我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，泛海櫻海園的凶宅能買嗎？123平頂樓，單價兩萬整，投資兼自住

回答：凶宅有很多種，要分情況。

新鮮凶宅5折買入，根據持有時間，一般10年內7折賣出。除非過了20年以上，業主都換了一批人，別人都忘了這事，才能原價賣出。一般都是買入做抵押融資。自住就要看你介不介意了。

提問：房姐，現在大家似乎不太看好上海樓市

回答：是的，上海經濟特別弱，近幾年一直在吃老本。新興行業都去了北京和深圳。

提問：看到新聞了，水來了？

回答：遠郊實在難賣，開個小口子，去去庫存。有跡象。

提問：房姐，你好，第一次加入星球。我是一個對房產什麼都不懂的新人，子彈100萬，想投資房產，不限地區，主要想圖回報率。請指導！謝謝

回答：你好，這話題太大了。有很多種組合方式。

我自己的搭配方式是高中低區分別建倉。大倉位留在一線，強二線和弱二線城市也都有小倉位保駕護航，每年持續定投 加倉或者換倉。

一線推薦 深圳

強二線推薦 武漢 重慶

弱二線推薦 瀋陽 長沙

這幾個城市中重慶和瀋陽二手房不限購，最簡單。其他城市破限購需要落戶。如果你的處女貸還沒有用，建議第一套買深圳。

如果處女貸已經用掉，建議用1套強二線+2套弱二線城市的組合方式。

提問：新人首問長春凈月區剛買的151平6號線地鐵規劃房子。恆大凈月公館13000一平。月供7000。手裡還有200子彈準備去瀋陽購買幾套或者去南方哪座城市購買比較好呢。長春長期投資價值如何？入圈第一個提問希望解答。長春未來幾年可不可以繼續投資。買哪裡。

回答：你好，長春本地人是可以買的。長春也漲了些，後面也會隨大市走，但是長期來說漲幅不會很好，長春的人口流入、經濟增速、國家政治地位等都很一般。東三省目前動力最強，價格最低的就是瀋陽了。

子彈200，如果能開發深圳房票，可以去深圳入手一套，首付150，淘個總價350-500的標的。深圳目前屬於上升通道中，漲了一點，但勢頭還挺猛。剩餘子彈買1套重慶，或者2-3套瀋陽。

最好的倉位配比是80000+8000，大倉位留在一線城市，小倉位留在瀋陽。

提問：美麗的房姐辛苦了。我一直有個問題想問，覺得挺納悶的不問不痛快。著重看了武昌板塊的二手房，看了關山附近的都不便宜，便宜的都是老小區2010年之前的，實在找不到筍。南湖和新南湖比較中意，配套齊全環境好宜居，看來看去還是喜歡這裡。但也知道房姐不推薦這個睡城，但真的鬱悶為什麼這裡將來上漲空間有限。。。我想請問如果一定要投資這裡價位控制在多少比較合適呢，比方說保利中央公館？另外關山的藍晶國際（其實房齡也算老的）多少價位入手比較合適？多謝指點。

回答：因為關山大道有產業，南湖沒有產業。南湖區域是機場地塊改建，規劃比較早，目前各方面都比較成熟，完成了武昌睡城生活區的功能定位，也基本上沒有大的新的地塊了，政府沒有操盤的動力，好的資源流向就看運氣了。但整體居住環境都不錯，也很成熟，所以拉動力不足，但會比較穩。

提問：房姐 請問一下，一直不建議買門面房是什麼原因？

回答：門面房是商業流量入口，真正好的鋪面都被各大地產商自持，規模化經營。買鋪面是業餘對抗boss級專業對手。且鋪面流量，這兩年被電商 外賣平台 社群經濟分流太多，未來市政規劃、新商業項目也會嚴重影響預期收益。

提問：環京限購有解除的可能嗎？比如廊坊！謝謝您的回覆！

回答：暫時沒可能，天子腳下，維穩第一

提問：房姐好！二改一，什麼意思？怎麼操作？

回答：二套變首套，首付3成，具體操作方案，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好 漢陽十里舖陽光城 十里新城小區 3樓毛坯 兩房的 ，3樓的會折價8%，多少錢一平算筍盤價？市場價是多少了？

回答：低樓層最新成交價在1.8左右 多少算筍？

這是一直困擾大家的問題 之前給出的答案是7折算筍。但是真正去實踐過看房200套的圈友都知道，能買到7折筍是非常難的。需要有特殊關係，特殊渠道，特殊信息來源才可以，這些資源都是需要時間的沉澱。新手剛開始淘筍，不可能拿到一手信息，剛開始肯定是中介圈裡先轉一遍，然後他們會通知關係好的客戶，等這消息傳到你耳朵里，可能是十手信息了。新手目前能淘到8.5折筍，已經是很不容易了，不想費精力淘筍，可以直接嘗試跟業主砍價。

詳見知識星球內部資料《淘筍方法論》

提問：房姐，今年什麼時候是買房最佳時機？還是再等等？

回答：買房段位：

1段：知道買房，目標明確，下手迅速。

2段：知道買房，目標明確，優柔寡斷。

3段：知道買房，目標不明，下手迅速。

4段：知道買房，沒有目標，優柔寡斷。

5段：不知道買房！

大部分都停留在後面幾個段位，錯失建倉良機。

買房的正確方式是，未雨綢繆，先關注房地產市場，多了解，多學習，再開始買，而不是等要買才開始研究。這樣只會錯失機會後悔莫及…

一談買房賺錢，都在分析版塊，我們化繁為簡：都什麼樣的人買房賺到錢了？都是時代造就的，不是技術造就的。跟在趨勢後面，比跟在技術後面要安全的多，如果是趨勢加技術那就飛上天了。但這樣的人太少了…

提問：可愛的房姐，根據你的信用卡攻略，想去申請第一梯隊的卡，之前不知道瞎申請的第二梯隊。手上有廣發5萬額度，平安5萬，中信4.5，浦發白金2000（我嫌額度低，銷卡了，聽說這個行很記仇，怎麼破？），華夏1萬，上海1.5萬，民生1.5萬；招商visa才2000人民幣，不知道是不是上了黑名單，還是發工資的卡。也去我愛卡網站看了，上面可以直接申請，上面信息太多一時有點懵，請問下該怎麼步驟先把50萬額度搞到呢？一個月申請一張的頻率？是直接網上申請還是去櫃檯，櫃檯有的也不支持，求指點！

回答：信用卡申請原則和技巧

1.不要網申；

2.幾乎每個銀行的白金都有其下卡匹配條件，根據自己情況找到符合條件的卡申請；

3.通常來說，公司團辦是捷徑，社保基數，車本房本都是通用的加分項，搬磚是無敵大招；

4.每個銀行都有各自的下卡寬鬆期（放水）；

5.個別信用卡有點單獨的申請技巧（招商AE，招商暴力畢業，工行10萬白領...）；

6.每個銀行對持卡數敏感度不一樣，綜合衡量後排自己的申請順序；

7.每個人的授信額度有限，不要一開始就100萬無限卡把自己懟死了；

8.多核。

詳見知識星球內部分享《辦卡的正確順序——玩轉信用卡年賺百萬》

提問：房姐你好，請問南通通州區的招商新城雍景灣適合入手投資嗎，或者南通和瀋陽分別投資適合哪裡，本人子彈80發。

回答：是個韭菜盤。南通是地價推動型的樓市，另一方面原因是蘇州外溢需求，南通的人口在流失，從基本面上來看，未來不會有大機會。現在就是上漲尾聲。瀋陽是樓市啟動初期，當瀋陽房東，是國內最後一個從頭吃到尾的大都市紅利。

提問：不好意思，我又來提問了，最近一直研究你的星球，比較感興趣只吃蛋不殺雞這個操作方法，目前手上的全款房估計可以貸到170W，按照市場上的抵押產品，但是每個月月供要2W多？這個壓力有點大，後面還要還新買的房子的貸款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可貸款170W，有兩張房票，能不能指點一下如何操作？

回答：很簡單，新手留足2年月供即可。剩餘子彈都可以繼續加倉。

一名職業投資者，買入之前，現金流進出都要列出來。哪裡有富餘，哪裡需要抹平，怎麼抹平，都安排好了。

說說斷供這件事。最近網上風言風語，到處傳cf客斷供。但稍微有點經驗的，略微推敲就知道這種屬於造謠。什麼樣的人會斷供？

一種是剛起步階段，短時間內買入多套房產，用了極高的槓桿和融資成本，現金流沒有算好的瘋魔流。

一種是沒什麼底倉，買的基本都是貴婦CEO盤，幾年不漲，無法變現，遇到現金流一緊張，就要面臨斷供賣房。

而一個正常的人，四平八穩買過三四套房，經歷過一兩輪大大漲後，就會發現，自己的負債率無論如何也提不上去了，每新增一筆貸款都無比困難。

而cf客，則比普通人更加謹慎，漲幅更高融資能力更強。三年前的月供壓力，今天轉眼就小了50%。只要你願意停下來，隨時都可以還清負債生活腐敗，代價是停滯不前迅速掉落階層。

提問：親愛的房姐，你好。17年市場火熱的時候，買了長江凱旋城的房子，均價過萬，3房、二線江景、精裝。目前長江新區沒批，請問是不是投資失敗？

回答：長江新城的兌現時間10年以上，做好長持準備。詳見知識星球內部資料《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

提問：房姐 你好。請問純投資的話，綠的國際金融城和復地東湖比較，5年以後哪個的增長率會高一些？現在復地好樓層的價格大概有3900-4萬，綠地32000左右，相差幾千塊。

回答：純投資不買單價超過2.5的盤，投資拒絕貴婦心態。單價1萬+的剛需盤沒有下跌空間，未來漲幅更大。但是投資3萬的盤，買入即溢價，能翻倍太難了。復地東湖國際之前分析過，不要接最後一棒。

復地東湖國際為什麼貴？

開發商拉動，只要還有新盤賣，開發商的營銷就會持續。且復地有學區優勢。復地賣了10年，每開一期就漲價一次，形成了買復地必賺的氛圍。等開發商退場你再看看。多軍有專門的流派玩這類新盤，純新盤第一期開盤就買入，依靠開發商營銷的持續拉動力，等到最後一棒交出去之後撤離。

賣房也是一樣，如果投資客多的小區，也會組織寫手在各大論壇發帖，繼續營銷，等把小區超熱之後賣出。詳見知識星球內部資料《為什麼著名的「溫州炒房團」 最後都虧的一塌糊塗？》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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