容大概羅列一下，後文再分析規定出台後，對樓市會造成什麼影響。
六大國有大行(工農中建、郵政、交通）、國家開發銀行為第一檔，兩個上限分別為40%和32.5%，在5檔中最高。
招行、農發銀行、浦發、中信、興業等17家中型銀行，為第二檔，兩個上限分別為27.5%和20%。
第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等，兩個上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣域農合機構，兩個上限分別為17.5%和12.5%。
最後一檔為村鎮銀行，兩個上限分別為12.5%和7.5%。
很明顯，我們經常打交道的大型股份銀行，條件最寬鬆，城商行或縣城村鎮小銀行的條件最嚴。
如此詳盡、嚴格、細緻的房地產貸款占比規定，在2020年最後一天發布，緊跟著在2021年第一天就立即實施，沒給市場一點緩衝期，是以往從來沒有過的，可以說是房改20年來第一次。
以前央行當然也對涉房貸款占比有要求，但大都是規定一個模糊的比例，或通過突擊檢查等方式約束信貸的流向。
比如，2003年銀髮121號文、2004年銀監發46號文、2009年銀監發25號文，樓盤必須滿足「四證齊全、30%自有資金、開發商具有二級以上資質」才能從銀行貸款，這就是所謂的「432」要求。
比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房貸規模及按揭、開發貸占比指標，哪家銀行考核不過關，央媽就不給錢了。
央行和銀保監會認為這些措施還遠遠不夠，還得繼續給銀行加碼，不能讓房地產予取予求，在我們的記憶中，還真沒有像這次發正式文件、分檔、定上限，讓整個市場都感到了一種「壓迫感」。
為什麼央行、銀保監會要對房地產貸款「放大招」？
答案很簡單：房地產貸款占比越來越高，出現了「大而不能倒」的現象，捆綁了整個金融體系。
央行數據顯示，2020年三季度末，人民幣房地產貸款餘額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續 26個月回落，前三季度增加4.42萬億元，占同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8個百分點。
易綱行長前段時間發過一篇論文，其中提到：房地產與金融資產之間存在對偶關係。
一方面，房地產是居民和企業的重要資產，居民和企業又通過房地產融資構成對銀行的負債，銀行的金融資產部分對應著居民和企業手中的房地產。
另一方面，房地產作為抵押品的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和地方集中，並容易形成自我強化的機制。
藍白當時寫文章解讀過，跟大家舉了個例子：A是購房者，B是銀行，C是城市，D是房企。
城市C把土地賣給房企D，城市C獲得了財政收入。
房企D拿土地向銀行B抵押貸款，蓋房施工。
購房者A把收入、現金充當首付，向銀行B抵押轉換成房產，作為家庭最重要的資產構成部分。
因為發放房貸的原因，銀行B的資產端不斷擴張，居民的房產實際上對應的就是銀行的資產。
漲的時候皆大歡喜，C的財政收入會越來越多，A的資產會越來越優質，並且可以再次抵押獲得規模更大的融資，銀行B的資產也非常健康，很難出現壞帳，D的規模不斷擴張，加大力度拿地，到處都是千億級別的房企，一片歡騰景象。
但實質上看，購房者A、房企B、城市C，他們都把風險和槓桿轉嫁到了銀行B身上，一旦樓市出現流動性危機，無人接盤的城市出現價格坍塌，房產市值縮水，抵押品價值大跌，銀行的資產端必然會惡化，壞帳、集中兌付就會成批出現。
華泰固收張繼強有份統計，2019年，我國香港地區房價收入比高達49.42倍，在全球居首，而我國大陸地區的房價收入比為 29.09倍，也高居全球第二。
對比而言，美國僅為3.5倍、日本為11倍，反映出我國家庭購房負擔已顯著較重，房價不能再漲了。
要知道，美國和日本可是經歷過房地產「硬著陸」的，日本從出台「地價稅」後經濟一蹶不振，經歷了「失去的20年」，美國的次貸危機，最後需要全世界為之買單才矇混過關。
對房地產加碼調控，刻不容緩。
下面聊聊新規對房地產行業的影響。
短期（1-2年）看，影響還真不大。
國盛證券曾整理過有關數據，從房地產貸款合計占比看，在第一檔中，建設銀行和中國銀行占比為41.72%和50.01%，需要壓降1.7%和10%。
第二檔中，招商銀行、中信銀行、浦發銀行、興業銀行均有超出，分別需要壓降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。
第三檔中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行需要壓降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
看得出來，因為央行最近幾年三令五申壓降房地產貸款占比，各家銀行超出的比例並不多，像第一檔里工行、農行、郵政銀行、交行都在「天花板」之下，額度都沒用完。
哪怕建行和中行涉房貸款占比超出限制了，接下來只需要控制貸款增速就行，反正信貸總量是一直在增長的。
分母增長，分子不動，就算超出貸款上限10%以，照樣能達標。
更何況，各家銀行還有過渡期。
涉房貸款占比超出2%的，過渡期兩年，占比超出4%的，業務調整過渡期長達4年，絕大部分銀行都能平穩落地。
但是，長期（5-10年）看，無論對購房者還是對房地產行業，都極其不利。
關鍵詞只有一個：長效機制。
以前調控，控的是現狀，控的是銀行存量，措施一籮筐，一陣風過後，絲毫不影響房產作為優質抵押品的「真香」地位，銀行、房企、購房者，都甘之若飴。
現在的調控，控的是硬性指標，控的是預期和信貸增量，還想把寶貴的信貸資源像以前那樣全部投向房地產，門都沒有。
房企的「三道紅線」，針對了房地產的貸款需求。
銀行的「兩大高壓線」，針對了金融體系的貸款供給。
一邊壓制「需求」，另一邊控制「供給」，用漫長的時間，漸漸「熨平」房地產行業高速擴張帶來的副作用，緩解金融體系對樓市的依賴。
蔣天養有句名言：做大事三個條件，第一銀子，第二銀子，第三還是銀子。
不管開發商資本整合騰挪的手段有多高，購房者突破限購、限貸、限售的本事有多強，沒有銀行源源不斷的「銀子」支持，信用擴張的基礎沒了，說什麼都是徒勞。
因此，央行選擇2021剛開局的時候發出「限貸令」，更是一種態度上的「宣示」：房地產「去金融化」，我們是認真的。
2020年是房地產過去5年來最難的1年，也可能是未來10年最好的1年。