現下的樓市，一手降價頻頻，二手成交價格下行，周期也明顯拉長。對此，很多網友都很焦慮，不知道還能不能出手買房。
其實，房子總歸是要買的，他們更應該關注的是，哪種房子保值和升值性能最好。
通過梳理過去十多年來，廣州漲幅最猛的二手房數據，房產君發現其中有很多共性值得參考。
第一，買房要跟著經濟發展方向走。
在上述漲幅達到10倍或以上的樓盤中，我們能明顯看到，它們集中在天河、越秀、海珠三地，收割了區域增長帶來的價值，是板塊輪動的體現。
此外，番禺華南和增城新塘板塊的崛起，也帶動了樓價的直線上升。
這裡涉及到的地段問題，也是買房需要考慮的首要因素，畢竟房價最大的價值，是在於地段，而非房子本身。
| 地鐵一通，黃金萬兩
何謂好地段？
從其自身看，就是周邊配套成熟，有大項目拉動經濟增長。一般來說，配套越成熟，樓價也就越高。
從外部看，就是其能方便快捷地與廣州核心地區相連接。到達主城天河的時間越短的地方，樓價越高，這也是地鐵等交通工具通行能帶動樓價上漲的原因。
第二，樓盤帶有核心資源，比如學位、交通、商業和稀缺景觀。
前兩天，房產君詢問一位朋友的掛盤情況，沒想到她的房子竟然賣了，才放盤8天，還是沒降價的那種。這在現下掛盤半年難成交的市況下，很厲害了。
這套房子是黃埔實地常春藤的70平兩房，房產證未滿兩年稅費高，周邊配套缺乏，不過勝在有市二中優質學位，最終以25500元/平（含稅費後的折算價）的價格賣出，這也就比一手房低3500元/平。
看到沒，即便是在市場不景氣的階段，由於具備不可取代的學位優勢，房子依然能正常流通，這也是市區漲幅最猛的樓盤大多都擁有的特點。
除了學位之外，著名商業體的價值帶動也不可低估。
中海花城灣，最開始在珠江新城並不出眾，後來隨著旁邊商業體igc地位的崛起，其綜合優勢立馬就顯現了，目前均價已超9萬/平，14年漲了10倍。
另外，諸如海景、山景和水景對於樓價的提升作用也不用贅述了，從白雲山下、珠江旁和珠江公園、天河公園旁的物業漲幅，就可見一斑。
第三，戶型的好壞，也是影響後市價格和成交的重要因素。
W小姐找到房產君想要賣她位於市橋的一套房子，33平一居，她從今年4月開始放盤，價格從138萬降至108萬，至今還是沒人接手。
因為房子區位優越，看房的人很多，可真正要下手時又猶豫不決。單身的覺得貴，有家庭的又覺得一居不夠住。
2019年廣州二手房戶型面積段成交占比
面積段
占比
30㎡以下
2.47%
30-60㎡
22.27%
60-90㎡
40.17%
90-120㎡
22.85%
120-144㎡
6.40%
144㎡以上
5.82%
數據來源 中原地產
其實這並不意外，從中原2019年廣州二手房成交數據便可看到，60—120平面積段占到六成以上。
南沙灣石奧是由霍英東集團打造的高端盤，其一大特點就在於用大面積做一至兩房，比如165平兩房，118平一房等。
這樣奢侈的戶型受市場認可嗎？該樓盤在貝殼網顯示無成交記錄。另據中介說法，這個樓盤在南沙二手房市場存在感很弱，關注度不高。
這樣的戶型放在CBD珠江新城，同樣不好消化。
星匯雲錦最近成交的三套房源，其中83平一房的單價比98平兩房的價格低了近3萬/平。
中介表示，這個樓盤很多大面積一房和子母房，不僅成交價格低，而且也不太受歡迎。
很多享受型戶型是專門為單身貴族設計的，但很多時候買房人不僅要考慮自己的習慣，還會想後續的接盤問題。
市場交易主流還是集中在 二至四房，過大過小的戶型成交都受限。
第四，不要小看物業管理水平高低的影響力。
我們買房時會關注區位配套和價格，卻鮮少留意到物業，但後者往往能拉開後市的價格差距。
碧桂園鳳凰城多年來一直雄踞新塘二手成交銷冠，除了體量大，還有一個重要原因，就是其物業一直頗受認可，很多新塘富人都喜歡住鳳凰城。
好的物業除了帶給業主精神層面的認可之外，也有二手價格的體現。
| 來源：貝殼網
碧桂園鳳凰城二手最新均價為20537元/平，這比新塘二手均價17694元/平高了近3000元/平。
看完這些經驗總結，你敢出手了嗎？