在南京樓市，二手房小區高價成交早已不是新鮮事，江寧九龍湖4.6萬/㎡、江寧百家湖4.5萬/㎡、江北核心區4.5萬/㎡成交......很多買房人也逐漸接受不斷新高的房價。
但橋北二手房成交價超4萬/㎡，這也是目前區域房價新高度，這個價格讓主城很多小區汗顏，甚至直逼江北核心區部分小區房價。
超4萬/㎡的成交價，不僅遠超橋北房價一大截，更是可以看齊主城部分板塊的新房價格。需要注意的是，近期多個板塊都有二手房高價成交，那麼，這些房源有何共性？為何二手房多是高價成交？
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橋北大華錦繡華城香鳶美頌成交價超4萬/㎡，刷新區域二手房房價記錄
近日，鏈家成交一套大華錦繡華城香鳶美頌成交房源，建築面積約75㎡，成交總價304萬，成交單價40534元/㎡，一舉刷新了區域二手房最高成交單價。
成交情況顯示，該房源建築面積約75㎡，是4室2廳設計。按照正常的情況，這個建築面積最多是三房，直到掌柜君看見戶型圖才明白，這是一個位於24層的頂躍房源，75㎡做到了3層，還包括了陽光房與露台，實際使用面積可達150-160㎡。
值得注意的是，該房源掛牌總價是300萬，成交周期51天，最終調價1次，漲價4萬，總價304萬成交，單價40534元/㎡。
據負責該小區的鏈家工作人員陳經理表示：這套房源未滿2年，需要額外繳納各種稅費22萬多，再加上304萬的總價，等於實際總價在326萬多。而這304萬總價包括了一個約12.5萬的車位，之前報價是300萬，後來由於急售，加上車位後對價格進行了調整，最終304萬成交。
而據鏈家掛牌房源顯示，這種頂躍小戶型房源僅有2套在售，均為毛坯，總價在300萬，掛牌單價在44307元/㎡，相比之下，這套304萬精裝帶車位的性價比更高。
不過，從鏈家成交信息可以看出，這套房源的室內裝修情況還是很不錯的，還是2衛設計，非常適合自住人群。
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百家湖中航5.5萬/㎡、仙林湖南大和園5.2萬/㎡，這些板塊房價再被刷新
其實不止橋北，近期南京百家湖、仙林湖等板塊的二手房價也被再次刷新。具體來看，百家湖中航樾府5.5萬/㎡成交、仙林湖南大和園5.19萬/㎡成交。
9月2日，位於江寧百家湖附近的中航樾府，成交一套建築面積約159.11㎡房源，成交總價880萬，成交單價55308元/㎡，一舉打破江寧之前朗詩玲瓏嶼4.6萬/㎡的最高成交單價；
據了解，該房源建築面積僅159.11㎡，從戶型圖上來看，實際有3層，一層還是挑高，實際使用面積達250㎡左右，改造之後實際使用房源較多，整體得房率很高。
而且這套房源已經滿2年，可以省去一筆稅費，還帶一個車位。最主要的是，該房源房主在2016年買來之後花了200萬左右裝修，內部裝修非常不錯，可以直接拎包入住。
無獨有偶，在10月17日，位於仙林湖的南大和園成交一套建築面積約89.45㎡房源，成交總價465萬，成交單價51985元/㎡，一舉刷新板塊二手房成交單價。
但建築面積約89.45㎡卻做到了4房兩廳，看完戶型圖再次驗證，該房源為頂樓躍層，一共是兩層，還有露台，實際得房率高，自然成交價會高不少。
作為南大教職工的福利房，早在2008年，該小區單價僅4000元/㎡，目前鏈家顯示該小區均價為46279元/㎡，短短十年間，房價漲幅超十倍。不過，該小區最受關注的是學區，其是金陵小學和園校區和金陵中學仙林分校的雙學區。
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業內人士：這只是個例，並不能說明二手房市場回暖
自今年年後，南京二手房市場有所回暖，相比2018年同比有了不小的變化。受限價政策放鬆的影響，南京多個區域二手房高價成交，但仔細觀察就會發現，這些高價成交的房源多是躍層，或是一樓帶大院子，或是贈送面積較多，在實際中可使用面積更大。
比如今年7月大廠福基旭東新城，成交一套建築面積約89㎡房源，成交總價279萬，成交單價31349元/㎡，這個價格比當時橋北眾多二手房小區成交價都貴。雖然建築面積約89㎡，但是躍層房源，可以5室2廳設計，實際可利用面積在178㎡左右。如果按照實際可用面積來算，成交單價約1.57萬/㎡。
另外，不難發現，這些高價成交的二手房小區都有一些共性：
1、普遍位於熱門板塊，且周邊發展成熟。如百家湖、仙林湖、橋北、大廠等，無論是交通還是生活配套都相對齊全；
2、房源滿足部分購房人的特殊需求，如小戶型低總價、疊墅或躍層房源適合一家人居住、地緣客或工作附近購買；
3、特別是躍層房源，雖然產權面積不大，但其經過改造，實際可使用面積往往增加一倍，甚至更大，換算下來性價比更高。
對於很多買房人來說，他們更疑惑的是：這些房源就僅僅是因為實際可利用面積大、得房率高才高價成交？與現在整體二手房市場有無關係？
對於高價成交的二手房，鼓樓中介負責人齊經理表示，這些高價成交的二手房房源屬於個別案例，並不是普遍現象，主要還是因為房源滿足了個別購房者的需求，儘管高價，但仍會購買。當然，也不排除中間存在做高房價，從而多貸款的情況。
特別是南京部分板塊新房上市量極小，如百家湖、仙林湖等，很多買房人苦等許久，還要面臨搖號的機率。再加上現在不少樓盤上市價格上漲，造成一二手房價倒掛縮小，很多等不及的買房人可能都會轉向二手房市場。
現在又臨近年底新房集中加推，會有不少二手房賣家想置換新房，難免會有更多這種得房率高的房源上市，或將會使得高價成交的情況再次出現。
就掌柜君個人而言，二手房市場的高價成交並不是普遍現象，都只是個別房源的個例，並不能代表整個市場情況。而目前的南京樓市是明顯的冷熱不均的情況，加上樓市臨近年底，接下來的市場會更受考驗，真的是「潮水退去，方知誰在裸泳」！