對絕大部分家庭來說，不動產是家庭財富的核心，比車子、現金、基金更重要。

有經濟學家研究表明，目前我國家庭財富的6成以上都跟房子有關，目前的全國房產總市值已經達到了近300萬億。

舉個例子，上海的經濟總量大概是2.5萬億，住宅套數大概在1000萬套，面積10億平方米不到，平均價格在5萬左右，市價就達到了50萬億，如果按5個點貸款利率算，利息高達2.5萬億，和GDP相差無幾。

這是很簡單的道理，房價越高的城市，房子越珍貴，對一個家庭來說，這是他們一輩子為之奮鬥的最重要財產。

因此，當絕大多數70後乃至80後都已經步入中老年，為人父母，總想把最好的留給孩子，不管是獨生子女還是兒女雙全，房產如何過戶，就成了關鍵的問題。

有人會納悶，自己掏錢買的房子，該交的稅費一分不少，把房產留給孩子，還需要費什麼事麼？

答案是肯定的，因為不動產的價值貴、變現難、過戶繁雜等特性，不同的過戶方式，付出的成本也大有差異，比如，「立遺囑」好還是「無償贈送」好？

換句話說，等父母離世後孩子自動「繼承」，還是趁在世時直接「贈與」？選擇了對的方式，少則省出萬把塊，多則省出一輛車。

要解答這個問題，我們先把三種主流的過戶方式歸類，再做簡單總結。

第一種，通過「二手房買賣」的方式。

這種方法應用的最廣泛，去房管部門產權交易相關辦事窗口，過戶之後，房產即登記在買方名下，子女就是買家，父母就是房屋賣家。

帶上身份證、戶口簿、結婚證、房產證（各地規定不同，提前了解清楚）到房管局辦理轉移登記，需要交契稅1%(首次購買90平以下的)，或1.5%(90平到140平)或3%(二套房)，另有交易手續費、登記費、抵押登記費(如有貸款)、配圖費等。

除了契稅和小額雜費以外，增值稅與個稅，是二手房價交易的兩大關鍵。

假如房屋已經滿兩年，不管是不是名下唯一的住房，增值稅就能免掉，但契稅、個人所得稅還要繳納。

假如房屋是滿五年且家庭唯一住房，父母把房子賣給孩子，個稅和增值稅都能免掉，只交契稅即可。

第二種，通過「繼承」的方式。

很多人在想到房屋過戶的時候，第一反應就是讓子女「繼承」，雖然從費用角度來說，繼承所需最少，但並不「省事」。

繼承一般分為法定繼承和遺囑繼承，前者是按繼承順序傳遞，後者是提前立下遺囑，區別就在這，費用方面，3%的契稅、個稅所得稅、增值稅都是免收的，只需要支付千分之五的評估費，還有數目不等公證費，花費很少。

開銷少，為什麼說不省事呢？

原因很簡單，當父母在世的時候，不能採取繼承過戶的方式，等爹媽都離世後再進行產權過戶，會涉及到大量的複雜問題和流程，各類證明、文件、資料，產權上稍有爭議，就是麻煩，對父母來說，屬於不可控因素。

第三種，通過「贈與」的方式。

父母願意給房子，兒女願意接著房子，可以說是「周瑜打黃蓋，一個願打一個願挨」，退一步說，即便不想把房子給子女，「贈與」的方式是可以給任何人的，只是稅費有差異。

我們討論的是贈與子女房子，對比「繼承」這種方式，不用交個稅、增值稅，契稅卻少不了。

此外，雙方需要先到公證處做贈與公證，再帶公證書和房產證到房管局辦轉移登記。大概費用有：費用：公證費（一般是評估價的千分之三），契稅3%（全額徵收），交易手續費（按平方計價），登記工本費。

下面說這三種方式的一個重要差異：個人所得稅。

無論是繼承還是贈與，雖然花費很少，但是，一旦孩子以後要賣掉這套房，且房子不是「滿五唯一」，就會繳納20%的個人所得稅。

別小看個人所得稅，根據規定，贈與或繼承房屋再次出售的，要按（再次轉讓的收入－受贈時產生的費用支出－再次轉讓時產生的其他稅費－其他合理的費用支出）*20%計算應交稅額。

關鍵就在於這個「再次轉讓的收入」，因為子女接受贈與時的成本為0，相當於要足額計算房屋差價，20%的稅率，價值高過一輛車並不是誇張。

從以上幾個角度，我們不妨做個總結。

第一，子女以後如果要轉賣房子，無論等離世「繼承」，還是在世時「贈與」，兩個都不能選。

因為個人所得稅太高（滿五唯一的房子除外），還不如直接選二手房買賣的方式，流程快、再轉賣更容易。

第二，父母尚在，子女眾多，房屋產權有爭議的家庭，最好不要選「繼承」。

一方面，是等父母離世後才能啟動程序，不可控因素太多，另一方面，不排除未來有遺產稅之類的新規出台。

第三，不考慮轉賣的問題，房子未滿兩年的話，「無償贈送」最好，能剩下一筆增值稅的費用。

第四，如果是「滿五不唯一」的房子，選「買賣」就行，契稅、個稅雖然免不了，增值稅卻可以免掉，比起贈與，契稅還能按照面積不同少交一些，關鍵是未來轉賣時不會收太高的個稅。