土地出讓金，是一個城市房地產景氣度的重要指標。
同一個指標，我們做兩個數據對比。
從40個典型城市土地出讓金收入來看，2019年達到了28609.1億元，同比增長18.6%。
其中，杭州、上海、廣州、北京和南京五個城市土地出讓金排名位居前五位，這5個城市的土地出讓金總額合計超過9400億元。
這40個城市中，絕大部分都是二三線以上城市，市區人口少說也得有百萬以上，有省會，有直轄市，有北上廣深，長三角、珠三角等熱門城市均在列，排名末尾的荊州、襄陽、北海、桂林等地，對數據的影響很小。
從300城土地數據來看，截止2019年11月底，成交建築面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。
大部分地塊低溢價甚至零溢價成交，整體溢價率已經跌至10%以下的低位，土地市場進一步轉冷。
對比兩份數據，我們可以發現：40城賣地收入大漲近20%，300城土地出讓面積、溢價率雙雙下降。
這其實並不矛盾，市場裡的錢就這麼多，開發商又不傻，去40個大中城市拿地的同時，就意味著錢從幾百個小城市裡跑出來。
地難賣、錢難賺，正是如今三四線樓市的最大的難題。
但是，沒有任何一個城市願意認輸，在土地財政驅動基建的邏輯下，也沒有任何一個城市願意放棄房地產。
畢竟，這是一個小縣城都敢建CBD商圈、五星級酒店、超高層地標的時代，每一個十八線小城市，都有比肩北上廣深的夢想。
這不，2020年還沒過幾天，3個省市齊齊宣布，不甘心的三四線樓市，終於吹響了「集結號」。
第一，四川富順縣發布購房補貼。
1月2日，四川自貢市富順縣發布了《購買商品住房財政補貼實施細則》的通知，對於在2020年上半年購房的居民，可以享受每平方米200元的財政補貼。
你敢買房，我就敢給錢,。
說到提振樓市的手段，再沒有什麼比現金更具吸引力了，如果有，那是因為補的現金還不夠。
第二，又一人口大省全面放開落戶。
近日，山東省住房和城鄉建設工作會議上宣布，將全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，全面實施居住證制度。
這意味著，除濟南、青島這兩個城市之外，山東其餘15個城市或將全部落戶「零門檻」。
山東的三四線城市有個特點，房價分布很平均，換句話說，是各個地市的房價都不算低，因此，歷來創出放開調控的先河。
比較著名的，是2018年底的菏澤放開限售，直接成為2019年樓市「小陽春」的引子。
此外，臨沂為2019年全國房價漲幅第3名，泰安是第21名。
這次全面放開落戶，也是為了讓房價過萬的地市們，後續能有更充沛的購買力。
第三，四川達州重啟「購房補貼+棚改貨幣化」。
據澎湃新聞1月13日報道，四川達州發布了《關於中心城區穩地價穩房價穩預期確保房地產業平穩健康發展十二條政策措施》。
12條措施里，有3條值得關注。
1，放寬商品房預售許可辦理條件。開發樓盤規劃設計10層以下的，修建至2層；規劃設計10層以上的，修建至5層，即可辦理房屋預售許可。
2，恢復購房補助。從2020年1月1日起，凡購買建築面積低於140平方米的新建普通住房，給予100元/平方米的補助。
3，全面推行貨幣化補償安置。市中心城區征地拆遷原則上實行貨幣安置。
不是我不明白，是這世界變化快，達州此次調控放鬆的力度，超出了很多人的預期。
購房送補貼並不稀罕，在2015年就有不少城市實行過，去年的湖南臨澧，上文提到的富順縣均已走在前頭。
關鍵是「棚改貨幣化安置」捲土重來。
所有人都心知肚明，棚改貨幣化安置，是2015-2017年中小城市去庫存的「法寶」，拆遷戶給錢不給房，意味著憑空多出來一股強大的購買力，小城市的庫存本來就不多，拆遷戶們一旦「掃樓成風」，供需格局立馬逆轉，房價必然會水漲船高。
不過，自2018年7月開始，住建部明確提出因地制宜推進棚改貨幣化安置後，棚戶區改造逐漸步入調整期。
在2019年，棚改套數大幅下降，全國1-11月開工約315萬套，對比2018年落差明顯，棚改總量踩剎車，三四線房價隨即停漲。
各地的政策也轉向收緊，比如山東進一步強調嚴禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮，福州各項目住宅房屋貨幣補償比例原則上控制在30%以內，河南、山西等棚改大省均放緩了貨幣化安置的腳步。
在這樣的背景下，達州的「全面推行貨幣化補償」，顯得尤為突兀。
山東、達州、富順這3個省市的動向，對2020年樓市意味著什麼？
1，全面放開落戶是趨勢。
12月末的時候，已經從頂格層面敲定了落戶放開的趨勢，300萬人口以下的城市，未來將不會存在任何門檻，中西部強省會、沿海熱點新一線的落戶也會越來越簡便。
因此，山東放開落戶對當地樓市所起的作用很微小，正如去年河南全面放開落戶一樣，並不會吸引太多購買力。
一句話：落戶與搶人升級、長期人口流動格局有關，與房地產、地價、房價關係不大。
2，今年發布購房補貼的城市會增多。
從2019下半年至今，已經有3個城市實行購房補貼，有的是每平米100元，有的是200元，區別不大，影響也很小。
真正想買房的，就算不補這百十塊錢，也照樣會買，沒能力買房的，也不會因為一套房補個一兩萬塊錢就衝進樓市。
不過，正如上文所說的2015年那樣，購房補貼這樣的政策，算是一種「邊際放鬆」，會有更多類似的中小城市跟進。
3，貨幣化安置完全放開是不可能的。
重點在於，達州全面推行貨幣化安置，會不會引起其他省市大面積效仿？
我認為不會，今年貨幣化也不可能完全放開。
一方面，2018-2020年的棚改任務，早早就已經確定了，按照過去兩年的完成數量，明年全國頂多也就500-600萬套的餘量，總量不足的前提下，貨幣補貼的刺激力度肯定沒有2016-2017年那麼大。
另一方面，房住不炒、因城施策這八個字，是不折不扣的「底線」，哪個城市都不敢輕易逾越，一個四川的地市，不可能引發整個市場的「蝴蝶效應」。