今天看到中國房地產報的一則報道,「限跌令」重出江湖。
安徽某地市規定: 商品房售價,不得高於備案價格,同時不得低於備案價格10%。
在以往,我們只聽過房價不能高於備案價的10%,也就是大家都熟知的限價政策,現在出來一個不低於備案價格的10%,托市意圖明顯。
從中我們也能夠瞧出調控的意圖:大漲不可以,大跌也不行,平穩才是主基調。
這是有背景的,10月合計房地產調控高達67次,年內高達482次,相比2018年同期上漲超過20%,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史記錄。
這些調控手段,既有加強限購、限售、限貸的措施,也有定向寬鬆的政策。
比如呼和浩特,直接停貸三套房,比如南通、南京、天津等地,對人才購房敞開大門,對待投機者和人才剛需,調控的界限截然不同。
表面上看起來信號很繁雜,實際上卻是目前樓市的「糾結」。
因為房地產關聯的行業太多,從上游的建築業、水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機,到下游的家電、家具、家紡、裝潢,再到金融、媒體服務、網際網路、物業管理等第三產業,靠房地產生活的群體太多,不能出現大幅波動。
房地產與人們生活捆綁的程度,遠超我們想像,數據顯示,49家上市銀行2019年上半年的貸款規模合計是101.64萬億元,其中房地產行業信貸占比超過1/3(房地產行業貸款和個人住房按揭貸款規模分別為6.62萬億元和26.24萬億元),遠超過其它行業。
在這種「不能漲也不能跌」的環境下,現在買房,10年後會「一本萬利」還是「人財兩空」?國家智囊犀利預測。
9月份,國務院參事仇保興在《中國經濟大講堂》中提到:「諾塞姆曲線只適應於新大陸國家,因為國家全部是外來移民,他沒有這種鄉愁。我們是農耕文明最悠久的國家,我們有一個鄉村情結,所以對於中國人來講,我們是一個典型的舊大陸國家,城鎮化率絕對不會按照諾塞姆畫出來的理想曲線來走。」
仇保興認為,我國的城鎮化率可能到65%—70%的時候就封頂了,不會超過70%,城裡房子建多了,那就只能空在那裡了。
仇保興主要從事發展戰略、中長期規劃、經濟結構等方面的規劃編制與政策制定工作,稱之為「智囊」並不為過,按他的看法,時間過的越久,城鎮化的力度越小,現在買房,10年後空置的可能性會更高,「人財兩空」的可能性也更大。
筆者認為,我們還可以從以下幾個方面展開分析。
第一,貨幣層面。
從最近20年的數據看,房價與貨幣信貸之間,是高度正相關關係。
截至2017年底,我國的「影子銀行」總規模已經超過130萬億元(剔除重複計算的部分,總規模應該在100萬億左右),這是非常驚人的規模。
什麼叫影子銀行?信託公司,保險公司,資產管理公司,本身並不是銀行,卻幹著銀行的事,給房地產行業貸款,這些機構募集資金,這些貨幣又流入到樓市裡,推漲房價。
在2007年的時候,這個體系只有6萬億元的規模,如今達到了100萬億,相當於用10年時間,在銀行體系之外,又再造了一個銀行體系。
但是,未來貨幣與樓市的關係,會得到徹底改變。
一方面,影子銀行的擴張得到了遏制,今年信託、ABS、資管等各種融資渠道被掐住了。
另一方面,10月份開始,房貸利率掛鉤LPR,1年期LPR持續下降,為實體經濟注入動力,5年期LPR紋絲不動,中長期的房貸持續高位運行,使貨幣不再像以往那樣湧入房地產市場。
長此以往,想靠買房「一本萬利」,已經不可能了。
第二,人口層面。
房地產業內流行一個金句:短期看金融,中期看供需,長期看人口。
房地產金融和供需政策的變化,可以被左右,但人口這個因素卻難以輕易改變。
根據中國發展研究基金會課題組發布的《中國城市群一體化報告》,長三角、珠三角、京津冀等12個城市群依靠不到五分之一的國土面積,聚集了中國人口總量的六成,貢獻了中國經濟總量的八成。
顯然,人口聚集的越多,經濟越發達,房價也越高,這樣的趨勢,在未來會得到延續。
但是,我們有幾千個縣城,幾百個地市,這些地方不可能像京滬深和省會一樣擁有長久的人口流入,以長達十年的眼光來看,在其他城市買房,「人財兩空」的可能性非常大。
第三,租賃房的建設。
長期以來,我們的住房市場一直「重銷售,輕租賃」,這是樓市無法滿足剛需購房者的重要原因。
以新加坡為例,組屋占存量比重為73%。每年新建的組屋3萬套左右,占存量的比重大約為3%。103萬套組屋為320萬居民(占總人口的81%)提供了居住空間,戶均住房套數達到1套,2015年人均住房面積達到27.6平方米。
同時,由於補貼的存在,組屋房價對於大部分居民而言是可負擔的。組屋銷售的價格大概在25萬新元左右,補貼後大概在20萬左右,是家庭收入中位數的2-3倍。2009年至2014年間,四居室組屋沒有補貼的預購價格增長了12%,含補貼的預購價格增長了5%,而同期家庭收入中位數大幅增長了38%。
從中可以看出,我們的租賃房和保障房建設,將是未來的必經之路。
也就是說,以後的樓市,「商保共存」才是主流。
有錢人隨便買,只要能扛過房產稅和不斷增長的持有成本就行,沒錢的租房住,找個人房源也好,找集體房源也罷,房租相對穩定,長期租賃也不必擔心轉賣、搬家的問題,小孩一樣可以去優質學區上學,去醫院看病依然享有本市醫保。
居者不必有產權,居者必有其屋,這就是未來房地產要走的路。
綜上所述,現在買房,10年後要面臨貨幣、人口、租賃房等多重壓力,想像過去幾年那樣「一本萬利」已不可能。
相反,假如購房者依然執著於囤房、投機、多套房炒作,最終難免會陷入「人財兩空」的困境。
關於買房這件事,知名企業家宗慶後曾兩次提醒。
9月份,宗慶後接受了新京報的專訪,他說:要解決房地產問題,依靠賣地模式是行不通的,要重點「關注剛需人群」的住房問題。一方面,對於剛需的人群,銀行是不是可以降低貸款的利息或者說免掉一部分利息?另一方面,廉租房的建設中,是不是可以允許部分企業利用閒置土地也參與其中?
這兩個問句,就是對購房者的兩次提醒。
剛需群體未來的房貸利率肯定會下降,假如你買房是用於自住,並且家庭財力也可以支撐,不必糾結什麼時間出手,買就是了。
而租賃房市場的建設過程中,房企包括其他企業,它們名下的閒置土地,也極有可能會入市流通,未來租房的體量會越來越大,現在買房,10年後必然會面臨「接盤者」越來越少的局面,到時房產貶值還是小事,當一個家庭的全部積蓄都在房產上捆綁著,就不僅僅是虧錢這麼簡單的事了。