你想想，你花90萬買了個房，接著此房價格翻番，這個時候的你已經到了過山車的頂點。
賣家突然一拍桌子：不賣了，違約賠錢我也不賣，怎麼著我也能賺一筆。
你怎麼辦？
房市火爆我們懂，這種情況出現的頻率不要太高。
01
因為房價惹不起，不少人選擇接盤，但能不能和賣家把這套買賣流程完整順下來，穩穩噹噹住進去，是個問題。
有個當事人說，我在武漢買了個房，已經5年了，但老房主一直不辦房產證，也不配合辦證過戶。
咋回事呢，讓我們好好來說道說道這個案例。
小張（當事人買方）5年前買了一套房，這套房是賣家貸款在開發商處購買的，等於轉手。
1年前賣家已經有了辦證資格，只是一直拖著沒去。
他們的交易流程是這樣：小張用70萬貸款買房，首付給了30萬，之後每個月，小張把錢轉給賣家，再由賣家還銀行的貸款。
當時合同簽得很好，會積極配合辦證過戶，雙方和諧。
結果現在房子增值一倍，也就是說，這房子市價飆到了140萬，賣家表示：還賣我就是傻。
不愧是個狠角，大老爺們做事卻拖泥帶水，反將一軍，我們當事人小張一下就傻眼了。
02
房子還能說不賣就不賣？
在找我們之前，小張請過一個律師搞訴訟，但由於對方不是專打房產官司的，對於小張的訴求比較模糊。
法院的判決再次暴擊，只是判決買賣合同有效，對辦房產證沒有實質性的幫助和推進。
於是我們決定重新起訴，辦理落實房子的不動產權屬證書。
在接觸這個案子的過程中，我們了解到：
賣家之所以這麼剛，問題出在了合同條款上。
當時買房的時候，房子還無法辦證，我們當事人法律意識比較淡薄，雙方簽署了一個小產權房的買賣合同。
紕漏就出在這兒，大部分人的誤區是，小產權房要等辦證5年後才能進行交易，於是雙方把這一項「誤以為的條款」寫進了合同里。
等到了可以辦證的時候，賣家拖拖拉拉，一直不把證辦到自己名下，這個時候買家也就沒辦法過戶。
不辦證不過戶，可不就是等著節外生枝麼。
所以我們上訴時，主張賣家應按照正常流程，儘快完成房產證的辦理，後來的結果是，由法院督促賣家辦證；
但由於合同的約定，只能等房產證辦下來之後起算，5年後從賣家那邊過戶到我們當事人這邊。
等過戶完成雖然還需要些年頭，但對小張而言算是最大程度挽回了損失，回到我們開頭的問題，規則就是規則，房子當然不可說不賣就不賣。
03
房屋增值確實挺「害人」，房價漲幅大，導致很多賣家的心理天平失衡。
他們總覺得屬於自己的香餑餑在關鍵時刻拱手讓人，太虧了。
事實上，這樣的案例我們經常遇到，比如原本120萬的房子，漲到了200萬，因為這80萬的差價，賣家不情願了，尋思著反正沒過戶，我自留或者去尋覓新的、願意出更高價的買方。
大家的主流認知是，甚至很多不知情的買家也以為，即便賣家違約，提出解除合同，再稍微賠償一點違約金，這房子就可以物歸原主了。
所以我們也常常聽到賣方奇奇怪怪的違約理由，反過來說買方沒有交夠每月貸款啊、買方總是拖延交貸款的日期等等。
我們回頭再問買方，哪裡沒按時交？每月等額還款，帳目流水清清楚楚。
好處都讓你賣方占了，天下哪有那麼好的事。
現實里為了避免這種情況的發生，該怎麼辦？
小張這個案例給我們做了很好的風險預警：
· 關於合同的簽訂，他在最開始就走進了誤區，把錯誤的約定寫進去，這直接導致賣家打響了無限期拖延拉鋸戰。
所以，在房屋交易之前，如果對法律條款存在誤區或者模糊的地方，最好第一時間諮詢專業的人了解清楚，合同白紙黑字，簽了之後立即生效，到時候後果由自己承擔，得不償失。
更重要的是，小張第一次訴訟，因為找了不相關領域的律師而耽誤了時間，所以請一定諮詢靠譜的律師。
· 對自己的買賣多上心，發現可以辦證的時候，一方面是去敦促賣家落實，早日過戶。買賣雙方本是互相信任的關係，但也要預防對方反悔。
· 簽訂合同的時候，可以根據具體情況和賣方約好違約金數額，提高賣方的違約成本。另外有些買方付了定金，賣方違約，返還的雙倍定金不足以彌補買方損失的情況下，我們也可以按照實際損失來主張違約金額。
遇到短期內無法過戶的情況，可以把房屋增值條款寫進合同，比如因房屋增值賣家反悔，賣家該如何賠償增值損失等等。
· 另外，當賣方不想出售房屋的時候，往往不會直接承認自己不想賣，而是會找你買方的漏洞，大家一定要記得保存各類證據、交易流水，以便後期維權。
寫在最後
房價上漲賣家反悔的行為，嚴重擾亂了市場秩序，也是對契約精神的衝擊，這樣的事情多了，也會降低交易主體，也就是賣方與買方之間的信任與依賴。
再者，通過違約甚至違法來獲得利益，是絕不應該推崇的事情。
遇到「耍個無賴順便把錢賺了」的不公平遭遇，請大家一定維權，接盤者也不該背這口鍋啊。