中房報記者 付珊珊 | 上海報道
「人生和事業，就像爬華山險徑，只能往前走，不能回頭看。」
潘石屹也大抵如此。
3月11日晚間，SOHO中國董事會就公司3月10日股票停牌引發媒體報道其可能被黑石集團私有化一事發出澄清和確認公告。
公告稱SOHO中國正在與海外金融投資者洽談戰略合作可能性，其可能導致也可能不會導致就公司的全部已發行股份作出全面要約。
事件起始於3月10日，SOHO中國股票午間出現異動拉升，漲幅達37.58%，隨後公司緊急停牌。
隨著股票停牌，有外媒消息指出，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元。這一報價相較於SOHO中國前一天收盤價2.98港元高一倍。
雖然澄清公告中表示截至目前SOHO中國尚未就是否進行潛在交易作出決定或簽署正式協議，但老闆潘石屹的撤離之心已昭然若揭。
從2014年起，潘石屹便以每年賣出一棟樓的速度清理資產，以此變現超過300億元。雖然被傳言多次「跑路」的潘石屹曾公開表示自己不會「跑」，但這一次潘石屹可能要食言了，而這也極有可能是潘石屹最後一次「跑路」。
潘石屹離場
對於潘石屹來說，這可能是一場蓄謀已久的退出。
十年河東，十年河西。2007年的潘石屹大概不會想到，在十多年後會親手清空自己一手創辦的SOHO中國。
2007年，SOHO中國在港交所上市，曾經創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。2008年金融危機，絕大多數企業面臨生存困境，而潘石屹卻成了當年最輕鬆的地產商。
早期SOHO中國的模式以整買散售為主。上市兩年內，潘石屹收購了6個空置或爛尾項目。SOHO中國在北京和上海的20多個項目中，將近一半接手前都是類似情況。憑藉此，SOHO中國也曾風光無限。
2010年，SOHO中國的營收達到頂峰184億元，但這一年由於北京出台了禁止物業散售的調控政策，而SOHO中國的物業主要集中在北京和上海。2011年SOHO中國營業額同比大跌68%，營業利潤同比下降了72%。
此後SOHO中國便開始轉型。
頗有意思的是，潘石屹不看好中國傳統房地產開發，卻更偏向於嘗試國外流行的輕資產和共享辦公。這就像農民出身的潘石屹娶了有留洋背景的張欣。骨子裡的某些東西不太容易改變。
於是，潘石屹決定不再拿地，因此也錯失了中國房地產蓬勃發展的十年機遇。2013年麗澤SOHO是潘石屹所拿最後一宗地，此後潘便開始做起「包租公」、聚焦共享辦公。
據SOHO中國一位前員工介紹，潘石屹對3Q業務很重視也很看好，在其任職期間，唯一記得的事就是「忙於3Q開業」。
「這兩年SOHO中國在共享辦公方面進行了創新和探索，但是節奏相對較慢。」財經評論員嚴躍進表示，連行業巨頭Wework都無法幸免於難，3Q的前景可想而知。
除了做新業務，潘石屹從2014年便開啟「賣賣賣」模式。從非核心資產到核心資產，潘石屹已累計出貨超300億元。
有的公司越來越大，比如碧桂園、恆大，有的公司卻越來越小，比如SOHO中國。如果不是老闆潘石屹在地產行業成名已久，SOHO中國恐怕已不被外人所知。在轉型失利以及連續甩賣資產之後，在百強房企排行榜上早已不見SOHO中國的影子。而其自身的業績也從2010年後就直線下滑，近三年，SOHO中國的收入一直在20億元左右徘徊。
最終，連公司股權也擺上貨架。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，SOHO中國私有化與其股價長期偏低有關。
此前，SOHO中國股價長期在每股3港元上下波動，3月10日暴漲37%，而3月12日，公司緊急停牌兩天後復牌，午間收盤即大漲50%。
「股價波動也側面說明該公司股價被低估。」嚴躍進表示。
公開數據顯示，SOHO中國現金及存款265.39億元，剔除現金，凈資產為40.76億元，港股給SOHO中國的估值PB在0.3-0.7之間，取中間值PB=0.5計算，剩餘的凈資產可得市值20.38億元，加上現金，該公司公允價值285.77億元，或317.52億港元，對應每股6.11港元，與如今私有化報價每股6港元相若。
此外，柏文喜認為，SOHO中國私有化另一個原因就是對繼續從事中國的商用物業的開發和運營沒有足夠的信心，比較看淡後市，而私有化行動也是為了更加便於出售核心物業以套現離場。
一直以來，潘石屹都公開表示中國租金回報率偏低。其曾算過一筆帳，美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約甚至達到5%——6%，而在中國，即使是北京這樣的一線城市，租金回報率不足3%，但銀行貸款的資金成本最低也超過4%。
「這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%。」
潘石屹是生意人，虧本的買賣自然不會做。
黑石進場
這句話對「PE之王」黑石同樣適用。
美國黑石基金是全球最大的房地產私募基金。根據黑石集團2019年財報顯示，管理資產規模（AUM）達 5711億美元，與上年相比增長 23%，歷史首次突破 5000億美元大關，被稱為是全球最大房東。
一方面，內地商業地產商在撤退，如潘石屹，另一方面，外資卻在擇機進場，如黑石。
實際上，外資對中國的大宗交易市場熱度卻很高，尤其是上海和北京。第一太平戴維斯發布的《2020年中國房地產市場展望》報告中顯示，2019年，全國大宗交易總成交額為人民幣3，170億元，同比下降13%。其中，一線城市大宗交易總成交額占全國比重達71%。來自境外資金收購占比超過40%，同為近五年來最高。
一位投資機構大中華區負責人認為，從全球資產配置的角度來看，境外投資者在中國在資產配置比例普遍是偏低的，考慮到中國的經濟規模，境外投資者需要增加中國資產的投資。「由於全球和中國經濟不確定性增加，加上貨幣流動性的問題，投資市場目前傾向於買房。境外投資者希望利用資本優勢獲取優質商業項目。與前幾年不同的是，我們看到目前在中國的境外投資者更看重項目中長期的增長潛力，而非短期的升值。」其表示。
黑石與SOHO中國聯繫在一起，這並非第一次。
2019年10月，有消息傳出，SOHO中國計劃至少出售其北京、上海9棟寫字樓中的8棟，這8棟優質資產也被外界稱為「八大金剛」，交易價格可能高達80億美元(約624億港元)。彼時SOHO中國正向潛在買家商談，首批出售項目價值高達30億美元。而這個潛在買家正是黑石集團。
潘石屹與黑石的緣分可能要追溯到更早。
2018年4月，時任SOHO中國執行董事及總裁的閻岩加入黑石，擔任亞洲房地產團隊常務董事。閻岩在SOHO中國任職了22年，無論是對潘石屹還是對SOHO中國都很熟悉。
此次黑石擬對SOHO中國私有化提出要約，說明其對中國房地產市場，尤其是寫字樓市場較為看好。
「此類談判或是在去年就開始了，但是當前依然明確談判的進程，也說明類似收購的決心還是很堅定的。這或和寫字樓市場的發展等有關。去年開始全國寫字樓市場比較疲軟，客觀上也會壓低部分寫字樓的產品價格，這或也是黑石收購的一個重要邏輯。」嚴躍進表示。
相比SOHO中國的資產，黑石更願意收購其股權。柏文喜認為，收購股票比收購資產更划算。
「因為SOHO中國的核心資產在中國，而中國的商用物業的估值普遍處於高位，租金收益通常低於同期銀行貸款利率水平，而股票價格是由公司運營現金流、利潤和公司前景決定的，因此股票價格相對而言是比較低，收購股票要比收購物業划算得多。」柏文喜稱。
此外，消息還傳出，如若交易成功，黑石將接管SOHO中國的債務。
據SOHO中國2019年中期報告顯示，報告期內，其債務規模為326億元，若將股權收購和債務規模合計起來，黑石此次收購總代價或將超過600億元。
境外投資頻繁
目前，對於此事件，SOHO中國官方已不再過多解釋，稱「一切以公告為主」。
雖然交易還未塵埃落定，但若此次交易成功，則潘石屹基本告別中國房地產。
「即使SOHO中國成功私有化，也未必等於潘石屹將徹底告別房地產行業，而取決於市場機會。」柏文喜表示，如果有合適機會，潘石屹套現之後可能捲土重來，只不過戰場可能在境外。
就在潘石屹陸續甩賣內地資產的同時，其在海外開始密集註冊公司。企查查顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一個月內註冊了7家公司，且公司股東均為註冊在境外的公司，註冊資本從150萬元至2億元不等。
其實，潘石屹在海外投資並不新鮮，其長期熱衷於購置海外物業。2011年開始，潘氏夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。
此外，潘石屹長子潘瑞也在英國成立Estates房地產公司（歐房集團），投資了多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。
故事終於到了尾聲，但或許對潘石屹而言，內地房地產生涯的謝幕可能是另一片天地的開始。