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今天，靈遙將為你帶來一本新書，名字叫做《城市裡的房子：讀懂中國房產財富的邏輯》。

對每家每戶來說，房子始終是一個熱門話題，像是房產稅、學區房、限購等話題，都是老百姓們關心的話題。

而，房子的價格，不僅會影響我們對自己收入的看法，還會影響到我們的戀愛、擇偶、生娃等人生大事。

那麼，中國的房價究竟有泡沫嗎？改善住房如何改善財務狀況？哪裡的房子適合投資養老呢？來和靈遙一起讀讀這本書，尋找問題的答案吧。

01.

中國的房價有泡沫嗎？

浩浩蕩蕩的看房大軍里，有一類人群叫做「買房剛需族」。

在他們中，既有等著買房結婚的小年輕，也有替孩子挑選好學校的寶爸寶媽們。一般來說，他們的手裡並沒有太多的積蓄，這套即將購入的房子，將會他們近些年來最大的身家。

因此，在買房的時候，他們一定會關心兩個問題：第一，現在的中國房地產有泡沫嗎？買了房子後會不會成為接盤俠？第二，如果剛需族買房，都有什麼原則需要遵守？

要回答這兩個問題，我們不妨來一起看看中國這些年的經濟發展情況，和國際上與我們處在相似發展階段的房價變化情況。

在書里，作者對比了中國大城市的房價，和韓國、馬來西亞、巴西、俄羅斯、南非等國家的房價，發現中國的房價上漲不是特例，而是符合全球範圍內房價上漲的一般規律的。

也就是說，在一個國家的綜合國力、綜合收入水平、消費水平和城市化率都在提升的時候，房價上漲是個必然趨勢。

這就好比你拿著現在的收入，穿越回50、60年代去買房子，你多半會發現，買房子就跟個「買白菜」一樣。

那麼，在房價上漲的時候，國家是否有出台調控房價的政策呢？

答案是，當然有。

不過，我國政府調控房價，調控的並不是房價的水平，而是房價過快的增速。因為，房價增速過大，會讓富人擁有更多的資產，讓窮人沒有地方住，不利於國家的繁榮發展和社會的安定。

畢竟，人要是對未來沒有個奔頭，就都不願意去幹活了。

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02.

中國的房價為什麼會漲？

說完了房價的走勢後，靈遙想和你說個故事：

記得在我剛上初中的時候（2006年左右），我父母用全部的積蓄，加上銀行貸款，在成都西2.5環的位置，買了我家的第二套房。

那時候，靈遙清楚地記得，房價是4000-5000元左右一平方米。

結果，13年過去了，靈遙回家路過小區附近的地產中介時，我驚訝地發現，我住的那個片區，連二手房房價已經漲到了2萬左右，可以說是了翻了3番都不止。

那麼，這個房價為什麼會增速如此過快呢？

有些朋友會把房價上漲的「鍋」扔給「貨幣超發」，認為是貨幣超發的貶值，導致房價暴漲。

但是，從相關數據來看，我國的居民消費指數（CPI，衡量通脹的指標）增長率在全球範圍內處在一個居中水平，並沒有看出明顯的貨幣超發。

也就是說，我國貨幣的超發並不嚴重，貨幣的貶值並不是房價飛增的主要原因。

既然不是貨幣超發，那把「鍋」扔給「供地不足」可以嗎？

答案是，這「鍋」供地不足也不背。

一方面，很多三四線城市，甚至是縣城，其實有很多空餘土地的。

以靈遙目前居住的這個北方縣城為例，放眼望去，到處都是空閒的土地和正在投入建設的房子，土地供應是很充足的。

但是，這個地方的平均房價8000元/平方米，同樣是高於大部分居民的平均收入2000-3000元的，與一線城市很類似。

另一方面，在巴黎、紐約這些城市，土地是私有的，也是可以敞開供應的，但是，城鎮里的房價還是節節上漲。

那麼，究竟是什麼原因呢？

如果你有讀過《學會花錢》這本書，你便會發現，真正影響房價的是土地的價格，而，土地的價格又由土地的位置決定。

我舉個例子，同樣是一個80平方米房子，在北京二環里的月租估計得上萬，到了北四環就只需要6000左右，而，到了靈遙現在居住的這個縣城，就只用不到1000元。

因此，如果你是一個自由職業，暫時不用擔心孩子的教育問題，不妨先來到縣城，積累一段時間的財富，再做打算，

因為，房價的上漲，其實和經濟高度發展時，導致的資源在大城市和省會中心城市聚集有關的。

當好的教育醫療資源，都集中到了大城市後，好公司也都跑到一線城市的CDB去扎堆，畢業後想要有個好發展的人群，自然而然也就聚集到了大城市。他們在一結婚，一生孩子，那人口勢必會飛速增長。

但是，當人口的膨脹對應著的卻是有限的土地時，可以修的房子數量也是相當有限的，一旦供不應求，房價必然上漲。

03.

剛需房子怎麼買？：

先上車原則 & 稀缺原則

好了，現在我們假設你打算留在大城市裡發展，必然會涉及到自己結婚、孩子讀書、父母養老等問題，房子自然是一定要買的。

但是，這第一套房子，究竟該怎麼買呢？書里有兩個原則，靈遙希望大家記住。

第一原則，是「先上車原則」，也就是說先買票上車，買不起豪華臥鋪，就先買站票，以免被列車拋下。

畢竟，中國的經濟，大家都知道，還是處在一個飛速發展的階段，湧入大城市的人會越來越多，房價也會越來越高。

如果房子對你來說是剛需， 那麼，即便是工資的增速趕不上房價的增速時，也得先下手，減少損失。

那麼，錢不夠怎麼辦？作者的建議是，先買一個小的房子，然後隨著小房子的增值，再買大的。也就是，先上車，跟著列車一起前進，先保證不會被拋下了。

除了先上車原則，另一個「稀缺原則」也很重要，就是說儘量買負載著城市資源稀缺的市中心的房子。

我舉個例子，在北京，一個房子在三、四環，一個房子靠近通州，價格差不多，面積差很多，你就該買那個三、四環的小房子。

因為，房子的價值，不只是由這個房子本身決定的，而是由這個房子和它周圍的稀缺資源，如，學校、醫院、商圈、辦事機構等共同決定的。正是有了這些資源帶來的各種便利，這個房子才值錢。

比如，靈遙成都家裡的房子，價格之所以會翻了3倍，主要原因便是周圍的學校、醫院、地鐵、旅遊景點和美食一條街。

因此，買房時，你最好買市中心的房子，如果買不了，那麼就選地鐵沿線的房子，來部分代替市區里的各種便利，和你租房的思路，如，迴避市中心和商圈，是剛好相反的。

04.

改善型住房：

比改善居住條件更重要的，是改善財務狀況

說完了剛需型住房後，我們來看看什麼是改善型購房。

在房子裡住了一段時間後，有不少朋友便會想著換個環境更好的房子，如，配套設施更好的小區房、面積更大的居住房、周圍有好學校和好醫院的房子。

這一點當然是對的，但是只對了一半：因為，非剛需的住房其實是你的投資，選得好的話，是可以改善你的財務狀況的。

比如，在房價相對便宜的時候，買下一個房子，然後在房價上漲後拋售，或是出租，都能夠從一定程度上幫助你cover掉每月的部分月供，實現財務自由。

明白了「改善」的含義後，我們來看看與改善型住房有關的三個問題：

1. 現在買房晚不晚，還能夠改善財務狀況嗎？
2. 房產和其他投資工具，如，股票、債券、理財產品相比，哪個更能夠改善財務狀況？
3. 如果買房的話，首付和貸款如何安排？

首先，從改善財務狀況的角度來看，現在買房還是划算的。

因為，在未來的一段時間裡，房價上漲是一個大趨勢。數據表明，從1946年到2016年的70年里，全球14個主要發達經濟體的房價累計上漲了90多倍，扣除了物價因素影響值，上漲了4倍多。

由此可見，房價的「保值」「增值」屬性，是實至名歸的。

其次，從收益率來看，買房的收益率是遠遠高於購買股票、債券等理財產品的收益率的，同時也更穩定。

單從從2000年到2016年這16年的數據來看，房價漲了近10倍，一線城市的房價從每平方米5000元上漲到了50000元左右，二線城市的房價每平方米也上漲了近2000元到20000元左右。

如果考慮按揭，首付為全款的30%，也就是加了3倍多的槓桿，那麼算下來就是30多倍的收益率，遠高於股票的收益率。

05.

改善型購房怎麼買？

少首付，多貸款，長時間

說完了改善型購房的好處後，我們來看看改善型購房怎麼買？

一方面，改善型購房是你投資的一種，若是讓你和家人每個月增加了N多資金壓力，就不划算了。

因此，在購買改善型購房時，你要爭取一個允許範圍內最低的首付，在減輕壓力的同時，對抗未來的通脹，減少購房成本。

另一方面，貸款時，你要儘量選擇公積金貸款，因為，公積金的利率低，可以省下很多月供。因為，按照現在的利率，20年期的100萬元的貸款可以省下1000元左右的月供，可以說是相當划算了。

另外，公積金里如果有剩餘，你不妨取出來用掉，或是用來裝修，總而言之就是別浪費。

06.

買房養老：

哪裡的房子潛力最大？

說起買房養老，很多人會覺得是買個房子孝敬父母。這樣的理解，出發點很好，但是也很不全面。

在《百歲人生》這本書里，作者曾不止一次地提到過，人類已經全面進入到長壽時代 —— 我們的父母和我們自己，活過100歲將是大機率事件。

也就是說，在60歲退休後，我們還將有近40年的養老生活，自然需要更多的財富資源。

另外，隨著經濟的發展，和物價飛速上漲，我們需要的養老錢，將比我們的爺爺輩和父輩更多，因此，多留些資產在手裡，終歸是個保障。

這時，你若是買得一套好房子，不僅可以替父母盡孝，還能夠讓你自己「老有所依」，可以說是「一舉兩得」。

那麼，什麼叫「買得好」呢？這裡有一個關鍵問題，即，買在哪個城市裡。

做了系統的研究後，作者和團隊梳理了買養老房要考慮的八個因素，前四個是常見的已知因素，分別是城市規模、人口流入、人均收入，和土地供應情況，代表了一個城市的綜合發展水平，影響了一個城市的房價。

比如，首都北京，和一個二三線城市的房價，每平米的價格之所以會有上萬元的差別，主要是因為大城市的資源好，說白了就是有「好工作、好學校、好醫療」，買套房子，輕鬆滿足三代人的需求。

另外，城市人口流入也是一個很重要的因素，有些城市，如，珠三角的佛山、東莞、中山，和江浙一帶的城市，因為政策好，區域好，房子的增值空間也很大。

當然，除了這四個已知因素以外，還有四個不常見的關鍵因素，可能會成為幫助你找到挑選城市的「勝負手」，它們分別是：兒童數量增速、上市公司數量、財政收入和服務業占比。

我們先來說第一個，兒童增速。

孩子是家裡的寶貝，有了自己的孩子以後，父母自然會挖空了心思，想要把孩子送到最好的學校里去接受教育。

這便會涉及到「學區房」大戰，比如，清華北大人大周圍的房子，價格都是萬和十萬元起價的。

另外，在有了孩子後，買房會從「可買可不買」，變成一種剛需，房價自然也會跟著上浮。

接著，我們來看第二個，上市公司數量。

上市公司的數量，是一個地區經濟是否活躍的指標。並且，在大多數中國人眼裡，上市公司工資高，發展潛力好，是實打實的「好飯碗」。

於是，在上市公司數量眾多的地方，如，廣東、浙江、江蘇、上海、北京、福建、山東和湖南等地區，房價也是節節攀升。

第三個，是財政收入，這個決定了一個地區的經濟情況。

一般來說，一個地區的財政狀況越好，越證明一個地區經濟發展好，越是容易吸引到畢業小年輕們的加入，因此，上海、北京、深圳、廣東、浙江、江蘇和福建地區的房子均價，都是全國相對來說比較高的。

最後一個是服務業占比，說白了就是第三產業在一個城市裡的經濟比重。

一般來說，那些服務業發達的城市，如，北、上、廣、深在對抗經濟下行時，普遍比工業主導的城市給力，房價也更加地堅挺。

因此，在你打算購入養老房投資時，不僅要考慮前面的常見因素，還要考慮到後面不常見的因素。

以上，便是今天的內容。

在讀完了這本與房價有關的書後，靈遙發現，大城市房價的上漲，是一個必然趨勢。

畢竟，每一個人在年輕的時候，都有一個北漂、滬漂、深漂、粵漂夢， 即便是月月光，也想要去一線城市裡，見見世面。

但是，一線城市裡，扎堆的不僅有土著，還有全國各地最優秀的學生，競爭不僅激烈，而且，房價也會因為供不應求，而飆升。

反觀國外地區，因為教育和醫療的資源的不再緊缺，更多的人選擇離開大城市，回到鄉村裡過田園生活。

雖然不知道這是否會成為未來發展的大趨勢，靈遙也希望不管你在哪裡，都有一處讓自己感到心安，放心出去打拚的地方。

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文 | 武靈遙，一位踐行著「日讀書一本，日更文一篇」的職業讀書人，本文首發於個人公眾號：書語人間（syrjjy)