中房報見習記者 秦佳麗｜北京報道

他坐在沙發上娓娓道來，除了偶爾抿口茶，幾乎不曾停頓，像是早早打好了腹稿。在位於北京CBD地段的世紀財富中心19樓辦公室，記者近日見到了孟曉蘇。作為中房集團理事長、匯力基金董事長，孟曉蘇被業界冠以「中國房地產之父」與「房改第一人」。

近段時間多次強調房地產拉動經濟的龍頭作用、批評樓市限購政策的他，這次依然耿直而「辛辣」：「限購就是從需求端抑制市場化，要求提高房產商的自持率，就是從供給側抑制市場化，兩端都在否定市場化。房改這麼多年，有些人想倒退到計劃經濟時代去。」

在孟曉蘇看來，2019年一個「逆」字貫穿始末，即樓市逆勢下跌、政策逆市場化調節，銀行資金逆向流動；但他並不對新的一年持悲觀態度，前提是要啟動內需，不要過早把房地產趕出市場。

中國房地產報：過去的一年什麼事件令您印象深刻，為什麼？

孟曉蘇：持續了一整年的中美貿易摩擦讓人印象深刻。雙方在年底前階段性簽約，達成了暫時性和解，但這一年下來，美國經濟受損，中國經濟增速下滑。在這種情況下，中央政府提出了要依靠國內的投資和消費。但是有些地方政府置若罔聞，只管打壓自己的內需市場，打壓房地產，讓房地產市場持續低迷。

過去一年被很多人評價為「最困難的一年」，造成困難的原因非常清晰，就是外需受壓、內需不振，除了外部中美貿易摩擦帶來的傷害，更多是抑制內需造成中國經濟下行壓力增大。我國國內經濟增速的放緩可以追溯到2012年，那是中美貿易摩擦發生之前，經濟增幅從2011年的9.5%一下跌到7.9%，原因就是從這一年起開始實施的限購政策；這以後經濟增速一路放緩，到2019年第三季度是6%。對於未來經濟走勢，現在有人提出「寧要五不要六」和「保四爭五」的言論，都是沒有信心的表現。

2015年兩會上，厲以寧教授講出了房地產仍然是國民經濟的最大引擎，不要一提房地產就說是泡沫，房地產對於投資和消費的拉動作用很大。在2015年底的經濟工作會議上，中央提出了化解房地產庫存、促進房地產市場平穩健康發展的要求。那之後的兩年，國內經濟迅速恢復起來，把持續低迷的製造業，特別是鋼鐵、煤炭、發電等行業全部救活，是房地產市場活躍拉動了原材料價格的上漲。中央的「去庫存」政策在很大程度上促進了經濟平穩發展，可以說依靠房地產起到了救市的作用。

當然房地產市場一被啟動，原來被壓抑的房價一下子反彈了起來，所以從政策層面又開始「打壓」。到現在整個經濟增速仍在下滑，所以去年算不上是「光明」的一年。

中國房地產報：如果用一個字來評價2019年的房地產市場會是什麼？為什麼？

孟曉蘇： 我看用「逆」字最為適當。2019年國際形勢對我國不順，中美貿易摩擦打了一整年，刮來的是「逆風」。李克強總理說過：「改革如逆水行舟、不進則退」，國內改革也不是順水而是「逆水」，出現了「國進民退」的「逆向混改」。在經濟發展上沒有改變抑制內需政策，只想讓製造業和小微企業「逆勢而上」卻成果不大。在樓市調控中出現一種「逆市場化」操作，使銷售面積前三個季度「逆勢下行」，讓一些專家作出市場「逆向運行」的錯誤判斷。中央經濟工作會議提出的則是「逆周期調節」，說明改變經濟下行趨勢也要用「逆」。可見用一個「逆」字概括2019年最為恰當。

一是樓市「逆勢下跌」。在我們正需要內需拉動經濟的時候，前三個季度樓市的銷售面積增長為負；

二是出現了一種「逆向論調」，說「中國房地產要垮」「房地產好日子要到頭了」，還有經濟學說房地產企業要大批垮台「是因為老百姓不買房」。我很客氣地批駁這種觀點，這是在限購的情況下來談論市場，市場被施加了外部壓力，沒能正常地發揮作用。這好比在封路的公路上數車流、在關門的商場裡數客流，只有把路障和商場門打開，那才是真實情況的反映。在全國主要城市都限購的條件下談「老百姓不買房」是不準確的。

三是「逆市場化」。一些地方推出新的調控要求，不僅限制消費者買房、限制開發商賣房，而且要求開發商的「自持率」越來越高。這是從供給側和需求端兩端打壓市場化，試圖回到那個以單位自建房、居民租住房的時代，有人設想了一個烏托邦，要回到「全民租住公房」時代，想靠計劃經濟實現「人人有房住、房價不上漲」，這是改革嗎？

四是銀行的「逆向資金流」。在房改中我國實行住房抵押貸款，用銀行貸款幫助老百姓買房，現在卻是用「限貸」政策把銀行的力量堵住。儘管國家一再鼓勵銀行貸款要流向小微企業，但銀行擔心有風險，不願意將貸款給產品銷售不出去的製造業或小微企業，而是更願意貸給居民購房。這種想法和做法不是正確的嗎？而且成效很好。2016年一季度幾乎所有新增貸款都流向了購房者，表面看似沒有直接投給小微企業，但是在把購房款交給了開發商後，開發商交給了營造商，隨後流向部品製造商，再流向原材料生產商和能源生產商，不僅把每一個生產環節都搞活了，而且每個環節都有對勞動者的支付，勞動者拿到薪酬後去養家餬口，又拉動了消費。這種資金流顯示出來的就是貨幣傳導機制的作用。

如果把這一從上至下的資金流向圖倒轉過來看，就是一顆樹狀圖。我們想要救活那棵樹，不應該只顧往樹梢上噴水，「澆樹要澆根」，那就是千家萬戶的住房抵押貸款。現在限制居民房貸，要求銀行貸款給小微企業，無異於要求給「樹梢」噴水，流向搞顛倒了。

五是中央提出「逆周期調節」。2019年中央經濟工作會議提出「必須科學穩健把握宏觀政策逆周期調節力度」。2018年的中央經濟工作會議，就提出「宏觀政策要強化逆周期調節」。也就是說，在整個經濟增速下行的壓力下，需要啟動市場，要採取一些特殊措施，包括把握好銀行資金流向，發揮貨幣的傳導機製作用。所以回顧2019年經濟形勢，用一個「逆」字最能概括。
中國房地產報：您最近多次講「房地產市場化」的歷史進程，您非常了解房地產發展的歷史，當年我們是怎樣從自建房發展到市場化開發的？

孟曉蘇：對房地產市場化問題講清來由，才能看到「逆市場化」是錯誤方向。我在1992年進入中房集團的時候，正是從計劃經濟向市場經濟轉軌的「雙軌並行」時期。那時已經發現「單位自建」不能解決配套設施建設問題，於是就從「單位自建」發展成了多單位「聯建」。後來發現城市基礎設施建設還是沒人管，於是進一步發展到「統建」，即「綜合開發、配套建設」。但那時房子只能賣給單位，職工只能租住公房，還沒有達到真正的商品化。那時逐漸形成一批專為別人蓋房子的機構，被人稱為房地產公司。

當時「老三大件」「新三大件」對中國經濟的拉動力已經明顯減弱，1996年出現了全面的產能過剩。房改從1998年開始推行，使我國迎來住房、汽車、基礎設施建設等「最新三大件」排浪式消費的到來。我國逐漸完成了房地產業市場化過程，並且靠內需發展化解了產能過剩。房改之初我國經濟居世界第七位，那時專家們普遍認為，經過努力中國經濟總量會在2025年成為世界第三，2050年超過日本成為世界第二。沒想到房地產市場化釋放出神奇的內需力量，拉動中國經濟快速增長。中國經濟總量在2010年三季度就超過日本成為世界第二。是什麼力量讓中國具有快速發展的能力？是靠重化工的發展，是房地產業拉動中國進入重化工時期。

現在有人說中國已進入到「後工業化社會」，「模仿性排浪式消費已經結束」，不需要房地產業了。但這種幻想在中國還沒有出現。有人想恢復到「全民租住公房」時代，但那是計劃經濟時期的情景，造成的是「全民蝸居狀態」，不是什麼美好的時代。這些都是「逆市場化」的想法與表現。

我們現在能夠直觀地看到，因為抑制房地產發展，自然會抑制城市的正常擴展，使得人們只能擠在新的「浦西一張床」，缺乏提供新的「浦東一間房」的能力。我國人均城市建成區面積標準是100平方米，現實情況是北京僅70平方米、上海僅66平方米。這是當年學香港走入了誤區，香港人均城市建成區僅37平方米，大量可用土地被用於建「郊野公園」給候鳥們遷徙用，卻把人居空間擠壓到極限。

巧婦難為無米之炊，我國大部分城市土地空間小，已經明顯阻礙到汽車工業的發展。對比地少人多的日本，一個東京都市圈的城市建成區面積就相當於我們六個最大城市，即北上廣深加天津重慶城市建成區面積的總和。

實際上房價是壓不下來的。多年推行限房價的政策，在2016年出現了報復性反彈，那年北京房價一年上漲34.5%，上海房價上漲了45.2%，深圳、南京、廈門、蘇州等城市房價上漲50%以上。三亞、海口等城市是最後漲起來的，所以趕上了調控，那時的調控「一刀切」傷了別人的腳、切了後來者的頭。

當然，房地產市場化同時要照顧好低收入家庭，中央要求「建立兩個體系」，即「住房市場體系和住房保障體系」。主管部門過去曾經過度依賴商品化，忽視了保障房建設，我為此呼籲了12年，到2011年才開始恢復保障性安居工程建設。現在需要明確「市場歸市場，保障歸保障」，在重視保障房的同時不要再去打壓商品房。就像一個貨幣有兩個面，不能試圖砸毀一個面，還讓貨幣完好。房地產業走向市場經濟不可阻擋，試圖「逆市場化」是行不通的，硬要這樣做，必然會付出代價。

中國房地產報：最近，中央經濟工作會議召開，針對住房領域，再提「房住不炒」「穩房價穩地價穩預期」，促進房地產市場平穩健康發展，對此您怎麼看？

孟曉蘇：中央經濟會議講述得很好，但很多人沒讀懂。

「房子是用來住的，不是用來炒的」，這句話用通俗易懂的語言講明了道理。它既強調房子的居住屬性，同時也沒有否定房子的其他屬性，包括價值屬性與商品屬性，要嚴控的是「炒房」。但這句話被人誤讀，至少已出現了四種誤讀導向。

第一種誤讀是「房子是用來住的，不是用來買的」，於是實行「限購」政策不讓居民買房；第二種誤讀是」房子是用來住的，不是用來賣的」，對開發商售房進行限制、要求開發商「自持」。他們的想法可能是「沒有買賣就沒有炒賣」，思想極端化地去抑制房地產市場；第三種誤讀是「房子是用來租的，不是用來賣的」，直接違背了中央「租售並舉」的政策；第四種誤讀是「房子只能由單位建或買，職工只能租住公房」，這是要求倒退到房改前去。這四種情境都不是正確的解讀。還是應當回歸中央要求「房住不炒」的本來定位，「穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展」。

歷史是倒退不回去的。現在早已不再是單位自建房的年代，沒有哪個單位還有什麼「基建處」。而要求開發商提高「自持率」也是荒唐的要求，開發商是給別人建房的企業，就相當是餐館的大廚，是做菜給別人吃的。要求開發商自持住房，就像是要求大廚自己把滿桌子菜都自己吃下去一樣的荒唐。恩格斯在《反杜林論》中寫道：「人們在跟著他們走的時候，突然發現其臀部印著封建的印記，於是就一鬨而散了」。現在我們在跟著一些輿論走的時候，會發現他們臀部印著計劃經濟的印記，還要跟著走下去嗎？還不一鬨而散嗎？

中國房地產報：您對2020年國內房地產市場有何預判？

孟曉蘇：展望新的一年，我認為應該回歸理性，看到中國經濟發展並沒有走出重化工時代，看到房地產業仍然是拉動經濟的主導產業，走出經濟發展上的悲觀情緒。

有人說「過去一年是十年來最差一年，但有可能是未來十年最好一年」，這是泄氣話，前些年還把「新常態」等詞彙用於經濟發展。我認為中美關係與香港問題確實出現了「新常態」，改革開放和香港回歸以來，我們還沒有面對過這麼複雜的政治經濟形勢。中國經濟增速保持在8%以上總共33年，對比韓國在經濟起飛時保持了43年，中國台灣地區保持了48年。中國經濟出現的是「早衰」。原因就是打壓房地產、「限購、限貸」抑制內需，導致國內經濟增速在2012年跌至8%以下，至今不能回歸。幾年來我們沒有看到中央文件中出現過「限購、限貸」要求，更沒有要求「一刀切」，而是明確提出「因城施策」。我認為只要按照中央經濟工作會議要求：「全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期」，「促進房地產市場平穩健康發展」，對「房住不炒」正確理解而不再出現誤讀，那麼對於新一年的經濟發展前景，我將抱有良好的預期。

中國經濟增速是有能力回到8%以上，關鍵要看內需市場。房地產業在擴大內需中起著重要作用，不能把它過早地趕出市場。有人總說中國已經結束了依靠房地產拉動經濟的時代，或者說中國房地產業已經從「黃金時代」進入到了「白銀時代」或「黃銅時代」，這都是短視的觀點。美國房地產已經連續發展了243年，2012年後又迎來一輪新的增長，是美國排名第一的大產業；我們中國也一樣，支柱產業仍然是房地產業與基礎設施建設業。我希望看到高科技、晶片開發、旅遊度假等行業迅速成長，但都還不足以成為主導產業和支柱產業。主導產業的發展對城市規模提出合理要求，中國城市現在普遍面積太小，除了片面學香港走入到城市規劃誤區以外，還保留著傳統農業國度的「特大城市裡也應該保留耕地」的落伍認知。

新一年房地產行業的發展，要看我們能不能去除「逆市場化」的干擾，能不能按照中央要求進行「逆周期調節」，改變銀行逆向資金流向，變成從樹木的「根系」澆水。2020年房地產行業能不能復甦，將是中國經濟能不能走出下滑周期的晴雨表。最後要回到最近中央提出的要求：「我們有超大規模的市場優勢和內需潛力」，「積極建設更加活躍的國內市場，為中國經濟發展提供支撐」。