賣掉名校學區房去搖紅盤，值得嗎？

去年8月，杭州樓市進入下行周期，直到今年春節後行情才得以反彈。一眨眼又來到了8月，在「限房價、限地價」的土地新政下，杭州諸多板塊未來兩年的房價清晰可見。首套房貸利率也從上半年最低的基準利率上浮3%回升至上浮10%。持續調控之下，杭州樓市何去何從?

關於利率

問：佳駿老師，聽說房貸利率又上漲了，這是真的嗎?今年年初朋友申請的房貸利率只上浮3%，而去年首套最高上浮過20%，我如果不買房，房貸利率會不會漲得和去年一樣高?

答：就在本周，杭州多家銀行接到上調利率的通知，調整過後，按揭利率首套上浮10%，二套上浮15%。

搖號是看運氣，貸款利率多少也是看運氣。比如有人等網簽，利率下調了;也有人等著網簽，眼睜睜看著利率上去。

今年的調控目標是穩房價，雖然房地產降槓桿，但合理的購房需求要滿足，且國外大環境是在降息，所以首套上浮10%較為合理。當然，據了解，接下去首套貸款利率還可能上浮至12%~15%。但我不認為今年的房貸利率會回到去年的最高水平，去年首套房利率一度上浮20%，二套房25%。

對銀行來說，一般也是上半年房貸額度高，利率低一點，下半年利率高一點，且放款時間也慢一點。我的建議是，接下去房價穩定，你可以搖號買性價比高的樓盤，搖中了，房價上省錢了，就別考慮貸款利率問題;如果搖不中，也別著急買，到了明年年初，利率或許又開啟下行周期。

關於新房

問：佳駿老師，沁園價格出來了，5.4萬元/m2的單價，並沒有回調價格，有點失望，但又有點高興，中籤率會高點。我在武林門附近工作，是等搖綠城曉風印月還是先去搖沁園?

答：5.4萬元/m2，目前就是申花板塊高層房源的價格天花板。可選的樓盤比較多，除了沁園，還有古翠隱秀、九龍倉天璽丨天薈。首開杭州金茂府賣完後，現在的申花樓盤在價格上沒差距，所以比的就是產品本身，比如戶型、精裝、品質、園林等等。

在限價下，曉風印月的性價比當然會更高，但是搖中的幾率也會更低。所以，如果你特別喜歡綠城產品，買房是為了自住，我的建議是先搖沁園，畢竟這是沁園最後一幢高層，賣完也就沒有了。

問：佳駿老師，你好!我工作在城北璦頤灣附近，女朋友在濱江杭州印附近上班。兩個人工作穩定，除去基本開銷，加上公積金，每月可以存兩萬多元。不過首付款有限，現在能湊40萬元，買房首付壓力有點大，但還貸壓力不大，現在該不該買房?

答：三成首付40萬元，意味著能買總價130多萬元的房子，這樣的總價，目前基本只能買到很遠的郊區。你們工作一南一北，房子如果太遠，肯定會增加通勤時間，影響生活品質。鑒於你們一年能存下20萬元，現金流情況比較好，如果再積累一年，湊60萬元的首付，就可以買180萬元左右的房子，選擇餘地就大多了，買的房子也會近不少。未來一年大機率房價比較穩定。

問：佳駿老師您好，我打算首套房買在蕭山，總價預算400萬元左右，現在看上的有悅虹灣110m2、市心府130m2以及錦粼府110m2的戶型，如果有同等機會選擇的條件下哪個比較好?

答：悅虹灣屬於濱江區政府外溢板塊，交通便利，雖然周邊來看配套一般，但是距離核心板塊比較近，規劃也不錯，以它的價格看，性價比還是挺高的。市心府是地鐵盤，勝在單價低，可以買到更大的面積。錦粼府位置一般，靠近鐵路，價格優勢也不明顯。建議選擇市心府或者悅虹灣。

問：佳駿老師，剛需自住，看來看去便宜的地方也就崇賢、良渚、臨平山北和大江東，更建議哪個?

答：這幾個地方都不是同一板塊，相當於杭州市區外圍轉了一圈，除了單價基本在2萬元左右(良渚大部分已經突破這個價格了)，沒什麼共同點。

崇賢板塊是這幾個板塊中自駕到市區最方便的，而且價格也不貴，但缺點同樣明顯，比如沒地鐵，配套欠缺。

良渚板塊環境好，再加上良渚申遺成功的利好，起碼在板塊介面上，今後會打造得很不錯。所以在你的選擇里，良渚板塊的單價是最高的。

臨平板塊，地鐵和生活配套是優勢。至於大江東，劣勢是現有的配套太少，優勢是板塊大，有產業，可規劃性強，而且現在價格也不貴。

如果從現成配套看，建議買在臨平;如果對宜居性要求比較高，建議良渚;願意「對賭」未來，買大江東。不過你既然說自住，在限價不放開的情況下，建議先別考慮升值前景，選一個離自己工作地比較近的板塊，因為通勤時間也是生活質量的一部分。

關於投資

問：兒子大學還有兩年畢業，怕之後房價暴漲，想先以兒子的名義全款買一套房備著，還是等兒子工作後再說，這樣可行嗎?

答：你的情況並不是剛需，所以完全可以等你兒子畢業後，視工作情況選擇板塊和樓盤，現在「雙限」背景之下，房價未來的價格都能看得到，沒必要著急。當然，一些性價比特別高的紅盤也可以去搖，搖中了可以買。

問：最近在新西湖小鎮入手了一套131m2的房子，感覺中泰的發展前景還不錯。您覺得呢，值得入手嗎，大戶型到時容易出手嗎?

答：一般人們所說的未來科技城，指的是它的核心區，也就是目前阿里巴巴、海創園所在的地方。而中泰是未來科技城外溢板塊，只要未來科技城發展良好，你買入的價格合理，長期看是有一定前景的。

至於大戶型難出手的問題，131m2並不算很大，但考慮在中泰，這可能不是剛需的主流戶型。

問：家庭有兩套房，自住一套140m2無貸款，空置一套70m2采荷二小學區房無貸款，從優化家庭資產角度，把采荷這套賣了去搖楊柳郡的138m2，是否合適?

答：從優化家庭資產角度來說，我一直都建議把老破小(大)換成新房。但有一種房源是例外，那就是學區房。

隨著今年6月杭州各小學錄取結果出爐，「公民同招」第一年，學區房的招生情況也塵埃落定。最終的情況是：熱門的公辦小學反而更熱門，落戶時間要求更苛刻。

除非政策波動，不然這類房源絲毫不受環境、戶型、房齡等因素制約，甚至比新房還有保值性。

楊柳郡目前還不確定是什麼時候推出，如果你買楊柳郡是為了自住，那自然有這個必要。如果只是為了投資，我覺得要好好算下帳。在租金方面138m2的楊柳郡肯定是比70m2的采荷要多，但上升空間相比真不好說，建議謹慎。