回顧即將結束的「金九」，南京多家樓盤搶領銷許、陸續開盤，許多買房人也在開盤潮中成功買到心儀房源。但面對即將到來的四季度，還有不少購房者奔波在買房路上......

很多買房人都在問：南京樓盤這麼多，接下來的四季度還有哪些純新盤要上市？今天掌柜君不完全統計，四季度南京主城預計有22家純新盤有上市計劃，兩江板塊獨占8家傲視全市。

值得注意的是，這22家純新盤中共有11家樓盤地價在2萬/㎡以上，主要集中在河西、城南，最高地價高達45213元/㎡。未來，這些高價地上市價格將會影響周邊房價，也會提高全市均價，當然也是南京樓市的風向標。

一、四季度南京主城22家純新盤有上市計劃，2萬+地塊占比5成

據掌柜君不完全統計，即將來臨的四季度南京主城（高淳、溧水、六合除外）共有22家純新盤有上市計劃，兩家板塊共有8家樓盤，占比約38%。而備受買房人關注的河西也有3家樓盤傳出上市消息，但需要注意的是這些地塊上市價格可能都不低。（註明：掌柜君統計的是住宅樓盤，不包括商辦、公寓等產品類型）

先給大家看看這22家純新盤的具體情況：

掌柜君先給大家劃重點：

1、河西預計3家純新盤有上市計劃，主要以140㎡、190㎡，甚至200㎡以上大戶型改善為主，對買房人的資金要求較高。且地價在3.7萬/㎡以上，未來上市價格能達到多少，值得期待；

2、兩江板塊仍是供應大戶，共有8家樓盤上市。其中，江寧獨占6家，但都以剛需和剛改為主，改善人群可選擇較少。而江北2盤地價較高，加上周邊樓盤較多，後期上市去化結果值得關注；

3、城南5家純新盤四季度都有上市計劃，可以緩解區域供應不足的現狀。關注度最高的莫過於大名城紫金九號，地價2.9萬/㎡，首開價格能否突破4萬/㎡，買房人是否買帳，值得期待；

4、剛需買房半徑越來越遠，購房成本不斷增加。從統計的21家純新盤中，僅有3家地價在萬元/㎡，主要集中在仙林、板橋、祿口，但母庸質疑，仙林和板塊地塊後期上市價格肯定看齊周邊，只有祿口未來上市價格或在2萬/㎡內；

二、11幅高價地塊上市，將是未來影響南京房價的風向標

現在樓市進入深度調控中，堅持「房住不炒」政策也一直在執行，那麼這21家純新盤中的11塊地價在2萬/㎡以上的高價地，未來上市能達到多少價格，給市場帶來什麼影響？

在討論有何影響之前，掌柜君認為這11塊高價地也有所不同，一種是河西高價地，主要就是葛洲壩南京中國府、海玥萬物、金茂府，地價都在3.7萬/㎡以上；另一種是其他區域地價較高的純新盤，以大名城紫金九號、花語江南、公園世紀等。

1、以葛洲壩南京中國府等為代表的河西高價地

時間追溯到2016年，當時南京樓市火熱，眾多開發商重金拿地，河西多幅高價地都在那個時間段誕生。之後，南京進入到限購、限價、限售等階段，多數高價地面臨短期站崗，而河西區域限價在4.5萬/㎡，3.5萬/㎡內，若按照這個價格上市，算上各種成本，這幾家高價地虧慘了。

（河西南金茂府效果圖）

那麼，對於這些高價地來說，多數選擇跟時間和限價博弈，等待後期合適的機會上市。以河西南某高價地為例，地價超4.5萬/㎡，開發商計劃上市賣到7萬/㎡+，但區域限價3.5萬/㎡，如何上市?雖然近期有消息稱該盤物價均價不到6萬/㎡，但這個價格仍是虧本，最重要的是這個消息屬不屬實還不知道。

最值得注意的是，高價拿地的房企為了更好的溢價，打造的多為旗下高端產品線，雖然在一定方面帶來更多改善人居產品，但也會拉高全市新房均價，提升區域置業門檻。

2、其他區域2萬-3萬/㎡地價的純新盤

在南京除河西高價地之外，其他區域高價純新盤幾乎都是一樣的結果。以江北為例，地價2萬+/㎡，上市限價在3萬/㎡內，在限價背景下開發商利潤有限，但就是這樣的限價下，樓盤去化並不是很好。

在目前南京2萬-3萬/㎡的高價地來看，比較不同的是大名城紫金九號，其地價29093元/㎡，打造小高層房源，周邊就是軟體谷，可以說完全不缺客戶。若按照區域限價3.5萬/㎡，等於貼本賣房，有消息稱想賣到4萬+，能不能過限價這一關比較難說。

另一幅就是綠城雲棲玫瑰園，樓面地價21745元/㎡，但打造的是容積率僅1.2的合院、疊墅、洋房房源，建築面積約110-225㎡。作為綠城打造的高端產品，面向的主要是南京改善人群，且產品類型不同，限價在區域3萬/㎡內，不太可能。

(花語江南效果圖）

對於其他樓盤來說，以現在南京樓市限價政策來看，2萬+的地價，上市價格在3萬/㎡內也是大機率事件。而現在的南京新房市場，已經有一大批3萬/㎡的樓盤上市，對南京全市均價影響不會很大。

但不得不說，這些高價地後期一旦突破限價，對區域樓市房價將帶來較大影響。但若突破不了限價，對買房人來說是不錯的機會，也是樓市持續調控的表現。

三、這5大樓盤最受買房人期待，有盤最快10月上市

對於買房人來說，每個人都有自己心儀和期待的樓盤，或在苦等其開盤。今天，掌柜君也諮詢了身邊最近想置業的買房人，發現葛洲壩南京中國府、海玥萬物、大名城紫金九號等樓盤備受關注。

葛洲壩南京中國府

項目位置：位於南京市河西南部鄴城路與友誼街交匯處

樓面地價：2016年5月13日，經過25輪競拍葛洲壩以32.8億拿下河西南G14宅地，樓麵價45213元/㎡，成南京地王。

項目規劃：規劃建設5棟高層住宅及配套設施，層高為19-29層，只有300套房源。

最新動態：售樓處和樣板間已經公開，提前一天預約即可，驗資300萬可參觀樣板間。

期待理由：南京地王、葛洲壩「國府系」第三座產品、南京劃時代的豪宅。

應天府

項目位置：位於南京市秦淮區中華門外中山南路以西

樓面地價：2017年2月15日，經過395輪競拍招商以98.1億總價拿下該地塊，成南京總價地王。

項目規劃：規劃建設疊墅、商墅、中式合院。

最新動態：目前已經公開售樓處，預計下半年首開，總價2500萬起，看房驗資2000萬。

期待理由：南京總價地王、中華門旁、三大房企精心打造、未來南京主城地標性建設和大型綜合體。

海玥萬物

項目位置：位於南京市建鄴區河西中部

樓面地價：2016年1月29日，河西中部G68地塊被上海建工和南京奧和以64.8億元拿下，樓麵價高達42561元/㎡。

項目規劃：A地塊包括8棟住宅，B地塊包括12棟住宅，全部為16-18層，共20棟住宅，約500戶。

最新動態：海玥萬物預計最快9、10月公開售樓處，目前正在施工中，建築面積約240-480+㎡。

期待理由：河西中部地王、海玥名都全面升級新品、千萬級豪宅

新希望錦麟融譽

項目位置：位於南京市棲霞區邁皋橋合班村288號

樓面地價：2019年3月29日，邁皋橋G01地塊由新希望競得，總價53.2億元，樓面地價22628元/㎡。

項目規劃：規劃建設16棟18-26層高層住宅及配套用房，建築面積約96-129㎡。

最新動態：預計十一期間公開萬谷慧城市展廳，10月中下旬公開售樓處與樣板間。

期待理由：新希望旗下「錦麟系」高端產品系，三家品牌房企聯合打造，新希望南京首個項目

大名城紫金九號

項目位置：位於南京市雨花台區軟體大道眾智路6號

樓面地價：2016年9月23日，鐵心橋G45地塊經過搖號被上海大名城摘得，樓面地價29093元/㎡，現房銷售，仍是現在的城南地王。

項目規劃：規劃建設9棟9-17層小高層，建築面積約89-158㎡，現房銷售，共714套房。

最新動態：目前售樓處已經公開，樣板間預計十一左右公開，預計10月底首開5棟樓，建築面積約89-143㎡，共446套毛坯房源。

期待理由：城南軟體谷核心、大名城旗下TOP級「紫金系」產品、低密度改善新品