9月份的樓市，與往年相比，有許多「異乎尋常」的特徵。

拿成交量來說，歷來的「金九銀十」，都是房企推盤的旺季，因為中秋、十一雙節來臨，購房者沉寂近一年的心思，都變得蠢蠢欲動，開發商索性會來個「順水推舟」，降價也好，促銷也罷，不管真真假假的優惠，場面上的熱鬧總不會缺。

今年大有不同，無論新房還是二手房，都表現的有點萎靡。

「金九」首周，新房表現並不樂觀，20城新房銷售面積回落，環比下滑14.5%，尤其一線城市下滑明顯，僅深圳成交面積小幅上升，北京、上海、廣州成交面積分別大幅下滑37.7%，30.9%，29.4%。

20個重點城市環比下滑的幅度還不到20%，但是，單單北上廣這三個城市，成交量下滑都達到了30%以上。

京滬廣深，代表的是樓市裡的「龍頭」，20個重點城市，包括蘇州、杭州、南京、廈門、成都、西安在內的新一線城市，又是典型的「中堅力量」，成交量大幅下滑，會對全國其他近300個城市，形成強烈的「示範效應」、「跟風效應」，人氣下降，已在所難免。

二手房方面，在剛剛過去的8月份到九月初，13個重點城市的二手房成交量環比下降8.5%，成交量仍處於5月以來的下行通道之中。

其中，除南京外，其他12個城市的二手房成交量均出現了不同程度的環比下降，廈門降幅最大，達25.3%。

新房與二手房同時出現了「環比」大幅下滑，說明9月份的樓市，比起8月份，出現了「斷崖」式的走弱。

筆者認為，這是樓市出現了典型的「後遺症」，病症的根本，是在4年前樓市埋下「伏筆」造成的。

4年前是什麼時間？是一輪房價大漲的前夜，也是房價上漲由「普漲普跌」轉為「分化」的契機，更是居民槓桿率、房屋空置率等多個指標開始大幅波動的時刻。

具體而言，4年前，有兩個「伏筆」，直到今年才逐步「發酵」。

第一，2015年起，三四線樓市出現「人房背離」。

何為「人房分離」？按經濟學家李迅雷的說法，從「本市戶籍購房家庭占購房家庭總數的比例」可以看出，小城市由本市戶籍家庭購房的比例持續下降，這也就意味著：一二線居民去三四線投資住房的比例大大增加。

說直白一點，正是因為大城市的居民跑去小城市炒房了，這部分人群平日裡還在大城市居住，但房產都在小城市，這樣一來，購房者和住房直接分開，三四線城市的空置率不高才怪。

有份數據，很能說明問題。

2015到2019的4年時間當中，我們看到省際凈遷入人口主要集中在廣東（1165萬人）、長三角地區（465萬人）、京津地區（221萬人），三者合計占87.1%。

但是，小城市的人口一邊在向大城市加速流入，天平另一端的房價，卻又持續抬升，這種違背常理的上漲，是造成樓市「旺季不旺」的重要原因。

第二，棚改貨幣化，疊加房企下沉小城市。

棚改，是樓市最近四年崛起的一大「發動機」，原來的棚戶區改造，只給房子不給錢，就算有補助，大部分也是過渡費之類的「小錢」，這種安置方法，因為回遷房大部分不會入市流通，拆遷戶只能把房屋出租或低價轉讓才能賺錢，不會對當地樓市的流通體系造成衝擊。

但是，從2015年開始，房子拆遷給了大量的現金補貼，同時不再安置房屋，拆遷戶猛地拿到一筆遠超自己房屋價值的資金，換做是誰，都會在房地產市場大肆「掃樓」。

這樣一來，庫存積壓再多的城市，在短期爆發出的強大購買力催動下，也會變得供不應求。

與此同時，恆大、碧桂園、保利等多個實力房企開始下沉中小城市，千億市值的開發商持續湧現，一二線城市的土地日益稀缺，與其在大城市遠郊投入重金，還不如退而求其次，下沉中小城市，把拆遷戶們的購房資金變成回款。

對購房者和房企來說，這似乎是一筆「雙贏」的好生意，但是，對樓市而言，卻意味著房價水漲船高之後，小城市剛需的購買力被很大程度透支掉。

不要小看4年前發生的事，之所以推遲到今年9月份，才出現新房和二手房成交量的全面下行，是因為經過年復一年的演化，無論是購房者的「錢包」，還是房企的「現金流」，抑或是三四線樓市的「盛極而衰」、一二線樓市的「高估」，都在今年出現了轉折。

那麼，出現了「後遺症」該怎麼治？後市又會如何演繹？

9月12日，經濟學家李奇霖發文指出：現在對房地產的調控基調頗顯定力，針對房地產的融資收緊，開發商這一端壓縮開發貸規模、管控地產信託，居民這一端提高房貸利率、抬升房貸標準等。我們定量測算過，今年四季度房地產投資增速將開始加速回落。

專家的觀點很明確：今年4季度，10-12月份，或者說年底之前，從融資、信託、居民房貸等各個角度精準調控，樓市就會直接見效，之前流入房地產市場的大量開發資金，會出現加速的流出，市場回歸理性，購房者的理念得到實質性轉變，也是眾望所歸。