焦玲玲 黃俊鵬/文

綠色、健康和智慧，是2019年房地產企業產品差異化發展的三大主題。從中國金茂的金茂府2.0，朗詩地產的熙華府，葛洲壩地產用5G科技打造的中國府，當代置業發布的國內首座裝配式模塊化凈零能耗健康集成住宅體系「恐龍3號」，金科集團的「生命建築」，到旭輝集團的第六代產品CIFI-6，無一不深刻地詮釋著以人為本的產品理念，閃耀著綠色和健康的智慧。

《2019年度中國綠色地產發展報告》從綠色建築、健康房地產、地產科技以及綠色供應鏈四個角度概述了我國綠色科技地產在2019年的發展狀況。

上述報告在2019年12月4日由中國房地產報、中國住交會組委會、中國房地產網、中房智庫主辦的「綠中國·芯地產 CIHAF2019第二十一屆中國住交會」 平行論壇——2019中國綠色建築產業鏈峰會暨中國建築設計院長論壇」上獨家發布。

綠色建築：房企綠色開發的意願有所下降

時至今日，綠色建築理念的推廣和普及已經基本完成，即使目前綠色建築實際建成的項目數量仍然偏少，但無論是消費者還是房地產開發企業，對於更高品質建築的追求絲毫沒有停步，基於綠色建築、高於綠色建築的新建築類型紛紛湧現，作為傳統設計業務的有益補充、房地產開發企業技術輔助角色的綠色建築設計諮詢機構，自然不會錯過行業發展的新熱點、新方向，今年，在行業內已經形成明顯趨勢的發展方向如下：

房地產企業綠色開發競爭力首次下滑

在嚴厲的調控政策下，房地產企業對綠色建築的態度兩級分化，全行業PRIMB值（綠色開發競爭力指數）整體有所下降。相對於2018年，綠色開發競爭力前10強得分均有所下降，平均值從2018年的75分降到2019年的72分。值得注意的是，這是中房報綠色地產研究中心有記錄以來（過去9年），房企綠色發展競爭力首次下滑。

受國家對房地產行業調控政策的影響，限價限售，流動性受限等因素導致企業對開發成本分外敏感，較大程度地影響了房地產企業投資綠色技術研發，申報綠色建築評價標識的意願。另一方面，受綠色建築新國標實施的影響，不少房企放慢了申報綠色建築評價標識的節奏。

本研究團隊建議政府不僅要因城施策，也需要「因綠施策」。對積極發展綠色建築的房地產企業在融資、限價、批地、銷售等環節予以照顧，對申報高星級綠色建築予以補貼。或儘快落實綠色金融對發展綠色建築的支持政策，無論是直接惠及消費者，還是間接降低開發成本，都有助於房地產企業以更加積極的姿態申報國家綠色建築評價標識，投入更多資源用於綠色技術的研發和應用。

近零能耗建築漸行漸近

《近零能耗建築技術標準》（GB/T51350-2019）國家標準的發布以及《民用建築節能管理規定》的修訂，標誌著我國建築節能工作將進入一個全新的水平和發展階段。

從標準內容、文件內容及發布意義的論述，可以看出我國建築節能工作的深入推進已經箭在弦上，標準的發布和各地示範項目的建成使用，給更高要求的建築節能工作提供了有力的支持，在徵求意見結束後，相關工作的推進將迅速提速，這將給全國各省市地區的建築節能設計諮詢工作帶來非常直接的影響和衝擊，而這種影響同樣會波及建築材料和部品生產企業。當然，行業水平的提高對行業內參與者的影響從來都是一體兩面，對於產品性能平庸的企業來講，穩健經營的日子所剩不多，但對於產品性能卓越的企業來講，則將迎來高速發展的春天。

綠色建築標準全面升級

如果要列數今年綠色建築行業最有影響力的事件，《綠色建築評價標準》修訂版的發布無疑是當之無愧的第一。早在該標準批准發布之前，徵求意見稿在業內已經引起了廣泛的討論，反饋回來的修改建議多達一千餘條，從基本規定到框架設計，從條文設置到評價要求，每一處變動都牽動著行業參與相關方的神經。綜合來看，大家對標準修訂版關注和討論的焦點主要是以下三個問題：第一，評價節點的變化；第二，全裝修的要求；第三，評價材料的要求。

以上三個問題，僅僅是標準修訂後影響比較大、特徵比較明顯的三個變化，具體的條文要求以及隨之帶來的難度提升，才真正構成了標準修訂版實施的門檻。然而，即便是標準修訂後申請星級標識的難度有很大提高，我們依然要堅定不移地推動標準修訂版的落地和實施，唯有此才有可能實現綠色建築的高質量發展，也唯有此，才能在政策面大力提倡和支持的情況下，保持行業的健康、有序、持久的發展。

健康建築：健康房地產快速發展

健康房地產的快速發展已經具備良好的市場基礎，可以說健康建築正是下一個風口。其原因簡單講有三個方面，分別是有政策、有需求、有供給。

先說有政策。國務院早在2016年就發布了《「健康中國2030」規劃綱要》，提出了健康中國建設的目標和任務。今年6月，國務院又發布了《關於實施健康中國行動的意見》。意見明確了三方面共15個專項行動。隨後在國家層面成立了健康中國行動推進委員會，制定印發《健康中國行動（2019——2030年）》，細化上述15個專項行動的目標。

「健康中國2030」戰略的落實和實施，必將大幅提高國人的健康意識，有利於被動房、防霾房理念被消費者接受，極大利好朗詩、當代、金茂等高科技綠色住宅開發企業。

其次，有需求。根據《2019全球健康趨勢報告》顯示，American Lives進行的名為「健康調查」的研究，揭示了消費者對健康生活方式的房地產和社區有很大興趣。該研究調查了有代表性的美國家庭樣本（收入超過7.5萬美元），其中25％的受訪者對健康社區非常感興趣。

由朗詩集團、朗綠科技等聯合發布的《2018室內居住環境健康舒適體驗評價指數報告》顯示，為提高室內居住環境，大眾平均採取主動調節措施7.2個，購買相關設施設備4.1個。採取了各類調節措施後，大眾對室內居住環境健康舒適體驗評價指數為59。體驗痛點包括PM2.5、濕度、水垢、室外噪音、建築/裝修材料異味。同時，為了進一步改善室內居住環境，大眾平均願意支付7932元/年。

最為重要的是消費升級的帶動。據2017年發布的《中國綠色地產發展報告》，消費者在購房時，優先考慮的事項已經從節能（2011年）變為舒適和健康。上述調研結果表明，建築領域的健康需求確實存在。

而後，有供給。從2017年3月中國的健康建築標準啟動至今，已有38個項目獲得了中國健康建築標識評價證書，總建築面積約350萬平方米 。整個亞洲地區，有630個項目申報WELL認證，建築面積1649萬平方米，WELL AP專業人士已達3745人。

科技地產：房地產業對科技產業的主動適應

一直以來，房地產一直處於對新技術的滲透和利用水平最低的行業，但是，隨著信息化技術的不斷深化，各行各業的不斷滲透，領跑在前的行業諸如醫療、汽車、政務等在信息化技術的支持下向著高效率、低成本、廣覆蓋的不斷進步，房地產行業這個龐大的巨人也開始蠢蠢欲動，因為這些公司越來越意識到房地產技術（PropTech）會影響公司為客戶提供服務以及吸引和留住頂尖人才的能力。反過來，科技公司也開始了解房地產的運作方式，以便提供能夠解決房地產行業難題的產品和服務。

2017年8月萬達創新加速器成立，主要關注來自新零售、AI人工智慧、BigData大數據、IoT物聯網、AR/VR/MR虛擬現實、ToB企業應用、IT基礎設施和BIM智能製造等八大領域的創新項目。

2017年，凱德發起科技創新大賽，加速實體經濟與科技企業的融合發展。凱德科技創新大賽圍繞未來生活休閒、辦公和居住三大應用場景，面向全球科技創業精英團隊徵集智能化解決方案。

2018年11月，龍湖集團與Plug and Play簽訂戰略合作協議，就未來在地產科技領域的戰略合作達成共識。Plug and Play是美國亞美迪集團(Amidi Group) 旗下全球頂級的科技創新生態平台，擁有多個垂直領域的加速經驗，是全球成立最早、規模最大的加速器之一。

以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購物中心也紛紛自建商業科技公司，有的增設了首席技術官崗位，更加注重技術對商業運營的引領作用。

對房地產行業來說，在不同的業務環節，採用恰當的信息技術或產品可以針對不同的嵌入對象和過程控制對象進行信息化智能化的升級，來改進業務內或業務之間各干係組織和崗位人員相互交互的方式，以便提高交互的明確性、效率、靈活性、覆蓋範圍和響應速度，並降低成本和風險，最終實現房地產行業的「數字化」「智能化」武裝。

5G將推動房地產行業產生快速而深刻的變革

5G技術的廣泛應用將推動房地產行業產生快速而深刻的變革，尤其對於住宅地產、商業地產和產業地產的走向產生深遠的影響。5G對房地產行業的影響可概括為以下幾個方面：第一，房地產估價模型和租金價值。第二，智慧建築得以實現，海量數據將被產生和追蹤。第三，更快地響應並更輕鬆地解決物業問題。第四，為所有者和管理者提供更好的數據存儲解決方案。第五，5G的性質意味著它將實現對移動智能設備的超高精度GPS跟蹤。5G會帶來室內尋路和使用分析的新時代，這可能會給商業房地產行業帶來巨大的好處。第六，為居民提供更好的網絡服務。

區塊鏈技術提升房地產交易效率

區塊鏈是分布式數據存儲、點對點傳輸、共識機制、加密算法等計算機技術的新型應用模式，是一種通過去中心化和去信任的方式集體維護一個可靠資料庫的技術方案。區塊鏈技術可以大大地提高交易效率，減少交易成本，總體而言，區塊鏈技術在房地產行業最具潛力的應用可以概括為以下五個方面：

第一，交易前更快速、精準的供需匹配。第二，區塊鏈帶來的不需要第三方驗證的智能合約，將有助於加快交易前的盡職調查。第三，更輕鬆，更便捷的租賃管理和會計流程。第四，更加簡化和透明的交易流程。第五，更好的財產維護程序。

數據驅動的分析方法將優化房地產的投資決策流程

房地產公司長期以來一直根據直覺和傳統的回顧性數據進行決策，尤其是在了解用戶需求方面，傳統的問卷調研已經無法準確地反映用戶真實的需求，尤其是「90後」用戶的新需求。作為網際網路的原住民，「90後」一代已經登上歷史舞台，即將成為社會的中堅力量。充分理解客戶群體的需求，對於房地產企業的產品定位十分重要。大數據驅動的分析方法可以解決這一問題。

在房地產交易網站上，大數據已經通過優化消費者搜索來改變房地產行業，在房地產網站上向潛在的買主和賣主提供建議。在房地產中利用大數據可以使客戶與他們所需的房屋匹配。比如客戶需要多少間臥室，最適合的鄰居，負擔能力，周邊的學校，潛在的商業地產租金，位置和社區等信息。人工智慧也將有助於向消費者傳遞有關房地產交易和趨勢的信息。大數據分析可以幫助連接買家的需求並提供社區人口統計信息，比如犯罪率，教育程度，生活質量標準，空氣污染狀況，民族構成，人口增長趨勢，就業機會等。

反之，房地產代理商也可通過使用大數據來了解和改進如何定位潛在買家。最新的工具允許利用Python交叉混合和匹配不同的值和數據集來分析複雜數據，而後通過呈現相關性和趨勢將其可視化。

除了上述傳統的房地產交易數據，社交媒體數據、用戶行為數據、醫療數據、教育數據、電器數據、消費數據，以及海量的圖片數據（所謂「另類數據」）等對於房地產業而言非傳統大數據的應用，也將改變房地產業傳統的投資決策和設計決策流程。

綠色供應鏈：智慧產業蓬勃發展

裝配式建築高速發展，市場潛力巨大

根據國家裝配式建築發展目標，2020年，我國裝配式建築占新建建築面積的比例達到15%，2025年達到30%，2018年我國裝配式建築占比約為14%，則未來近年平均每年提升2個百分點。根據住建部發布的裝配式建築造價參考依據，以2230元/平方米（考慮到技術水平上升和物價提高對價格水平帶來的不同影響，假設未來幾年造價不變）為基礎，以房地產新建建築面積替代城鎮新建建築面積進行測算，及至2024年我國裝配式建築市場規模將達到12000億元以上。

住宅全裝修產業在爭議中前行

2017年住建部發布的《建築業發展十三五規劃》明確提出了 2020 年全裝修占比達到 30%的目標，截至目前，全國出台全裝修政策的省市達到 18個。建材類和硬裝家居是精裝房標配，配套率在 99%以上。目前，我國精裝房滲透率僅為 20%，相比日本、歐美等已開發國家，我國精裝修行業仍處於起步普及階段，部分家居消費需求由零售端向工程端轉移。截止到2018年底，全國頒布涉及精裝修/全裝修的各類政策累計超過80次，覆蓋26個省區市，華東、華中頒布政策最頻繁。受「限價」政策的影響，全裝修（房地產企業稱之為「精裝修」）質量問題引發了消費者廣泛的投訴和糾紛。儘管如此，因全裝修的環保特性，國家在推動住宅全裝修方面的決心並未動搖。

智慧產業蓬勃發展

智慧停車。「停車難」已經成為中國不可忽視的社會問題，傳統的停車位管理不當，造成停車位空置率現象突出，為提高停車位空置率，興起了智慧停車管理模式。當前停車資產管理等智慧停車產業正處於上升階段，市場需求量大。中國停車資產存量規模超過2萬億元。

智能門鎖 我國智能門鎖的市場占有率較低。截至2019年1月，我國4億家庭智能鎖滲透率僅僅為5%左右，3000萬套B端運營的租賃公寓滲透率為10%左右，而歐美家庭智能鎖的滲透率35%，日韓為60%。在相對好的華南、華東、西南市場，智能門鎖的市場占有率還不到10%，最好的約6%左右，其它地區基本低於4%，表明當前我國智能門鎖雖然發展快，但仍然有很大的增長空間。

智能坐便器 在中國，只有0.1%的家庭使用智能坐便器，智能坐便器在中國仍處於起步階段。據公開資料顯示，2020年，我國智能馬桶市場將達到800億元，巨大的人口基數，僅僅一個點的增長，將釋放巨大的市場需求，被業內人士認為是家居行業的一個新風口。

智能家居 我國新建住宅中只有10%左右的項目會安裝智能家居系統，同時每套房子的智能家居投資水平在5000元左右，遠遠低於韓國、日本、新加坡8000美元左右的水平。2017年中國智能家居市場規模為3254.7億元，其中智能家電占比高達86.9%。預計未來三年內市場將保持21.4%的年復合增長率，到2020年市場規模將達到5819.3億元。詳細內容請參考《中國綠色地產發展報告》（2011~2019）