中房報記者 許倩 | 北京報道

「朋友們不用過度擔心融創。一是我們因現金流失敗過，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們知進退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以後不在公開市場買地，等待併購機會，比如放棄綠城佳兆業雨潤；三是我們有戰略更有執行，我和團隊一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。」

2017年7月23日，孫宏斌在微博中發帖回應社會關切融創的資金鍊。

2019年11月27日，融創以152.69億元從雲南城投手中接盤環球世紀和時代環球各51%股權，一舉拿下2019年度房地產業併購大單。

人們還是最關心孫宏斌的錢從何而來這個問題。11月27日的媒體見面會上，孫宏斌回應說，「很多人問我錢從哪裡來，這錢都是銷售來的，我一個月收五六百億元的現金，兩個月1200億元的現金，拿一百多億元出來也是很輕鬆的。」

通過此次收購，融創得以藉助被併購企業迅速站到全國會展業前列。更重要的是，所收購的 153 億元資產包里，還包含了大量的土地儲備，其中未售建築面積約2390萬平方米，且項目多處於成都、武漢、長沙、昆明等二線城市。融創方面稱，可補充貨值約高達7700億元。

顯然，這又是一筆低價拿地的划算買賣。事實上，時至年底，債務償還壓力逼近，不少中小房企因難以支撐債務而選擇斷臂求生，對於資金還算寬裕的規模房企而言，不失為一個「撿漏兒」的時機。

上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示，從成本角度看，一般併購談判的價格會比較實惠，而且很多被併購的項目用不了多久就可以拿出來賣了。通過招拍掛市場拿地越來越難，對大房企而言借併購獲取土地反而簡單又省力，畢竟項目前期已經有企業趟過路了。

但值得注意的是，併購擴張之下，公司現金流的捍衛至關重要。對於融創，也不例外。

百億併購背後的宏圖霸業

這次交易完成後，環球世紀及時代環球將成為融創中國的間接附屬公司，並更名重組為「環球融創會展文旅集團」。環球世紀及時代環球創始人鄧鴻出任環球融創會展文旅集團董事長。

截至2019年8月31日，環球世紀營業收入14.81億元，凈利潤5.03億元；所有者權益約167.48億元。時代環球營業收入1.67億元，利潤總額-256.59萬元，凈利潤-560.73萬元；所有者權益約2.83億元。

不過，此次交易涉及成都、武漢、長沙、昆明等城市的18個項目，總建築面積約3071.6萬平方米，可售建築面積約2771.6萬平方米，約占總建築面積的90%；截至公告日，未售建築面積約2390.1萬平方米。按可售建築面積約為2771.6萬平方米計算，融創通過此次併購所獲土地的樓麵價僅約1075元/平方米。

另外，已達成意向協議但尚未正式獲取的土地儲備總建築面積約3587.2萬平方米。考慮到潛在土地儲備，預計所得土地總建築面積約6658.8萬平方米，其中可售建築面積約6304.9萬平方米注，約占總建築面積的95%。

孫宏斌稱，即便沒有意向協議土地儲備也很划算，但有了就更好。

此次交易也意味著，雲南城投徹底退出環球世紀，結束了其自2016年以118億元拿下項目公司51%股權的歷史。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對中國房地產報記者表示，雲南城投正處於財務困境之際被迫進行重組，此時收購雲南城投旗下環球世紀和時代環球的控股權，可獲得一個比較好的對價。對於融創中國來說，收購標的所包含的大量土地儲備，以及已簽訂投資意向的土地都非常有價值，這些土地的位置和項目配套良好，拿地成本比較低，實際上降低了融創所持有土地儲備的整體成本，也就降低了融創的未來市場風險。

一位不願具名的地產分析師稱，融創穫得的利益不止於此。通過收購資產包，融創還獲得了會展能力；如同之前通過收購萬達的文旅城，獲得了文旅能力。藉助會展標籤，融創更容易在全國其他城市拿下更多的土地。

此次交易標的公司的創始人鄧鴻，有著「成都會展之王」的稱號。從1995年大手筆投資14億元興建沙灣國際會展中心，到2008年12月投資「亞洲最大單體建築」新世紀環球中心，多年來，鄧鴻憑藉文旅概念在全國範圍內打造了不少知名項目，但如何將IP變為公司效益，並非鄧鴻所長，他急需為自己的商業王國找到一個合適的大股東。鄧鴻曾將橄欖枝投向雲南城投，但後者因財務壓力迫切地需要回籠資金，鄧鴻也希望換一個更為強大的「靠山」。

孫宏斌與鄧鴻相見恨晚。孫宏斌評論這次交易稱：「以往的併購，我們收穫了一塊地、一個項目或一個團隊，但這次收購很厲害，我們收穫了一個老闆。」鄧鴻表示，他看重的是融創的實力，孫宏斌的信譽，以及融創團隊「將夢想變為績效」的能力，經濟在下行，實力很重要，融創有實力，有資金。未來兩到三年，他們齊力打造的很多項目都會陸續和大家見面，「有信心在未來再讓規模上一個大台階」。

值得注意的是，交割後30日內環球世紀及時代環球將向融創西南集團分配利潤約71.43億元（其中按股權比例應分約36.43億元，超額分得利潤約35億元）。而152.69億元的併購款，也不需要馬上支付，而是將分四期於一年內完成支付。即，融創實際需要支付的價款81.26億元，且可以分期付。

顯然，這又是一次高槓桿撬動的交易。

併購時機、現金流和馬太效應

融創通過投資併購等方式實現自身規模化擴張的打法，已經在市場上具有影響力並被學習。

業內最關心的是，連續併購資金何來？孫宏斌表示，支持公司不斷併購的錢是「賣」出來的，都是「一邊買一邊賣」，並再次強調了銷售回款的重要性。儘管孫宏斌說，我們8年才買了2000億元，但我們已經賣了兩萬億元了。但不可否認，融創的槓桿壓力也很大。

融創2019年中報顯示，截至上半年年末，融創手中現金和等價物達992.35億元，但短期借款高達1212.8億元，應付帳款及票據達1121.75億元。而應付帳款及票據，一般來說，也是商家在中短期內必須支付給其他商家的貨款，否則商業活動將無法進行。

融創的有息負債從2014年的343.84億元，上升到 2018年底的2294.1億元，2019年上半年再上升到3021億元。所產生的財務成本不是小數目。孫宏斌也一直強調做好銷售節奏。

事實上，2019年以來，隨著更多中小房企資金壓力的加大，賣股求生乃至退出行業者增多，房企間的「馬太效應」日益顯現。「大魚吃小魚」「大魚吃大魚」，甚至「快魚吃慢魚」的戲碼，輪番上演。

一直在賣賣賣的陽光100，近日宣布擬以約11億元收購溫州中心51%的股權、溫州生態城51%的股權，以及溫州中信昊園49%的股權，收購完成後，陽光100全權持有這些項目。這些項目所含近350萬平方米的規劃建築面積，及400公頃一級開發土地將由陽光100獨自開發與建設。「我們把以前的一些項目賣掉，為了做得更專業一些，但我們也有買項目，不是純粹的收縮。」 陽光100董事長易小迪說。

獨立開發的關鍵首先是保證資金的充裕，若資金鍊緊張將直接導致項目推進緩慢，或者不如預期。數據顯示，截至今年中期期末，陽光100手中可動用的現金34.99億元，此次收購就花去三分之一。

今年9月份，陽光100還宣布，戰略入股環京文旅項目熱河山谷，發力文旅地產業務；同時將收購雅戈爾、泓懿持有的天津陽光100天塔喜馬拉雅項目80%股權，收購完成後，陽光100將持有該項目100%股權。

柏文喜表示，當前房地產行業大量的併購機會出現，房企在捍衛自身流動性與更好地把握併購機會之間，需要以自身的流動性為第一要義並結合自身的資源能力來進行。要根據市場走勢對銷售去化和回款狀況有基本判斷、對於融資趨勢和自身資金狀況有基本把握之後，再積極關注和抓住併購機會。

截至10月份，融創的銷售額已經超過4000億元，排位第四。2018年，被記者問及融創「現在還爭第一嗎」的問題，孫宏斌淡然道：「早就不爭了，沒啥意思，大家小時候都知道，班裡第一名都不咋樣。」

聽其言而觀其行，這是孔子說的話。黑格爾也說過，判斷一個人不要看他的語言而應該是行動。對於商業理想上的超越雄心，其實，孫宏斌和融創從未熄滅。