從最近幾年的房價走勢來看，出現了一個規律：上漲周期越來越短。

在以前，房價是3年一小漲，10年一大漲。

舉個例子，從2008年後，房地產共有3次周期性上漲，分別為2008.10-2012.02、2012.03-2015.02、2015.03至2018.03，每次大概持續3年左右時間。

而從1998年房改算起，每10年就發生一次劇烈變化，第一個10年是居住方式的轉變，和按揭買房方式的普及，第二個10年，是房產金融化，間接變成了一種投機資產。

但是，從2018年至今，房價的波動越來越「扁平」。

即便有反彈，也只是持續幾個月而已。

比如2018年和2019年的3-5月份，幾乎同時出現了所謂的「小陽春」，去年是杭州、廈門和成都，今年是蘇州和南京，還有瀋陽和重慶，地王像不要錢一樣「批發」出來，售樓部里人頭攢動，熱銷的限價盤動輒就是排隊幾公里。

過了這幾個月，樓市就迅速走弱，土地流拍出現了，樓盤降價促銷開始蔓延，特價房的口號越來越多。

從「上漲數年」到「上漲數月」，樓市好比開始「炸丸子」了。

丸子下到油鍋里，有一個變色的過程，時間越長，顏色越深，如果不及時撈出來，就難以避免變焦變黑甚至變苦。

經歷了20年迅猛擴張的房地產，也是如此。

從剛開始的城鎮化催動、農村人口進城，到後來的高槓桿賺差價，在房價動輒上漲數年的長周期下，下到鍋里的「丸子」越來越多。

然而，等到房價保持平穩，上漲時間越來越短，甚至開始「穩中有降」的時候，多套房的投機客，就難免「炸丸子」的命運了。

對房地產市場來說，這個過程中，有3個「麻煩」難解。

第一，房價回落的城市越來越多，趨勢難逆。

從一份數據中就能窺見端倪，統計局昨天發布的70城房價指數顯示，10月份，70個受監測的大中城市新房價格較9月份上漲0.5%，為連續第五個月放緩，也是自2018年3月以來的最小漲幅。

如上文所說，2018年的3月份，恰恰就是房價上漲周期縮短的開始。

更重要的信號是，二手房降價的城市增加到了35個，這是時隔55個月來，70城市中再次出現二手房價下跌過半的情形。

超過一半城市的二手房開始下跌，僅僅是開始。

一二線城市的「限價」，使新房價格已經失真，二手房的成交，更能反映出市場的真實情緒，時隔4年半，過半城市房價回落，意味著新趨勢來臨。

第二，持有房產開始虧錢的事實，進一步強化。

前段時間，經濟學家李迅雷發了個報告，大意是「房價走平即虧錢」。

在百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。

還有未來可能落地的房產稅，房屋持有成本的上升，流動性的下降，給房產既有估值體系造成的衝擊，不容忽視。

以前買房，幾乎不需要付出任何成本，除了交易環節的稅費之外，房子想放多少年都可以，房貸利率銀行爭著打折，在房價躥升的階段，折舊和維修的費用幾乎可以忽略不計。

但是，價格一旦開始走平，哪怕房價不下跌，對多套房持有者來說，套利空間已經完全消失，每多一分持有的成本，就意味著會「越虧越多」。

第三，樓市「冰與火」的分化程度，越來越「離譜」。

今年以來，從東北鶴崗的「白菜房」，到西北玉門「無人問津」的房子，從河南南陽的「延期樓盤」，到山東威海沒人買的「海景房」，越來越多的城市，開始露出本來的「面目」。

尤其是鶴崗和玉門，是偏遠小城的典型代表，共同點是人口常年流出，房子大面積空置。

與此同時，一二線城市依舊火熱。

以杭州為例，10月房源登記總量為107686組，比9月49596組的登記量翻了一倍還多，10月杭州樓市平均中籤率僅為9.6%，遠低於9月的21.22%，六大紅盤締造了2個「2萬人搖」，1個「萬人搖」，4個樓盤中籤率低於5%。

還有深圳一高端樓盤，前500號搖號中籤客戶能進場選房，且選房時間不能超過2分鐘，500萬元誠意金、1508萬元入場費，500號人爭奪192戶房源。

該項目的備案均價13.1萬元/㎡，單價區間為10.8萬元/㎡-19.67萬元/㎡，其中，價格最高的預售價達7787.66萬元。

以前的房地產市場也有分化，但從沒有像今年這樣「離譜」。

曹德旺對這樣的形勢早有「洞見」。

他在最近接受採訪時說，房地產誕生之初，是為了解決人們的居住問題，解決民生福祉，到後來才發現，賣鋼筋水泥磚頭等實體企業越干越累，越賺越少，真正躺著賺錢的反而是金融機構、開發商和炒房投機客們。

這也許就是房產過度金融化之後，我們應該接受的後果，房價回落，大幅分化，買房也不再賺錢。

根據經濟學家梁中華前幾天的測算，我國商品住宅廣義庫存在經歷了2016、2017年的連續大幅下滑後，2018-2019年又開始持續攀升，當前已經回到2013年底的水平。

所以，住宅的庫存並沒有那麼低，只是竣工待售的現房特別少，但已經開工，卻還沒賣出去的期房並不少。

廣義住宅庫存的觸底回升，說明隨著價格的上漲，供需關係已經在往差的方向走。而房價走平和下跌的城市逐漸增多，梁中華認為：我們或許正在靠近量價齊跌的「臨界點」。

什麼叫臨界點？還沒到，但是已經不遠了，可能是明年，也可能是年底，具體的時間誰也沒辦法預測，唯一可以肯定的，這可能是樓市迎來新生的重要契機。