從2000年算起，20年的時間裡，房地產的規模擴大了17倍。

2000年，中國房地產年銷售面積是1億平米，按100平米一套房來算，相當於每年賣出去100萬套房。

2019年，房地產年銷售面積是17億平米，仍按100平米一套房來算，相當於每年賣出去1700萬套房。

按東方證券首席經濟學家邵宇的說法，現在房地產總市值65萬億美金，相當於450萬億人民幣。我們一年的GDP是90萬億，所以房地產現在的市值相當於GDP的5倍。

是什麼推動了房地產如此迅速的擴張？

筆者認為，一是土地，二是資金。

按以前的玩法，一家開發商現在手裡有不少在售樓盤的回款，這些錢並沒有用於該樓盤的施工，而是被挪用到其他項目上趕工期，或者是投入到土地市場去拿地，在房價持續上漲的階段，這種「套路」可以帶來更大的規模，更豐厚的利潤。

房企拍地的熱情，催生了「借雞生蛋」拿地的套路，這也是最近幾年地王頻出、遍地都是高價地的原因。

地價漲上去了，建成後的成品房價自然會同步上漲。

資金這一塊，則來自購房者持續的加槓桿。

按照克而瑞發布的數據，以住戶中長期消費貸款占GDP比重測算居民購房槓桿率，從10%升至20%花費了將近10年時間，而槓桿率從20%以下升至30%，從2015年至2018年，只用了4年時間。

表面上看30%-40%並不高，如果換一種計算方式，按經濟學家李奇霖之前的統計，把分母換成城鄉調查口徑的居民可支配收入，結果有點誇張：目前居民槓桿率高達105%，比美國、日本還高，與法國持平。

因此，我們可以得出2個結論。

1，房企是否搶著拍地，決定了房價是否有短期上漲的動力。

2，居民收入和槓桿的升降，決定了樓市能否繼續擴張。

現在，房地產已經站到了「懸崖邊上」。

一方面，是土地流拍率突破20%。

克而瑞研究中心發布的報告顯示，3月份以來重點監測城市的成交規模穩步回升，近三周土地市場成交建築面積均超過了1000萬平方米，基本恢復至2019年同期水平。

表面上看，土地成交規模在穩步恢復，但是，截至4月21日重點監測城市流拍率已經升至21.8%，較2019年增加了5.8個百分點。

就城市分布來看，流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達65%，流拍率亦是最高達16%，其中義烏、金華、洛陽等城市的土地流拍幅數相對較多，均在4幅以上。

二線城市中，合肥、鄭州、青島土地流拍較多，3月份以來分別有8宗、6宗和4宗地遭遇流拍。一線城市有4宗土地遭遇流拍，包括2月份地市火熱的北京也流拍了一宗不限價宅地。

這份數據，說明了什麼問題？

毫無疑問，開發商現在不敢再拍地了，即便工地已經復工，售樓部表面看起來人頭攢動，他們也不敢再往樓市裡投入真金白銀。

有一點需要特別注意：流拍地塊65%都在三四線城市，這說明中小城市的房價上漲「根基」已經開始動搖。

另一方面，今年有1800萬人需要找工作。

華創證券上個月發布了一份報告指出，2020年，可能有1800萬-1900萬人需要找工作。

這個數字是怎麼得出來的？

先算應屆生，今年大學畢業生874萬，去掉考研和專升本的人數，700萬畢業生需要工作。

再算中專、初中高中畢業即輟學這批人，大概是550萬人需要找工作。

還有農民工+復員人員，每年增量大概是500-600萬人。

保守計算，700萬畢業生+550萬中專、輟學生+550萬農民工=1800萬人！

問題是，有1800萬人的工作崗位需求嗎？

現實並不樂觀，每年離退休人員騰退出來的崗位大概是600萬個，缺口達到1200萬個。有人社部專家反覆測算：要保證新增就業1000萬人、城鎮登記失業率在4%左右，需要7.2%的GDP增長。

問題是，一季度GDP創出了6.8%的負增長，創造1200萬人的崗位談何容易？

事實上，今年餐飲、娛樂、旅遊等各類線下行業，都遭遇了不同程度的衝擊。

央行在4月28日發布了一份《2020年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》，其中提到了一個數據：61.8%的居民認為收入「基本不變」，比上季下降8.8個百分點，27.5%的居民認為收入「減少」，比上季上升15.4 個百分點。收入信心指數為45.9%，比上季下降7.2 個百分點。

拿641萬家外貿企業遭遇的情況來看，國外訂單的減少，還沒有在一季度調查數據中顯現出來，至於零售、旅遊、培訓等行業的收入，可能比我們預期的更低。

綜合以上情況來看，房企在土地市場選擇「隔岸觀火」，這是樓市難以大漲的前提。而居民收入出現下滑，在衣食住行等基本層級的消費都受到影響時，不可能再為了買房去加槓桿，房價自然難有大的起色。