我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：今天看到個文章挺有意思。現在高層動輒三四十層，幾十年後這些房子如果很老了，怎麼辦？拆遷？那麼多層算上賠償，恐怕要蓋80層都未必夠本？而且估計只有位置超好的市中心才會拆吧？那如果拆不起，難道這些房子難道就成老破的貧民窟？房姐你怎麼看這個問題？

回答：記得之前有朋友在星球里問過這個問題，如果沒有深度思考，大家經常會被所謂的」口水文章」帶跑偏。

如果你經常出國的話，尤其是去美國，你會對美國城市的基礎設施感到絕望的，美國的二三線城市基本上談不上便捷的公共運輸。歐美國家的人口遠遠沒有中國多，地廣人稀，大部分歐美的城市僅僅是我國的鎮到縣城的規模，二線城市在我國也就是地市的水平，至於更大規模的城市，在歐美十分罕見。這樣的城市規模使得服務業、金融業、商貿業不夠發達，城市處於初級階段，級差地租不明顯，地段差距小，人們普遍喜好郊區大房子，鄙視市中心高層公寓，市中心淪落為貧民窟，黑人聚集，偷盜猖獗，最典型的代表就是底特律。

我國的土地制度，首先是壟斷供地，其次是限制乃至不供應別墅用地，第三是電梯高層導向，這些都人為地維護了城市人口密度，使得即使是人口流出的小縣城，也能夠維持一定的人氣和集中式的商業。

對於人口持續流入的大城市，高密度的市中心長期都具有價值，因為城市的精華，最多樣化的服務都集中於此。而對於中小城市，高容積率也有利於維護城市商業與人氣，防止城市快速衰敗。

未來，我國的中小城市居民，一定會越來越住進大房子甚至別墅。高容積率的小戶型的房產以及老舊房子一定是會被嫌棄和拋售的，但凡混的好一點的人都會搬離高容積率小戶型或者老舊的房子。

如此一來，三四線城市住在小戶型高層以及老破舊房產的人一定是底層貧困群眾，貧民窟時代很快到來。而一二線城市還有一段時間人口紅利，高層建築的高經濟效率和人口密度帶來的商業繁榮會持續很久，至於物業管理與火災隱患，與城市聚集效應帶來的高效率相比，不是一個非常大的負面影響。未來，高層建築的防火能力還會進一步提升，我們不應該懷疑技術的進步速度。

如果你看空一座城市，認為它不值得千千萬萬外來年輕人拼搏奮鬥，你應該買低密度住宅，因為高密度住宅里的人員層次會逐漸下降，以至於成為貧民。但是，只要你的城市還有希望，高層就不會成為貧民窟，而是財富匯聚之地。

提問：房姐你好，最近準備買套二手房，發現有些明年三月才拿產權的房子現在在賣，價格比有產權的便宜15萬左右，想請教下下這種房子能不能買，如果買的話要怎麼防範風險呢？

回答：潛在風險是房主一房多賣，反悔風險不能完全避免

1.簽完合同後，你可以搬進去住。

2.付少量定金，合同里的違約金寫高，尾款等房產證到手後再付清。

3.合同做公證。

4.要求首付同等價值的抵押物，比如車。

提問：房姐您好，請您分析一下昆明新房和二手房市場，現在入手是否可行？

回答：昆明地處西南，是比較吃虧，因為對手多而強，有中央親兒子的重慶，有西部中心的成都，所以這樣對比，昆明不是那麼脫穎而出。昆明的定位是中國西南邊陲面對東南亞的開放門戶。總體受益於國家的一帶一路策略，還沒有被zf完全拋下。

現在市場不缺錢。昆明處房情結嚴重，新房癌階段。新房和二手目前是部分割裂的，二手沒有完全啟動。返鄉潮省城回流也是買一手房居多。因為昆明限購不嚴格，貸款有松有緊。整體上昆明樓市還沒有啟動，昆明二手沒有明顯的賺錢效應。購房面積上車剛需盤2房3房80-90平為主首付20-30萬起，剛需購買力沒有受到太多壓制。限購不嚴格，外地人三無可以參與昆明一手樓市。昆明金融環境也是不發達，抵押貸不好做，銀行做抵押貸的量不多。

昆明樓市上行的慣性，至少延續2017年到2018年的量價齊增。呈貢和滇池算是漲幅較大的兩個局部區域。沿著地鐵線淘單價1萬左右的盤。

提問：親愛的房姐您好！我在張家界火車站旁邊（距離火車站400米）看了返租形式的單間，37個平方.單價9700元/平方.總價35萬，70年產權.酒店模式裝修好的.這個樓盤總計1900套這種類型的單間.

首付10萬左右，貸款15年，銀行放款後，直接租給酒店管理機構，簽約15年，每平方每月62.5元返租，次月兌現. 我看了合同上土地性質是住宅用地.

目前基本售磬，現在酒店已經開始營業，託管的有麗楓酒店、吉咖啡等連鎖酒店，現在淡季已住滿.

請問這個回報率劃不划得來.

回答：怎麼理解返租？

商鋪返租，公寓返租，以及各種回購政策，實際都是一種理財產品包裝。正是因為項目本身不賺錢，才需要開發商倒貼利息來吸引你入坑。本質就是」你賺他息，他賺你本」。可以散售給散戶的商鋪99.99%都是坑。

如果主場在湖南，建議開發長沙房票買住宅。

提問：房姐，我和老公兩家在深圳南山有4套，在其他二線城市零星有3套。但是南山的房子全部自住，沒有出租或空置。我和老公現在住在華僑城西組團老房子（靠世界之窗地鐵站600米）兩房高層無電梯，70+平米。想要再買一套改善型。目前手裡150，年稅後兩人加起來可能70多。可以找父母借個200-300。上班在蛇口和登良。請問您建議我們買哪裡的改善？（很看重品質和車位，學位可以用南山的）

1. 潤恆尚園 96平米 4房 加稅費700

2. 深業新岸線 80+平米 2房 加稅費700

3. 西城上築 102平米 3房 加稅費840

4. 新房：碧桂園前海薈（創客居）199平米 4房 890

回答：你好，這幾個盤裡自住新岸線和西城是更推薦的盤。碧桂園位置不錯，但是盤小，寶安大道會吵。潤恆是西鄉北的標杆盤，整個西鄉北最大的問題在軌道交通。有回遷房，周邊農民房多，無商業配套。

從投資角度看，第二梯度投資價值更大的是西城，鴻榮源尚都，幸福海岸和新岸線。年底建議再淘淘筍。

提問：房姐好，我和老公在武漢各有一套房，都在南湖，一套是東方萊茵124平米自住，一套公園九里出租，現在想在武漢升級自住的房子，但是工作又長期在中山，覺得中山也應該買套房，糾結了，手裡有200，不知道怎樣好，中山石岐新樓盤萬科開發的金域中央值得買嗎，武漢的融創我也喜歡，想請教指點

回答：中山自住可以買，關注石岐區興中道兩側，博愛路兩側。萬科自住沒問題，但是入手價略高，短期站崗。中山上一波漲完，會等下次啟動，估計要3年左右。南湖是居住區，未來沒有暴擊，建議出手一套，開發1張深圳房票，大倉位留在一線城市。或者開發2張武漢房票入手2套低價潛力盤。武漢回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。融創是CEO盤，短期內不自住，不建議買入。

提問：美麗房姐，請問小區二手均價16000高層，投資標的單價12000面積160，2012的房，算筍盤嗎？打算全款買入在抵押，基本零首付。租金大概5000，標的兩個硬傷。一，離快速路高架太近大概100，只隔綠化帶。二，此房兩個房本，要占兩張房票。親戚房票不用，想借用親戚房票投資。煩請房姐明示是否值得入手。對於一套房兩個房本的情況，有什麼技巧可用？坐標鄭州。

回答：一套房2個房產證，這種奇葩現象怎麼來的？

時間要追溯到2006年。當時國家出台過一個7090年的政策，也就是一個樓盤70%以上必須建90平方以下的房子。那開發商想建多一些大面積戶型怎麼辦？就只能兩套合成一套。在限購限貸不嚴厲，不知名額多珍貴的年代，大家可能沒多大重視。這種房子一般會比市場價低20%左右，因為房票珍貴，如果把首套和二套房票都用上，第二套需要首付5成。

如果可以操作成0首付，我覺得可以買，但是全款建議把單價再砍一刀，畢竟160的大戶型加上2個產證，未來流通性不太好，需要長持。

提問：新人首問：兒子現在9歲，一是怕房子以後漲價，第二孩子以後也需要一套房子，如果現在買了，實在以後小區變舊了，（我挺擔心孩子的房子變舊的）將來可以賣，以房換房。原本是，準備就在我們仙桃市買，房子均價也就5000吧。但仙桃政府，現在大力建設南城 最好的學校都搬到那邊。醫院也搬到了那邊。原本正準備買的：仙桃這個學區房呢，均價快到7000了。它是全仙桃現在最好的地段，下樓就是小學和初中。在仙桃買了，就可以買個130平的，90萬左右，加上車位，也近百萬。

是在仙桃買呢，還是去武漢買呢？如果是去武漢買，該買到哪裡呢？

回答：你好，仙桃只適合自住，未來漲幅還是武漢更優，湖北省能投資的城市只有武漢。

武漢性價比最高的樓盤，詳見知識星球內部分享。

條件允許的情況下，建議小朋友儘可能多在武漢長大，大城市對價值觀、世界觀的養成更有幫助，眼界比學習成績更重要。

提問：房姐你好，現在有個問題想請教一下，上海西渡有套98年3樓，面積是77平要180萬的老房子，買來自住的，中介說可以純公積金貸款100萬，貸15年。目前手上子彈70，現在是買這套還是等以後多點預算再看，工作地點靠近西渡，謝謝！

回答：你好，西渡工作 自住建議買西渡 蕭塘單價2.5的次新盤電梯樓，比如新南家園，淘筍。別買98年的老房，貸款年限越長越好。

提問：請問房姐54大法具體是什麼操作，為什麼可以買無數套？謝謝。

回答：54大法可以破除所有城市的限購，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好！我已有兩套房了，最近想在武昌水果湖買個學區房，一是想為我父母換個房，因為現在住的是個頂層老房子，老人年紀大了快爬不動了；二也是想投資，覺得以後也好賣掉。手頭有100萬出頭，還想把一套南湖的小戶型賣掉湊全款，但南湖房價跌了小戶型不好賣掉。現在想諮詢一下：是忍痛低價把南湖小戶型賣掉好呢？還是把這套房贈與給父母（父母名下兩套了）騰出名額，再去買呢？小戶型好出租，有點捨不得賣，但贈與後再交易就不划算了，好糾結…求指點，謝謝！

回答：1. 學區房是利空的，武漢的學區劃片政策變化大，加上水果湖學區溢價嚴重，房齡老，漲幅弱。未來房齡超過25年很難貸款，金融屬性差，再次出手 下家可能要全款接盤。如果不是因為還有要讀書掛學位，學區房不建議碰。詳見知識星球內部資料《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

2.南湖板塊未來漲幅弱，現在是淡市，賣不到理想價位，建議繼續持有，等樓市回暖後再出手。看看明年初3-6月的市場情況。贈與父母稅費太高，建議把賣房科技樹用上。

3.手裡子彈100，可以入手一套低價潛力盤，做2改1或者抹房查首付3成買入，淘二手筍。具體操作方法見知識星球內部分享。

提問：房姐，好朋友剛定了一套CEO盤，比周邊樓盤貴6千，肯定是要站崗到天荒地老，我該全他退房嗎？

回答：人是不可能被說服的，只能天啟。我以前非常天真，看到別人買錯房，就會說出來，我發現這些人非常真心地來問我，讓我非常難以拒絕。然後我就告訴他，你這個房子買錯了，並告訴他為什麼，最後換來的，往往並不是感激，而是憤怒。人們往往喜歡往好的方向想，尤其是不能改變的事實，很多人或許知道不對，但是為了讓自己開心，選擇「與自己和解」。所以，後來我就很少跟別人說你買房子買錯了。既成事實，我選擇祝福他。

提問：美麗的房姐：本人JLH武漢放票用完了！大專學歷！自己名下還有個40W

的房貸！有300W現金 武漢戶口 怎麼操作買深圳性價比高點樓盤 最好倒掛！想把錢用光！別再操這個心了！每月可以負擔5W—10W還款

回答：首先現在深圳的新房沒有被限價的，挑選新房確實要很有眼光和定力。

買新房的回報率能超過二手的，只有兩種可能：

1限價階段新房成交冷淡，開發商打折，比如去年的很多大漲過後的二線城市，武漢等。

2真正核心區的新房新房變二手，就好像二婚，還有人願意高價接盤，無非是看好它的長期價值，並且片區沒有新盤跟你搶購買力。

比如福田南山中心區的新房，變成二手依然是片區內最新的房子，依然很緊俏。

也比如副中心核心區的新房，類似寶中、紅山、大運、鳳凰城、坪中的新房，占了那幾塊核心土地，別的新房分享不到核心的優質配套（尤其是名校），那麼還是會有人拱搶。

以上，買新房跟二手淘筍有很大區別，要買只買最好的地段和配套資源，現在深圳灣、蛇口和科技園、香蜜湖的新房變二手，依舊有人不斷置換進來，原因不是它便宜，而是它足夠好，足夠稀缺。深圳以二手淘筍為主。

提問：房姐你好，1這次恆大御景沒有搶到，感覺很迷茫，但恆大在常青花園七小區明年還有新樓盤出售，如果價格差不多值不值得購買。2武漢還有哪些類似御景這種神盤。3看了你所有的賺錢流派我發現還有一種可操作的方式。即有很多人出售房子是為了換房子，但找到的買家如果是貸款則資金回籠周期過長，這對於出售方急於用錢的心理是致命的，如果我們用全款購買 逼迫出售方在把價格往下壓一壓成功率還是比較高的，只要我方坎下來的價格大於再次出貨的交易費用是否可以實現短炒 平凡換手率。4剛認識一個銀行不良資產處置部的負責人，就是你所說的那種還不起房貸銀行準備提交法拍處理之前的那個環節，想長期與她合作，玩這種房子要注意哪些事項。

回答：1.價格差不多可以入，但是明年新盤大機率會漲。

2.武漢回報率最高的樓盤匯總，詳見知識星球內部分享。

3.你說的是ABC單。詳見知識星球內部資料《中介常用的吃差價手段—ABC單》

4.朝中有人可以玩法拍，需要提前對房子做好產調工作，乾淨的法拍可以買。法拍房操作好了是很賺錢的，但是新手不建議碰。實地踩盤、繳納押金、參加拍賣，幸運的話，分分鐘比市場價便宜不只50萬。詳見知識星球內部分享。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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